“观点直击”

本篇文章9653字，读完约24分钟

房地产网和去年差不多，中南建设( 000961，股吧) )举办了半年的业绩发布会。 受疫情影响，今年的会议通过视频直播、电话联系等方式举行，董事局主席陈锦石、董事兼副总经理陈昱含、cfo辛琦、董事会秘书梁洁等管理层出席了活动。

管理层后面是纯粹的红色背景板。 采用“红色”作为背景板，对中南建设具有直接的意义。 活动正式开始后，在简要介绍后，梁洁先站起，手握麦子，开始介绍过去半年企业的成绩。

年上半年，中南建设实现营业收入296.9亿元，比去年同期增长27.32%。 实现归属于母公司股东的净利润20亿5000万元，比去年同期增长56.2%，基本上每股利润为0.54元，比去年同期增长54.06%。 加权平均净资产收益率为9.11%，比去年同期增加2.36个百分点。

根据现场业绩介绍ppt，中南建设将这些增长数据全部“红色出局”。 但是，业绩增长的同时，也发现毛利率、销售方面略有下降。

历时一个多小时的业绩会议，上半年整体取得了不错的成绩，但是在领域形势越来越困难的情况下，外界可能更在意今年下半年，甚至未来中南建设的“实力”如何。 因为除了销售和规模之外，如何盈利可能是关键。

毛利率和净负债率是“双下降”

业绩会前一天，中南建设发布了年中期业绩报告。

报告显示，收益一半以上来源于房地产开发业务，比重达到64.71%，建筑工程、酒店和其他占有率分别为30.38%和5.21%，这三项业务对应的收入额分别为208.26亿元、96.81亿元和16

但比收入增长更快的是营业价格，房地产开发、建筑工程、酒店及其他3项业务的价格分别为167.86亿元、86.06亿元、13.59亿元，对应增长率为42.14%、23.19%及66.82%。 因此，三项业务的毛利率都有不同程度的下跌。 其中房地产业务下降了4.01个百分点。

会议上，中南建设管理层就下跌的毛利率逐一进行了说明。

其中，梁洁表示:“房地产业务是受历史项目影响最大的部分。 因为，这上半年毛利率为19.4%，比去年同期下降4个百分点，但比去年全年略高。 建筑业务为11.1%，比去年同期下降0.84个百分点，比去年全年略高。 ”。

陈昱含认为，毛利率下跌的部分原因还在于房地产领域走势发生变化，在利润空之间逐渐下降。 也就是说，迄今为止房地产红利逐渐消失，未来更加重视经营杠杆和经营质量。 但是，在以往的快速发展中，中南建设在土地储蓄、融资方面不具备的特点越来越多，依赖于有效的周转和运营。

“利润下降是不争的事实。 确实，目前为止，对房地产领域来说，这是非常高的利润空之间，我认为不是什么正常的现象。 ”

辛琦认为，利润下跌的一部分也是与三四年前前房企业进行全国布局时，成立新团队，争夺新市场土地资源等的结果。

“这也和去年土地市场的热气有一定的关系。 一些房企正在完成全国布局，新进入华南中西部城市，就是所谓的“三新”，新进入城市、新队伍、新市场。 大家进去，抢夺土地比较凶猛。 确实，今年所有领域的利润空之间下降或走低也与当年的投资有关。 ”。

之后，梁洁继续介绍说，受房地产业务结算的影响，整体毛利率略有变动，但净利润有所提高。 上半年，中南建设毛利率为17.28%，比去年同期下降2.63个百分点。 这意味着现在面临着增收不增利的问题。

谈及改善身体收入状况后，梁洁接着开始介绍企业的资产和负债情况。 据介绍，年6月底，中南建设总资产3229.03亿元，比去年同期上涨11%，净资产上涨16.8%，股东权益上涨6%。 总债务为2889.36亿元，减少1.29%，净资产负债率下降21.22个百分点。

在谈到净资产率下降时，中南建设管理层表示，有息债务增长不是很快，净资产增长再快一点，所以总负债率下降。 相反，纯负债率也更是明显下降。”

