“投资离场环京楼市卖不动了:有楼盘房价比三年前还低”

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作者:孙梦凡

疫情过后，房地产市场逐渐回升，珠江三角洲、长江三角洲等走出了火热的行情，但只有北京、天津、河北房地产市场不温不火，石家庄、天津等环京地区因房价下跌而火上“热搜”。

9月河北阴雨连绵，晚上8点，邓青还冒着雨去楼盘做客。 “今年的市场不顺利，有半年以上的滞销项目。 ”即使在省会石家庄，他也丝毫感受不到楼市的火热，言语间透露出接受现实的无奈。

郝青多次选择，但房地产商已经离开，去了西安和此前火热的深圳。 一位在石家庄努力了近20年的房地产商，疫情过后，抵挡不住市场的诱惑，选择在南下的大湾区赚钱。 平静无聊的河北楼市，被他抛下了。

放眼全国，这不是普遍的现象。 疫情过后，房地产市场逐渐回升，珠江三角洲、长江三角洲等走出了火热的行情，但只有北京、天津、河北房地产市场不温不火，石家庄、天津等环京地区因房价下跌而火上“热搜”。

国家统计局数据显示，2009年8月，全国70个城市二手房价格比上个月上涨0.35%，其中上涨城市47个，持平城市5个，下跌城市18个，石家庄、天津二手房价格均比上个月下跌。

“近两年来，天津的房价一直在缓慢下跌，很多项目早就亏本出售了。 ”业内人士明确了这一点。 北京河北在政策严格的调控下，以往虚高的房价泡沫得到遏制，逐渐回归理性。 只要管制不放松，产业迅速发展等待上升，就不会有房价的上升和大幅度的上升空。

房价从高峰下跌

这是邓青做房地产中介的第五年。 在诡云貖的河北楼市，他绊倒过，花了几十万美元的首付从一个小开发商那里得到一套房，结果烂尾至今。 9月中旬，他带客人去新房柜台，期待着能有新房。

卖场临近三环，在尚不发达的石家庄，这里已经很偏僻了。 雨洒在还没有铺好沥青的泥土路面上，周围除了稀少的行人和来往车辆外，有着难得的生活气息。 “石家庄的快速发展潜力在二环之外，很多房企在这里占地。 ’邓青对着灰黥的工地说。

三三两个看家分散在各处，他们朝那个楼盘推着的几套房源走来。 职业顾问在其间流动，大力宣传有九折优惠。 实际上，目前出售的房源平均价格为每平方米11000元，已经比一期出售的房源下降了每平方米1000元。

对于这一轮的降价幅度，郝蓝并不惊讶。 “石家庄的房价稳定了。 从年到年，房价达到了高峰。 现在一时卖两万的项目，当时能卖两万六七。 目前，虚高的房价已经下跌，上涨空之间不大。 ”

郝青的看法被一系列数据证实了。 根据世联行( 002285，股吧)监测，年8月，石家庄全境成交均价14595元/㎡，环比下降3%，同比下降3.55%。 全市二手房挂牌均价15452元/㎡，环比下降0.1%。

如果延长时间，下跌的趋势也会变得明显。 “石家庄从2009年开始经历房价下跌的小趋势，从二手房挂牌价格来看，从年1月16692元/平方米下跌至15278元/平方米，跌幅约8.5%。 ”58安居客房地产研究院分院院长张波告诉第一财经记者。

隶属河北省的“北三县”的房价跌幅更是惊人。 根据易居研究院的统计数据，在市场火热的年份，燕郊每月新建成交均价接近28296元/平方米，但随后曲折下跌，至年7月降至18818元/平方米。

天津也陷入了房价下跌的“罗生门”。 日前，媒体报道称:“天津市房价进入下跌通道。 由于报道称1平方米将下降5000元，两周将下降72万元，该市居委会紧急叫嚣，称今年疫情过后，天津市房地产市场“价格上涨量稳定”，并表示正在合理区间运行。

去年，天津市民在指导论坛上宣布，某大型房企项目4月份售价仍为15000元/平方米~17000元/平方米，10月份小高层大幅降价至12000元/平方米。 对此，天津政府答复说，这是开发商通常的营销行为。

但是，许多业内人士表示，近年来，天津房地产市场一直低迷，热门项目少，单盘爆发能力差，去化率低至40%，开发商利润空之间极为有限。 尽管如此，为了尽快回收资金，很多房企还是选择了折价砍价的甩卖。

“从二手房挂牌价格来看，房价下跌趋势尤为明显，天津从年7月的22819元/平方米降至年7月的20088元/平方米，跌幅接近12%。 ”张波说。

年5月31日，天津宝坻区住建委召开房地产市场整治工作会，直言各房地产公司不得恶意降价、比价。 要营造良好的市场环境，稳定房价，充满信心，稳定宝坻区房地产市场，健康快速发展。

石家庄桥西区正在建造大楼

投资必须远离，必须施加负荷

作为全国最受瞩目的地区之一，环京楼市曾因领域的上涨周期和京津冀一体化而快速发展受益，全年实现了计量价格的快速上涨。 买家大量涌入，其中混杂着刚需群体和受市场热情驱使的投资者。

