“每经专访广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：深圳应借势示范区率先推出房产税”

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作为深圳楼市快速发展的经验者和见证者，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对在不惑之年被赋予时代新使命的深圳有独特的见解。

从关内到关外，地区版图扩大数倍的深圳真的不够吗？ 从住房政策制定的角度来说，城中村、旧小区的巨大能量如何尽快释放？ 如何建立深圳楼市健康快速发展的长效机制，不多住几次房不炒？

从困境中获得的不动产经验

20世纪80年代，深圳从县城变成市里的时候，周边地区的人才支援建设，但是深圳的地方财政非常困难，当时专门负责基础设施的房屋管理局副局长，经常为了几十万人与政府谈判。

在这样的背景下，香港“画土成金”的房地产开发模式非常诱惑。 当时，深圳房管局有很多土地在手，但当时宪法明确记载土地不能侵占、出租、买卖，这样就堵住了犯困的路线。 随后，在省委的鼓励下，他们选择用补偿贸易擦边球的方法，就近与港商合作缓解资金压力。 从深圳出来，港商出钱，盖房子分利润。

在这次尝试的巨大利益中，房屋管理局发现了土地的作用。 深圳还以经营合作的形式，开发了港商和翠竹苑、湖滨新村、友谊大厦等工程。 通过外商外事办公室等渠道独资申请的土地聘用费，在深圳房地产快速发展史上也暂时存在。 这些在中国房地产的快速发展史上具有引领时代的作用。

之后的几年，深圳创新合作招聘方法盘活了土地，增加了收入，但也带来了管理上的混乱。 直到1987年，国家颁布了土地转让相关法规，深圳决定通过公开竞争的方法转让深圳水库的土地。 号h409―4，面积8588平方米，原深房企业以525万元竞拍。 这是中国首次通过公开拍卖方法完成的国有土地开采权有偿转让。

“第一拍”结束不到半年，1988年全国人大编纂宪法草案，从原宪法中删除禁止土地“出租”的文字，确定土地开采权可以依照法律规定转让，土地流动性逐步释放，为深圳、中国房地产繁荣的快速发展，

法出台后，深圳特区内经营性项目用地一律通过招标、拍卖办法出让，为加快商品住宅建设，同年10月，深圳市政府正式出台并实施《深圳经济特区住房制度改革方案》，建立独立的住房基金体系，鼓励职工购房，

但是，随着深圳经济的迅速发展和人口的流入，土地资源短缺的问题越来越明显。 旧城中村和旧城区落后功能与城市快速发展的矛盾日益突出。 为此，2004年深圳颁布了《深圳市城中村、旧城改造暂行规定》，开始对城中村进行综合整治和旧城全面改造。

借示范区的特点率先推出房地产税

通过填海、取消地方边界、建立深汕合作区等途径，地区版图已经扩大到深圳数倍，但真如外界盛传的那样，土地资源十分匮乏吗？

深圳需要推进区域开发、轨道交通建设、城市功能的实现。 建设先行示范区，以深圳为大湾区龙头，任何战术落地都需要空之间。 在李宇嘉看来，深圳的供应地潜力就像吸水的海绵，从表面看没有土地，但蜂拥而至却有土地； 用力越多，可以供应的土地就越多。

问题是怎样才能把闲置的土地赶出去。 深圳是开工城市，有数千个工业园区，仅龙岗市就有各种工业园区900个，总占地面积80.5平方公里。 过去，工改商、工改居、工改m0 (产业用地)卖得很好，大家都在做房地产开发。 表面上看，各种孵化器、产业用房、创业空之间，其实都是类住宅。

“只要快速发展商品房，在资本产生利润的情况下空之间永远不够。 深圳如果不把工业用地转向产业，搞房地产，空之间的约束问题就解决了，整理闲置地块，充分利用库存是深圳供应地的主力。 ”。

另外，从渔村迅速发展起来的深圳，历史上留下了海量的城中村和旧城区，含有巨大的动能，但是如何快速释放出其部分动能呢？ 李宇嘉认为，目前城市更新开始进入精细化运营阶段。 也就是说，由于微改造，不再进行大规模的建设，逻辑发生了根本性的改变，城市更新从1.0的住宅化、2.0的类住宅化发展到了3.0的产业不动产时代。

“截至2009年，深圳城市更新行业基本上一个月出台2~3个新政，主要基调为深圳旧房地产化。 即使进行微型改造，也不会引起房租的显着上升，必须一点一点地进行； 深圳划定了270平方公里的工业区块线，保护得像生态线一样。 今后，工改综合、工改商、工改居等房地产化将全面关闭，“工改工”将占城市更新的近60%，转为园区配套升级，“这样才适合先行示范区”。

由于土地少、盘子小，深圳商品房的金融属性、资产属性非常强，房价也容易被操纵等，特别是在此次疫情中，深圳房地产市场率先复苏后，市场与政府之间相互博弈。 李宇嘉认为，要建立深圳楼市健康快速发展的长效机制，压抑不是处理问题的做法。 除了处理供应问题外，还必须合理利用深圳特色的行政手段。

在快速发展中，市场的手不能无限期地发挥作用。 “制定二手房的制度价格，在对二手房提供服务征税的区域进行判断后，以区域为单位发放指导价格。 如果这个指导价格能够控制，整个区域的价格就会固定，就会抱着涨价、暴力涨价的逻辑，土崩瓦解。 ”。

房地产税是应对资产价格暴涨，抑制上涨预期的最佳手段。 李宇嘉表示，深圳建设先行示范区的实施意见确定“必须率先建立房地产调控长效机制”，深圳将完全利用示范区“立法先行”的特点条件，利用这个机会在充分授权的基础上推进，大体上就是深圳

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