但是，对于目前正在下降的债务，投资者可能更在意在“三红线”的传言下，中南建设如何应对和处理未来的融资问题。

对于这个问题，作为cfo的辛琦率先表明了态度。 他认为限制融资不是坏事，这有助于降低领域的信用风险，也与今年上半年一些头部公司发生信用危机、债务违约有很大关系。 另外，房企在“股+债”模式下，还需要在“股”口上做出越来越多的努力。 限制融资对中南建设来说，将进一步加快高速周转和工期缩短，“对我们来说将是正面的压力”。

陈昱含接着补充说:“中南建设的经营优势表明，整体负债率高，但有息债务在领域内确实较低，另一方面注重经营效率，即无息经营的杠杆作用更高。” 因为我们底子薄，净资产不够，所以在有息融资方面，本来就不是特别激进。 这是因为我们受政策的影响很小。 ”

“我不打算进入十强”

中南建设管理层介绍业绩，回答业绩、财务数据相关问题时，坐在演讲台中间的陈锦石一直保持沉默，点头、观望。

但是，当投资者问到企业的未来是否会冲击前十时，他的脸开始有些变化，笑着走近麦子说:“终于轮到我说话了。”

陈锦石接着说:“现在一直有16、17人在徘徊。 这是我们最希望的。 通常控制在15左右就足够了。 我不打算进入十强。 因为还有各种各样的外来因素，所以控制是个问题。 从这次的三条红线来看，中央正注视着我们。 不需要被关注或凝视。 因为这也不是最佳状态，所以我们控制在15~20之间。 ”

年上半年，中南建设合同销售金额813.9亿元，销售面积609.1万平方米，比去年同期分别增长0.2%，减少5.7%。 到了7月，其累计合同销售金额为992亿元，比去年同期增长3.4%。 累计销售面积731.8万平方米，比去年同期减少3.4%。

关于上半年的销售和供给情况，陈昱含总结说，供给和供给两方面都是先被抑制的表现，一季度时，确实疫情突发，企业也未能幸免，去年同期的降幅为30%，但由于二季度该企业奋起调整战略，整个二季度，

陈昱含说:“1-7月份来说，特别是7月份，实现了同期30%的增长，1-7月份达到了997亿的规模，比同期上升了3.4个百分点左右。”

关于今年2300亿元的销售目标，陈昱含认为，虽然有一定难度，但信心十足，过程中铺货步伐也是前低后高，第三季度将达到1400，1500亿元左右。 全年供应方面，总商品额为2700亿元左右，上半年为1000亿元左右，下半年为1600-1700亿元。

中南建设的信心从企业提高了周转效率，从去年同期的7.7个月提高到现在的6.8个月。 “今年，加快新储藏和交付的土地的周转，也给了我们实现(销售目标)的很大信心。 在目前的环境下，这个目标绝非易事。 必须警惕下一次政策回调，包括疫情在第四季度是否遭到反击。 ”

另一方面，在“补仓价值”方面，上半年，中南建设新项目45个，规划建筑面积约689万平方米，平均地价约4400元/平方米，比2019年约5200元/平方米的土地价格有所下降。

针对今年的土地投资计划，中南建设管理层表示，今年600亿元权益投资额、1800亿元新商品价值实现了目前年度目标的50%左右，其中后5个月更为积极。 第四季度有可能出现反周期的机会，这有利于企业赢利的修复。

另外，根据观点指数2019年中国房地产公司销售额top100，中南建设排名第17位，7月排名第19位，下降第2位。

虽然排名下降，但女儿陈昱含重新接任中南建设的董事、副社长、中南相地会长、总裁等职务，陈锦石充满“喜悦”。 “从这8个月的情况来看，整个房地产都是陈昱含带领大家操盘，从半年的成绩来看就不错了。 在职业经理人逐渐积累职业生涯的过程中，陈昱含超出了我的想象，应该说我在为她打工。 ”。

在谈完陈昱含的工作后，陈锦石最后应主持人的要求作了最后总结。 在这种分工下，他表示将来自己将越来越担任监事的工作。 “我们之间现在有很好的分工。 我站在监事一边，站在大股东一边，考虑到他们的经营成果，我们尽量不干预，不参与。 ”

