“当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣”

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惠州最近获得了很大的利益！

上周交通运输部发表的《关于开展深圳市质量创新型国际航空空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》。

要点:1-2年内，将深圳机场( 000089 )至大亚湾)、深圳14号线东延至惠州惠阳的城际轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设计划并开工建设。

一句话总结，在预测中，惠阳通往地铁！

惠阳人民应该很开心，但是住在惠阳的深圳人应该很开心。

李老师18年在公共号码的复印件上说惠阳可以通往地铁，但只是时间问题，现在正好印证了过去的预测。

关于惠州投资，李老师曾说过投资惠州一定要购买离深圳最近的区域，也就是惠阳和大亚湾西区，但是蹭产业概念，想抱深圳大腿区域，必须警惕。

是的，我说的是仲恺。 这次交通利益良好的狂欢，和仲恺关系不大。

虽然没有大礼包，但是仲恺维尔市最近好像很受欢迎。 为什么会这样呢？

根据中原公布的惠州7月成交数据，仲恺区以3153套成交量获得7月惠州成交第二名，比去年同期增长162.59%，成交量在惠州市内仅次于大亚湾。

在考察仲恺期间，一些项目的人气确实很旺盛。

仲恺为什么能成为惠阳、大亚湾以外关注度高的区域，总结原因基本上有以下三点。

1 .仲恺有比较好的产业基础。 哪里有产业就有产业，这是投资的第一要务，但仲恺是惠州市内产业比较突出的地区，又是国家级高新技术产业开发区，有转型为高新技术产业的规划，虚火自然有点旺。

2 .价格相对较低。 仲恺均价1万左右，低于惠州1.1的均价，低于惠阳、大亚湾、惠城1.5-1.6万的均价，价格低，吸引力十足。

3 .我以为深圳人会来买。 深莞管制后，热钱流入了可以无限购买的惠州，一些楼盘也蹭着深概念抛售仲恺家，深圳的客人无疑开始蜂拥而至。

这样看来，仲恺似乎还不错，但我还是要洗个冷水澡，投资仲恺有风险，要慎重！

首先谈谈产业。

惠州的产业大部分集中在仲恺，而且仲恺有高新技术产业开发区的称号。

仲恺高新技术产业开发区成立于1992年，也是全国168个国家级高新技术产业开发区之一，确实很牛逼。 将仲恺产业放在惠州进行比较，无疑在实力上鹤立鸡群是惠州市的产业领头羊。

要评价一个地区的产业是否有竞争力，是否有价值，应该和旁边城市的产业比较，但是仲恺的产业和周边城市相比，真的很弱。

大湾区中，与仲恺高新技术产业开发区同为高新技术产业开发区的有东莞的松山湖高新技术产业开发区、深圳高新技术产业开发区和佛山高新技术产业开发区。

佛山高新技术产业开发区是一区五园，五个园区分散在不同的镇区，与仲恺有很大不同。 位于南山的深圳高新技术产业开发区和仲恺尺度不同，没有可比性，只能比较东莞的松山湖高新技术产业开发区。

同样是高新技术产业开发区，产值却相差很大。 最直观的数据是gdp，2019年仲恺gdp为643.3亿元，松山湖高新技术产业开发区为867.31亿元，但前一年，当时仲恺gdp数据略高于松山湖，仅一年后仲恺被松山湖追赶，同时被松山湖追赶200亿。 这并不能证明有产业意味着什么，还必须关注什么样的产业。

同样是高新技术产业开发区的头衔，所做的事件真的不一样。

数据来自迪德梁行产业地产地产

从规模上的公司平均产值水平来看，松山湖高新技术产业开发区27亿元的平均产值远远超过仲恺0.8亿元，专利授权总量上松山湖也比仲恺多了近一半。 证明仲恺公司最明显的瓶颈是缺乏核心技术。

图源:戴德梁行产业地产地产

针对产业低端、核心技术缺失、转型阵痛等问题，仲恺有所应对，近几年，仲恺政府构建了澧湖生态智慧区。

这个智慧区是惠州政府大力打造的重大创新战术平台，未来规划重点快速发展先进制造业、战术新兴产业、高新技术产业等产业，紧密围绕半导体、智能制造、5g等产业方向和产业链，打造高端电子新闻类先进制造业

但是，目前整个生态系统还处于开发阶段。 在考察的过程中我们也去了潞湖生态区。 这个区周围是工地，人烟稀少。 许多套装仍然在建设中，还有许多公司没有上传。

还在建设中的澧湖生态区

虽然概念还没有落地，但仲恺自身的产业结构也没有得到很大改善。 产业以流传至今的电子新闻、五金塑料制造、装备制造业为主。 虽然名字叫高新技术产业开发区，但产业依然很低端。

