“江苏已改造8729个小区，惠及800多万人老旧小区改造，“美颜”还要“驻颜””

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5月26日，龙虎网信在江苏省十三届人大常委会第二十三次会议上审议了省政府提交的《关于城镇老化小区改造推进情况的报告》。 报告指出，经过连续4年的努力，江苏省城镇旧小区改造取得阶段性成果，惠及800多万人。

在《十四五(第十四个五年计划)》结束之前，江苏需要改造4828个城镇的旧小区。 如何处理改造中普遍面临的业主达成共识困难、筹资困难、长期管理困难等问题，在顺利推进改造的同时，让青春长驻新面孔的老小区？

并列出丰富多彩的亮点，处理“着急担心”

“截至年底，江苏累计改造了2000年前建成的旧小区8729个，涉及建筑面积24291万平方米。 ”代表省政府前来报告的江苏省住建厅党组书记顾小平说，城镇破旧小区的改造是一项重要的民生工程，江苏连续4年将其纳入年度民生事实，大力推进。

为了配合报告审议，4月初部分省人大常委会委员、省人大代表到无锡、扬州等市调查。 调查报告显示，通过改造，比较有效地处理了老化小区普遍存在的基础设施老化、居住环境污染等问题，缓解了公共服务不足的问题，群众的居住质量得到了明显改善，城市环境的面貌也得到提高。 研究小组肯定了各地严格的项目质量管理，认为改造注重工程质量管理，观察督促工程参与单位落实主体责任。

老化小区的改造出现了许多亮点。 例如扬州在改造现场设立群众意见听取站、主要材料公示点，积极接受群众监督； 南京通过媒体发布改造计划，在改造中组织群众参观评估，改造后向市人大提交审议旧小区改造情况的专题报告，并邀请市人大视察监督。

“开门改造”是江苏省城镇老化小区改造工作的重要优势。 顾小平说:“改造老化的住宅区对大众来说是切身的事，推进事业必须深刻理解大众的意志。” 市政配套设施不齐全等弥补问题，作为改造的“必须选项”，由政府负责； 居民共谋出资改造其他问题，作为改造的“选项”； 更改那些项目，居民“下单”。

5月22日，常州市钟楼区永红街道清潭新村旧小区改造方案公示结束。 街道经济快速发展中心主任叶栋介绍，街道发放了6000多份问卷，结合群众反馈、社区日常管理中发现的短板、双轮居民代表会见意见，明确了改造方案。 公示期间，工作人员有了方案，挨家挨户就垃圾分类收集点、健身广场等具体点收集意见，8100多户居民对方案的支持率达到98.5%。 连云港住建局相关负责人介绍，今年，该市将改造145个老旧小区，通过问卷等形式详细了解居民需求。 问卷包含20个替代诉求，从居民中选出最紧迫的10个。

实践表明，认清江苏老化小区的改造“迫在眉睫”，改为群众心中。 例如，围绕上行下行困难，截至年底，江苏共安装电梯1878台，总量居全国各省第二位； 围绕停车难，江苏实施了停车便利化项目，利用拐角增加停车位，撤除停车位新增，与周边学校和企事业单位错峰停车，采用了智能停车系统等多种娱乐方式缓解了停车难的问题。

共性的难题，必须尽快研究弄清楚

目前，老旧小区的改造面临着普遍的难题，需要充分研究、创新思路、推进处理。

众口难调，居民中“多数”和“少数”的意见难以统一。 顾小平说，改造老化的小区是典型的居民意见“大同小异”的民生项目，要求改造的大方向是一样的，但具体改造的小意见不同。 根据省人大常委会环资城建设委员会的调查，老化小区的住宅产权优势关系和住户人员构成多而杂，居民需求不一，少数居民过分关注个人优势，意见难以统一。 例如增设停车位需要移植或调整绿化布局，没有停车诉求的群众反对。 低层住户对增设电梯一般持反对意见，推迟在现有住宅安装电梯。

“三分改七分管”、老旧小区改造的“后半篇文案”，对长期比较有效地维护改造成果至关重要。 根据省人大常委会环资城建设委员会的调查结果，部分地方对此重视和投入不够，无法进行改造建设和后续管理的联合规划、联合布局，出现了一些问题。 从小处看，部分住宅区改造后的防盗门、走廊灯光等出了质量保证期就没有管理人员； 从大局上讲，部分居民强调权贵不愿履行义务，物业费的征收是引进专业化、市场化物业服务的一大障碍。

据江苏省住建厅介绍，各地在“硬件”升级的基础上，还结合了“软件”服务，房地产服务方面进行了国有企业、民办、自治等各种探索，但老小区的居民却用钱购买了“房地产服务”

资金是改造工程成败的关键之一。 虽然各地致力于资金筹措，但现在仍大多依赖政府的推进。 年，江苏省申请并安排了各种补助资金。 其中，省财政安排专项资金5.51亿元，申请获得中央财政补助资金12.93亿元，申请获得中央预算内投资资金5.56亿元。 根据省人大常委会环资城建设委员会的调查，普遍反映出各地筹资压力较大。 2021年1130老化小区的改造任务，资金诉求近100亿元，这些资金主要由基层政府承担，中央和省级财政补助少，上下对接也很难。