以下是江苏中南建设集团股份有限企业半年业绩发布会问答环节的实录。

现场提问:临近今年上半年，特别是6、7月，许多成绩较好的土拍市场和销售单价增长率较快的城市相继出台调控措施，对深圳、南京、杭州、宁波等中南建设上半年的销售和未来的销售有何影响？

第二，未来土地投资的城市级配置是在集中现有几个大都市圈的基础上进行深耕，还是继续扩大城市配置数量以实现规模增长？

陈昴含)关于城市管制的影响，中南建设在城市投资中有“竞争”和“不竞争”的说法。 也就是说，它的意思是部署在高能级都市圈和城市周围，但如果寻找裂缝或洼地，就会避开热点。 也就是说，会真正避免地价昂贵。 这意味着掌握小周期的红利，避免击中头部，击中头部的几率。

高能级城市周边真的有断裂带，有高能级，有人才战略，高能级还有高铁建设，包括城市化进程、高能级产业的反复升级，实际上会出现很大的空之间。 在这个() )/k0 ) )的行业中，政策干涉比较少，灵活性高。 所以，这方面一定是我们的要点战略。 这能给我们速度，整个利益的体现。 这就建立在我们在竞争，不竞争的说法之上。 这也是投资战略。

第二投资布局方面，这是以前的布局，也就是持续稳定的是长江三角洲、珠江三角洲和核心中西部城市，我们对长江三角洲这个城市要深入一点，成为昆山、太仓这样质量非常高的三四线城市，特别是百强三四线城市，

辛琦)恐怕在红环线以东的省会城市，我们还没有进入南昌。 我们也不去了。 在我们深耕的区，我们希望提高我们单城市的产量。 单盘很难。 因为我们还是以10-15万方的中小质量项目为主，所以这个战略短期内不会改变，但是可以在深耕的城市增加项目数量。 这样，就可以提高单城市的产量。 这样的话

现场提问:刚谈到资本比率杠杆，制约资本比率的主要是那些因素，是追求增长速度还是财务杠杆？

陈昴含)第一，对中南建设来说，我们的权益在领域内相对较高，特别是去年同期为79%，今年同期为69%，在某种程度上，权益杠杆，即权益比率上还是很高的。 关于权益这个部分，说实话，大家当然都想得到自己的部分，但是如果在市场上和人竞争，就不能确保完全是自己的，所以没有合作。 如果不合作，就无法得到土地，这也许就是现实。

第二，在一定程度上，我们重视权益这一部分。 因为，对我们来说，还是要找和我们同类的，有共同经营价值观的企业合作。 这样的话，整体的周转效率也会得到保障，所以我们不会为了得到土地而牺牲和别人扩大合作。 我们根据这一部分进行选择，可能和我们的经营价值观不太一致。

我们重视旋转效率。 特别是中南建设是高周转的企业。 这几个我们特别喜欢。 在旋转、成长方面我们会做出权衡。 我不是说把它放在60%或70%上。 我们没有特定的意义。

辛琦(除了和土拍市场的激烈程度有一定的关系外，它也在一定的特定条件下，和大家的合作意向有一定的关系，最后是一个结果，不是积极选择是第一个。

第二，我们在过去，特别是现在进入结算周期的项目中，我们越来越强调操作权，让出了一点合并表权，所以我们的合并表范围比资本比要低。 2019年的新品土地中我们的权益比很高，包括杭州艮北、西安百花村、厦门详安、济南、青岛一点项目都是100%权益。

当然，如果不是那么竞争的土拍市场和大家都追求利益的话，谁都想百分百的做。 在一线战区，他们越来越多的希望由我来做，都由我来操作，但有时市场的选择可能不是我们能左右的。

另外，在南通这样稍微深耕过的地区，有着比时间还长的伙伴。 就是所谓的“巴铁”。 我希望我们也合作。 在大家共享的空期间，特别是南通，长江三角洲一体化成为收益最高的城市。 目前土拍市场竞争的激烈程度，确实比长江三角洲的其他城市要激烈。 在这个过程中，我们

现场提问:随着竞争激烈程度、国家管制、利润空之间的压缩等因素，未来资本比率的趋势是向上还是不明确，能否做出评价？

梁洁:这不容易评价，但可以进行一定的评价。 也就是说，头部住宅企业之间的合作可能会更多。 特别是如果大家最后这个市场份额越来越集中在头部住宅企业的话，头部住宅企业之间的合作可能会更多，中小住宅企业的生存空之间可能会更加压缩。 这将得到评估结果。