邓青追溯到更靠前的地方。 “石家庄的房价还没有上涨的时候，没有大的开发商进行投资。 都是国内公司，全省进行了三年的大规模变更，很多项目的五证都上市销售。 年，市场加速爆发，其间房价上涨了两倍。 ”。

张波说，年和年，石家庄楼市迅速上涨，市场不合理购房现象增加，特别是雄安新区的概念注入了强心剂，短期内带动了房价的快速上涨。 年3月、9月两次调整后，楼市开始回归理性，年4月的人才落户政策为新建住房增加了一部分热度，但最终房价逐渐下跌。

天津也跟进控制，年3月，“3？ 31新政》出台，拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的成年单身人士，暂停重新购买天津新建商品住宅和二手房。

中指研究院调查显示，受持续高压调控政策的影响，环京楼市将不复往日的火热景象，投资诉求逐渐退出，大部分当地人的购房诉求也已昭然若揭。

现在石家庄很难看到楼盘被疯狂抢夺的现象，日本的CD也成为了过去。 有些条件不好的大楼为了加速退款，不惜降价和发送停车场，加快拆迁速度。 购买住宅的主力军来自市区和周边的郊县，北京的溢出嘉宾群极其有限。 二环内主要提出改善性诉求，成交主力三房、四房大型产品； 二环外的主要是刚需和初改，85平左右的两个房间更容易去，周边郊县的顾客占了很大的比重。

在石家庄上述项目的卖场，买家结算了，但是即使排除了二环内项目，为了降低价格，也会靠近偏僻的地方，30万美元的首付和5000多美元的月供同样难以承担。 这个价格在北京达不到买房的门槛，但对河北的兼职来说，是需要咬咬牙的程度。

销售现场的职业顾问也是载荷刚需之一。 年前，家人出资支持他在市里买房子，但他选择了创业。 如果错过了这次，到现在为止都没有坐车，为了创业而带来的钱就成了泡影，楼市上涨的行情也和他擦肩而过。

“在石家庄，普通人的工资稳定在六七千的很少。 ’中介说，市中心的高端项目无论是新房还是二手房销售都特别慢，只有二环外的小户型卖得多。 “今年市场不好，改善的客人少，真的卖不出去。 ”

价格已成为影响购买者的决策因素。 根据上述中介介绍，某企业品牌房企和小公司之间有犹豫不决的客户，两者的项目总额相差不大，但质量却是天壤之别。 但是后者的总额有点低，所以买家宁愿选择企业品牌不够好的开发商。

环京市场回归理性

疫情控制后，全国许多楼市开始升温，监管陆续受到管制。 今年7月以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等至少11个省市相继出台了收紧控制政策。

相比之下，尽管是国家经济最发达的地区之一，为什么京津冀楼市没有卷入这一热潮？

合硕机构首席拆师郭毅认为，影响房地产周期规律的因素中，从人口、中期看土地、短期看金融，房价的本质是人口流变学，人口走到哪里，哪里的房价都会上涨。

“单纯的房地产扩张，不能真正支撑一个地区房地产市场的快速健康发展，只有通过产业的快速发展拉动就业，才能比较有效地实现人口聚集。 ”郭毅说。

早些时候，国家通过《京津冀协同快速发展规划纲要》，疏导首都以外的功能，以处理北京“大城市病”为基本出发点，调整优化城市布局和空之间的结构，构建现代化交通互联网体系，拉动产业集聚

但是，根据首都经济贸易大学、社会科学文献出版社日前发布的《京津冀蓝皮书:京津冀快速发展报告(()》，京津冀地区协同治理在区域间地方政府合作、产业链协同治理、交通联系等6个方面存在短板。

目前，京津冀三地还没有形成产业秩序分工合作的链接格局。 一是缺乏基于主导产业及其产业链的顶层设计和专业规划。 二是各地政府产业合作管理模式尚未形成；三是经营环境差，难以形成“国有企业+民营经济”相互结合的产业结构。

从这个角度来说，环京楼市低温背后虽然有控制因素，但却是经济、人口、产业迅速发展为楼市的映射。 “环京房价的表现是正常现象，是目前快速发展现状下客观、实际、真实的市场反映。 ’郭毅想。

但在张波看来，石家庄和天津房价背后的深层次原因有明显差异。 天津位于首都北京的边缘，北京会发生明显的“虹吸”现象，但北京除首都以外的功能外移，未来将有较大的快速发展空之间，但开发投资增速需要保持更好的节奏。

“石家庄作为典型的资源性城市，披着省会城市的光环，光靠概念引起群众显然是无法长久的，城市转型和快速发展将长期影响未来的楼市。 ”张波说。

中指研究院认为，环京仍然是产业、交通最受益的区域，长期来看值得，但预计短期内监管政策仍将趋紧，市场将持续见底。 城市经济就业、居民收入水平是支撑楼市快速发展的核心逻辑，对河北省许多地级市而言，市场回归合理性大势所趋。