政府所有的兜底都很困难，市场化改造受限于对利润的认识。 另一方面，文案改造以完善基础设施和功能性设施为首要，经济效益不明显，社会资本参与积极性不高，甚至申请采用地方政府特别债券也存在很大困难。 另一方面，改造后的老小区一般上涨值较大，理论上社会资本参与介于利益空之间，但居民普遍存在依赖政府兜底的情绪，分享上涨部分的意愿不强。 顾小平坦言:“吸引社会资本参与的做法、成功案例很少，盈利模式有待进一步创新阐明。”

即使革新和改进模型也要进行管理

为了“不改”，江苏将把改造后的长效管理机制建设纳入改造方案，积极推进物业服务管理的全面覆盖。 对此，省人大常委会环资城建设委员会建议，在暂时不具备引进专业化服务公司条件的情况下，政府应基本提供物业服务，同时鼓励各地因地制宜地建立非营利性物业服务实体提供基本物质管理。

5月初，无锡公布了前20个“我为大众实事求是”的项目名单。 “老小区新管家”就是其中之一。 “我们推动国有房地产公司进入老化的小区，要求公司先谈服务，先谈收钱，用服务打动居民，再游说居民自愿支付物业费。 ”无锡市住建局房地产处长施冬雷表示，以前很多老小区没有房地产，居民没有交纳物业费的习性，谈房地产公司入驻就要收钱的事，很容易让居民反抗。 据悉，无锡市无物业管理的老小区共有494户，涉及居民25万户多。 截至5月初，国有房地产公司共进驻320个老小区，实施常态化管理。 该市计划在今年10月底之前，完成对国有房地产老化小区的进驻，让群众住得更舒适。

长期可持续的改造，需要确保资金不断来源的活水。 据介绍，江苏各地探索建立政府和社会力量合理共同承担改造资金的机制，通过政府采购、设施新建有偿采用、资产权益落实等途径，推动社会力量参与老小区改造和运营管理，从“不重复高效益”到“长时间 通过创新模式、广域统一或相邻项目批量改造等“丰补道歉”的方法，实现资金平衡和空之间的资源优化配置。

旧小区改造为公共资金投入性质，居民房屋属于私有产权性质。 为此，省人大常委会环资城建设委员会建议，老化小区改造标准应以“保基本”为主，尽力而为，各地要根据不同的经济、技术条件和居民意愿，细化本地区城镇老化小区改造的具体标准 并且，各地要广泛动员潜挖，鼓励履行电力、通信、有线电视等专业经营机构的社会责任，出资参与小区相关管线的改造提升； 鼓励金融机构以市场化方式参与旧小区改造，新增设施有偿采用，落实资产权益等方式吸引相关专业机构投资参与，各地及时向金融机构通报老化小区改造计划、年度计划及相关项目情况，并进行项目推荐

聚焦难点，继续啃“硬骨头”

根据江苏各地城镇老化小区的改造“十四五”，江苏还有4828个城镇老化小区尚未改造，建筑面积约1.1亿平方米，居民约130万户，任务依然繁重。 2021年江苏改造了1130个老小区，任务量是去年的两倍以上。 截至4月底，已有240个园区开工，剩下的890个园区开展前期工作。

江苏省住建厅表示，为切实完成优质改造任务，履行对江苏省人民的庄严承诺，住建部门尽快开工未开工项目，开工项目加快进度，竣工项目尽快组织验收 另外，4月省住建厅与国家开发银行江苏省分行、中国农业快速发展银行江苏省分行签约，政策性金融将全面支持江苏省旧小区的改造。

“今后，我们将开展‘共同创造美好环境和幸福生活’的活动，把民主协商结合到改造的全过程中，充分尊重居民的意愿，让居民参与决定是否变更住宅区、如何变更住宅区。 》顾小平表示，将居民改造意愿强、参与度高的小区优先纳入下一年度改造项目库中，直接向居民出资、采用住房专项维修资金、提取住房公积金、转让小区公共收益等方式支付相关改造费用，捐赠捐款、投资劳动者等

通过推进老化小区的改造，江苏将更加侧重难点，特别是与老化小区的老年居民所占比例较高的现状相比，将各地现有的多层住宅设置电梯、建设无障碍设施、提供养老服务等适合老化的改造作为老化小区的 顾小平说:“重点是强调后装电梯业务，总结宣传南京市成熟的经验模式，在各地老化的小区加装电梯，实现较大的突破。 全面提升老化小区的“水电信”等基础设施，利用闲置土地、房屋，建设社区养老、儿童照料、医疗、膳食补助、保洁等服务设施，完善停车设施，蔬菜市场、便利店等配套设施。 ”

省人大常委会环资城建设委员会警告说，上述改造属于不同的部门单位，水电等专业机构大部分属于垂直管理，地方难以协调推进。 前期调查表明，涉及面广，会带来整体推进协调难度大、路线事业对接不畅等难题，导致群众期望的改造文案无法实现，部分工程建设进度不协调，“重复挖掘” 建议进一步加大统一推动力，及时研究处理新的情况问题，形成分工确定、上下级联动、比较有效的对接、协同管理的工作结构。

记者了解到，江苏发挥省城区老化小区改造工作领导小组的作用，推动各地组成协调处理改造过程中出现的问题和困难的多部门联合办公机构或业务专业班子，加强合作，建设老化小区的电力、通信、有线电视等管道

本日报交流道记者陈月飞白雪许冠英