但是，对于单一公司来说，未来的权益比是高还是低，这不太好评价。 这与未来土地市场的冷热度有一定的关系，也与国家政策调控的方向有一定的关系。

辛琦:如果单纯追求利益，大家会选择自己做。 但是，对于快速周转的企业来说，他们肯定倾向于合作以获得更大的规模。 关于自有资本比例，随着公司间交易价格的变化，国家政策对交易价格的约束发生变化，没有一定的比例。

事实上，从我们来说，不仅仅是通过资本比率的提高来扩大规模，过去也可能越来越多地利用速度、周转杠杆和客户杠杆作用。 介于我们的财务杠杆空之间。 因为，我们的有息债务规模一直在领域内很低。 从这个角度看，财务杠杆作用也介于空之间。 现在，在国家政策的相对领域可能有越来越多的约束，但应该有空之间。

将来，很多金融机构也有可能成为你的资本投资者。 现在，关于信托的限额管理，我认为将来包括金融机构的积极管理、风控在内，这个适应度会越来越高。 选择稍高质量的项目，让金融机构成为你的资本伙伴，将来可能也会成为领域展示的另一种态势。

现场提问:大家对领域利益空之间这个部分有什么看法？ 领域内怎么看？ 今年上半年的报告书出来后，我们发现毛利率从4点下降了5点，相当多。 目前，国家在政策方面实行了更有力的控制、管理。 也就是说，毛利率空之间说现在，将来的趋势是否会继续向下倾斜、向下下降？ 还是基本维持，还是什么样的？

陈昴含:从目前的政策来看，从宏观环境来看，刚才也表明了有三个方面。 第一是利润下降，第二融资紧缩，第三领域分化。 我认为这一定有这三个方面的表现。 特别是利润在下降，这是不争的事实。

以前对房地产领域来说，这是置于非常高的利润空之间，所以我认为这不是非常普通的现象。 因为当时的入门门槛比较低，所以只要有土地，只要能拿到钱，相对来说就能随着房地产价格一起上涨了。 他可能是产品错了。 在产品质量、生产链的管理上可能不是特别好，但可能还能行得通。 为什么呢？ 由于它越来越是金融工具，房地产这部分大多是投资行为，所以存在于高容错性空之间。

但是，现在不是说你在储量大、融资方面可以表现出来，而是更重视经营杠杆。 即，更加重视经营质量。 对中南建设来说，迄今为止我们在储量方面、融资方面都不是我们的特点。 我们通过有效地周转运营，相对来说我们的影响会小一些。 因为对我们没有那么大的影响。

但是，确实在整体领域，即使利润空之间有所下降，但与其他领域相比还是相当高的。 我们回到制造业，拿出经营基础的数据，无论是roe还是毛利，据说与这些领域相比，房地产都非常稳健。

我认为宏观环境整体的调控，是要使整体成为有质量、稳健、可快速发展的领域。 说大话、说高话、说低话，风险对整个国家经济的不确定性会变高，所以整体必须保证稳定性。

在这几方面，房地产可能是他的利润在下降，但它也为后期的利益垫底，同样成为了非常稳健的杠杆化领域。

辛琦)今年上半年，公布业绩的头部住宅企业均有不同程度的下跌，但这也与年土地市场热度有一定关系。 一些头部住宅企业在这一时期完成了全国布局，新进入的城市，如许多住宅企业完成了华南、中西部的布局。

所谓的“三新”都是新进城市、新队、新市场。 在这个过程中，华南尤为明显，大家都进去了，对他的未来很期待。 事实上，一进入这股浪潮，大家夺走土地就比较凶猛。 所以，从这个角度来说，确实今年所有领域下降或走低也和当年的投资有一定的关系。 年，2019年土地市场的热度可能略有下降。

整个领域经过那么多年，收益率下降了很多。 我认为在这个阶段，基本上维持在这个盘面上。 实际上，法规也调整了这些年，除非国家出台更严格的政策。 价格的帽子也封了那么多年，所以基本上维持着这个水平。