数据来自迪德梁行产业地产地产

惠州和东莞都面临着很深的城市，但就产业惠州的潜力来说，明显不如东莞。 东莞的民营经济非常发达，产业基础也更加完善。 上半年东莞的gdp为4361.28亿元，远远超过惠州的1882.84亿元，现在松山湖承接了深圳的高科技产业，可以说是如虎添翼。

相比之下，惠州确实不足，没有产业基础，没有特点，转型方向也不确定，产业溢出的可能性也不清楚。 从这个角度来说，仲恺的不明还是太大了，单纯就产业去买仲恺风险太大了。

其次，据说仲恺的房价很低，这确实是事实。 但是，房价低并不意味着后期的上涨空之间会变得更大。

根据8月最新数据，仲恺新建住宅平均价格为10077元/㎡，低于全市平均价格11825/㎡

来源:安居客惠州

二手房均价仅为8717/㎡，低于惠州市10075元/㎡的均价。

来源:安居客惠州

新建住宅、二手房均低于本市平均价格，仲恺无疑是惠州楼市的价格洼地。 但是，如果仲恺的房价低，被认为值得重仓暴击的话，那就大错特错了。

房价低是非常重要的理由之一，是仲恺供应量大。

9月，惠州全市共有17485套房进入市场，其中仲恺供应3385套，项目数22个，在惠州市仅次于惠城区。 比热腾腾的大亚湾和惠阳还多。

区域

供应量大不是问题。 因为整个惠州的供应量很大，所以考察期间给惠州印象最深的是惠州的房子太多了。

惠州的楼盘随处可见

要点是供给消耗得有多大。 惠城是主要城市，惠州人自然想买。 大亚湾和惠阳离深圳很近，深圳人都会买。 在海岸地区的海景房，全国前后继的韭菜去买。 仲恺充其量由当地居民买单改善，充其量比龙门、博罗强一点，但很难在当地市场消耗这么大的供给。

仲恺呢？ 我不接近深圳。 靠近东莞。 要说溢出，受到的也是东莞溢出第一。 在东莞靠谱吗？ 据说很多东莞人买惠州，其实东莞客人的比例只占惠州买家比例的6%，真的不高。

而且从购买力的角度来看，东莞买家的购买力远远不如深圳。 而且东莞楼市的快速发展在一定程度上必须依赖深圳。 如果想依赖东莞，仲恺就没有前途。

惠阳、大亚湾受到深圳购买力的支撑，其想象力空之间肯定比仲恺还大。 认为价格低的仲恺更高空之间的人，可以放弃幻想。

最后，仲恺要挤满深圳人。

确实，在考察中，我们在仲恺的楼盘里找到了一点深圳买家。 但是，真的只有一些理发。

惠州所有的城市都想离深圳近一点，就像深圳一样的大腿。 仲恺当然不例外，但从现实来看。 惠州真正能和深圳一起吃大餐的只有惠阳和大亚湾，仲恺最多只能分一点剩饭。

理由很简单。 惠州真正深临的只有惠阳和大亚湾，深圳人如果能买到深临的惠阳、大亚湾，就不会来仲恺了。

仲恺的价格比惠阳和大亚湾低，但一万新房的平均价格只比惠阳、大亚湾的1.5-1.6万低一些，对深圳客人来说，这些价格差真的不算什么。

更重要的是，深入分割都市圈而受益的也主要是惠阳和大亚湾，而不是仲恺。

这也是李老师一直强调的观点。 在当今都市圈、城市群快速发展战术规划下，惠州惠阳和大亚湾的价值将最大化，成为惠州最有价值的领域。

从另一个角度来看，在深圳扩张的舆论背景下，文案开头提到的交通运输部发表的这个意见是否会成为扩张的前奏，但即便是深圳扩张，从地理上看，也基本不会考虑仲恺。

一言以蔽之，深圳的热度，仲恺擦不掉，所以深圳人考虑接管仲恺的房子是不现实的。

回到文案开头我说的话。 对于仲恺的楼市，不能单纯用之前流传下来的思维来评价。

之所以有这种看法，是因为惠州这个城市的特殊性。

仲恺有产业，房子的价格也不高。 如果用以往的思维来评价，那必然什么也不说就要坐车。

但是，对于仲恺的楼市，不能根据以前流传下来的思考来判断。

惠州的特殊性是因为惠州楼市最重要的价值点不是产业和人口，而是临深。

这正好击中了仲恺的命门。 没办法。 由于客观条件，不和深圳接壤的仲恺只能怪自己命不好。

由于这一特殊性，惠州楼市一直强调最有价值的区域始终是深惠阳和大亚湾。

不用说，最新的交通路线计划公布后，惠阳和大亚湾的楼盘登记价格一定会上涨。 将来，惠阳和大亚湾的房价必然会上涨。 在这种情况下，现在一部分注册价格的项目还在销售中，就不能更改价格了。 因为现在是惠阳和大亚湾运营商价格最低的窗口期。

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