现场提问:企业目前的现金流可以覆盖短期债务，但根据现实三条红线的传言，房企融资将更加困难。 企业是如何看待现在的融资环境的？ 如果三条红线明显落后，企业将如何应对？

辛琦)这个问题是必须的。 我想在大型住宅公司的成绩发布会上也会听到，我们也很关注这个事件。 我认为监管层出台这样的政策，对整个领域并不是坏事，而是越来越规范领域，在未来领域出现信用风险的概率在降低。 出台这个政策，也与今年上半年一些顶级公司发生信用危机、不履行债务有很大关系。

限制债务增长规模对头部房企来说可能更稳定。 年报上说大家都要稳定地走远，也许会成为现实。 我想将来，如果逆市而红的话，在拐弯处超车可能会变得困难。 反过来说，有助于领域的稳定。 我觉得渐渐地变得像了。 这是一种将房企和金融机构进行比较的长效机制，这就像我们打消了一些房企相对于政策本身暴跌的想法一样。

这与我们三年来坚定地保持稳定增长、安全、落实好交付、结转利润的策略不一致。 我们希望每年新增加的融资额不要超过合同额的增长率。

虽然合同额在过去的4年中有了相当大的增加，但是我们有着有息债务的增长率，持续输给了销售合同额的增长率。 我们并不是依赖高利息债务进行扩张。 另外，在有息债务和合同额的对标关系上，我们是top30中最低的人之一，在这个领域中比较低。

由于我们总是想通过高周转战略来满足增长的诉求，所以我们必须一直在运营端口上，以便运营方能够不断发展和盈利。

这项政策落地后，作为监管政策，我们必须遵循。 这也要求我们加大权益类的合作。 这个政策也逼着我们。 在股+债模式下，股端口可能需要越来越多的努力。 当然，对照信托新规来看，金融机构成股的概率可能也会一点一点变高，但这对我们来说必须积极有效地应对，问题并不大。

从另一个角度出发，包括快速周转、快速有效缩短工期、试验性高速建设系统在内，让我们做越来越多的宣传，保证在价格没有大幅增加的情况下提高实际效益。 包括结转利润后，加厚净资产。 对我们来说，这块表可能越来越漂亮了。 将来给自己争取空之间也会成为正面的压力，但一定要多次居住。

幸运的是，在香港企业可能在股权融资之上。 他们的增发可能不太受限制。 在a股企业可能很难。 短期内不会开放。 但对我们来说，在项目合作层面，权益类的合作有可能进一步增大。

陈昴含)中南建设的经营优势表明，总体负债率较高，但有息债务在领域内确实较低，另一方面我们重视经营效率。 也就是说，无息经营的杠杆作用更高。 而且，我们底子薄，净资产不够，所以在有息融资方面，我们本来就不是特别激进，所以政策影响很小。

梁洁(在现在的环境下，有股份合作的可能性，房地产公司有很大的计划(/k0 ) )，流动性充裕，所以好的资产稀缺性正在提高。 虽然政策上对房地产公司的债务性融资制约越来越多，但实际上如果房地产公司能提供好的回报资产，那么他的合作空之间就不小了。

从这个角度来说，如果我们能够提供稳定的好收益率，我相信这些项目的空之间会越来越大。 特别是信任新规则，在合规要求下，单纯依赖固定收益率的投资选择实际上越来越受政策约束。 这样积极的股份合作，在项目层面可能会更多，所以这个空之间还是很大的。政府给你关窗的时候，其实是开着门的。

现场提问:上半年企业销售的返还率，以及口径销售的返还率，你有信心实现推销量年初提到的15%、2300亿左右的目标吗？

陈昴含:我们的去化率大概在60-70左右，这还是目前的市场，我们还在稳定整体的稳定销售。 在自信方面，我们今年的自信非常充分，有一定的难度，但是在过程中我们铺在前面的节奏也是前低后高。

在这种程度上，我们在1-7月完成了997亿元。 我们也在抢第三季。 第三季度努力达到1400-1500左右。 这样的话，我对全年的目标很有信心。 大幅加速今年新增储量的交付也给了我们很大的信心。 当然，在目前的环境下，这个目标绝非易事。 另外，必须警惕接下来的政策回调，包括疫情在第四季度是否被反逮捕。

如果这还会产生影响的话，那确实会对这种不确定性产生很大的影响，但是我相信国家会在这方面掌握整个稳定的态势。

梁洁:并表的资本回收率在85%左右，差别不大。 不管是操纵台还是非操纵台，我们的回收率基本都是这个水平，这也和上半年的销售结构有关。 我们在第二季度花了不少力气收回了很多。 对于还款来说，有支付贷款的物理时间周期。

现场提问:从推送的角度，年初投资者见面会提出大致2700亿左右，上半年较大，为1000多亿，下半年可能为1600、1700亿的情况，实际现金流收支、年现金流情况如何？

梁洁:这是必须的问题。 如果年销售合同额实现2300亿，实际上先于权益占有率成立，权益占有率约为65%左右，退保率为85%左右。 以权益来表示，大致为1250亿左右的退税，其他现金收入包括建筑和其他板块在内，大致为140-150亿两个收入水平。

土地支出可能达到600亿，但现在看起来有所不同。 我们在完成新产品1800亿美元的基础上，可能不一定要花那么多钱。 从上半年的货物用地比进行了很多改善，以600亿美元估算，整个建设价格支出为400亿美元左右，占整体回收率的35%左右。

营销费、管理费、2个加起来应该是5%-6%的水平，处于70亿左右的水平。 其他运营支出，包括建筑、其他板块在内的运营支出大致150亿左右，利息支出65亿左右，税费支出85亿左右，约占回款8%的水平，红利支出10.5亿。

净增债根据年初的铺垫，大致在70亿-80亿之间的水平，我预计当年现金会有一些变化可能增加70亿左右，基本上就是这样的水平。 当然，对ppp的长期投资可能会减分。 算上这个的话，可能会有50亿左右。 整个现金流将增加75亿左右。

现场提问:企业在未来几年有进入房地产领域前十的目标吗？ 未来房地产企业会不会产生万亿以上的销售巨头？

陈锦石:现在一直有17、16人在徘徊。 这是我们最希望的。 我们通常控制在15名左右就足够了。 我不打算进入十强。 因为不仅有一点外来的各种因素，控制还是个问题。 因为太大了。 这次从三条红线来看，中央在关注着我们。 没有必要被他们关注或监视。 如果受到监视或关注，这也不是最佳状态，所以我们控制在15左右，在20-15之间。

陈昴含)在这种情况下，正如几年前横向(/(/k0 )诞生的高增长一样，外部环境已经不存在，实现万亿美元还不容易，包括现在的航天第一房企在内，实现万亿美元还不容易。 从外部环境来看，确实很少有这种高增长的出现。 因为从这次融资紧缩的一些政策来看，锁定我们的范围非常有限。 可以在的空之间具有质量。 这是一个非常好的快速发展计划。

现场提问:陈昱含和主席现在在企业分工怎么样？

陈锦石:其实，从这八个月的情况来看，整个房地产都是陈昱含带领大家运营的。 从半年的成绩来看，还是不错的。 可以说陈昱含的职业经理在逐渐修炼的过程中，非常尊敬他。 我的分工和她的分工，逐渐让我为她打工。

陈昴含)其实，我们半年的成绩，还是得益于管理团队的努力，而且是几年前打下的基础。 我们和主席分工，准确地说，从去年9月开始就和董事会有非常确定的授权范围。 例如，为投资设定了授权范围。 我们有必要在新进城市向主席报告。 在稍具不确定性的城市改革、大并购、大并购项目中，这可能需要向主席报告。 其他常规投资，都是我们的总公司之一在经营管理整体。 从投资业务的开展来说，我们有非常确定的授权机制在履行。

在某种程度上，管理团队从前到后完成了整个管理链、整个审批流程，基本上这部分是完整的。 主席以越来越多的投资者的立场看待企业。 和许多股东一样，他非常关心我们的调查，我们的迅速发展，后续经营的质量，交货的质量。 而且，和很多股东、投资者一样，喜欢去我们的卖场，或者去工地。 这对我们来说是一种促进，在这个前提下我们可以做项目，经营生产，整个经营