“打破低估值魔咒 房企分拆上市热火朝天”

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[对母公司而言，分拆上市可以有效利用企业资产，通过转让部分股权获得大量ipo资金，改善公司资产流动性； 此外，母公司可以利用再融资进行产能扩张和新项目的培育，为企业长期快速发展创造有利条件。 抢夺海滩资本市场的好处显而易见，但要加快房企上市，正是难以放松的房地产融资环境。 ]

住宅企业对融资土地掠夺的热情持续了几个月，现在这个“盛宴”开始出现终结的信号。 市场信息显示，房企负债已进入监管视野，根据除预收款外的资产负债率、净负债率、现金短债比等红线指标，抑制房企有息负债增长。

不仅如此，近一年来，拥有土地的肆虐房企将受到积分监管，房企募集资金的用途也将受到严格限制。 目前，具体细则尚有待官方确认，但房企已开始自行调查，并对照上述指标衡量自身债务指标，提前安排融资事项。

许多专家表示，近几年每三四个季度房地产信贷额度都很紧张，目前国家政策倾向于支持中小企业融资，信贷也侧重于实体产业。 在“住房和住房不收购”的定位下，金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。

融资紧缩，房企不断分拆旗下业务上市，重构融资平台，减轻资金压力。 今年以来，房地产板块上市成为房企标配，代建、园林、文旅也进入资本市场，通过分拆上市实现二次融资。

“今年和明年两年，房企债务集中到期，受疫情影响抛售还款，融资压力更大，多渠道融资是房企当前的主要任务之一。 ”该政策研究院研究部长宋红卫告诉第一财经记者。

强制性融资需求

拆分房地产企业独立上市已成为房企今年最热衷的资本游戏。

最新动态为大型房企中国恒大( 03333.hk，以下称为“恒大”。 7月31日，恒大宣布，正在考虑将物业管理业务在香港证券交易所上市。 过去2019年，恒大物管服务收入43.8亿元，进入上市物企前十名。

上市前夕，恒大重组相关业务企业，引进战术投资者。 8月13日，恒大表示，全资关联企业CEGHoldings(bvi ) limited计划出售mangrove 3、ltd.28.061%的股份，总交易金额约为235亿港币。

mangrove 3、ltd .是恒大房地产未来分拆上市的主体，股权分置后恒大仍将持有71.9%的股权。 但在股权分置后两周年内，如果恒大房地产未能上市，战投方有权要求恒大以交易对价加10%利息的价格回购。

“房企分开上市以拓宽融资渠道，达到‘一项资产，两次录用’的效果为首要。 》中指研究院研报报道，分拆上市后，该业务可以通过资本市场增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资诉求。

对母公司来说，分拆上市可以有效利用企业资产，通过转让部分股权获得大量ipo资金，改善公司资产流动性，母公司还可以利用再融资扩张产能和培育新项目，为企业长期快速发展创造有利条件。

抢夺海滩资本市场的好处显而易见，但要加快房企上市，正是难以放松的房地产融资环境。

市场信息显示，近期，监管部门设立了“三条红线”以抑制房企有利可图债务的增长。 其中包括除预收款外的资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，现金短债率不到1倍，根据房企接触程度，不同档案设定了有息债务规模的增长阈值。

住宅企业“三线”均超过阈值的，有息债务规模以2019年6月末为上限，不得增加。 “二线”超过阈值，有息债务规模每年不得超过5%。 “一线”超过阈值，有息债务规模每年不得超过10%； 如果“三线”都不超过阈值，有息债务规模的年增长率不得超过15%。

在最近半年的业绩会议上，中国奥园( 03883.hk )被问及该问题时，企业已按上述等级进行测试，奥园指标表现不在监管限制范围内，预计下半年将有200多亿元债务到期，企业现金储备694.4亿元，压力巨大。

由于许多房企存在“明股实债”的现象，鼎诺投资基于wind数据，用(有息负债-货币资金+少数股东权益) /归母权益这一指标统计了房企的负债。 数据显示，触及3条红线、2条红线的房企均达50多家，未来融资将受到不同程度的限制。

与此不同，一位不愿透露姓名的信托业人士告诉第一财经记者，房地产信托融资一直很严格，实行限额管理。 具体来说，本季度房地产信托的库存不得超过上季度末的库存，按年限额计算，不得超过去年末的数量。

“为了保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，在房地产、住宅、房地产不收购的定位下，下半年金融监管升级是促进市场顺利运营的重要保障。 ”贝壳研究院高级分解师潘浩在公开报告中指出，国内金融监管升级符合上届银保监会的政策指导。

寻找新的利润增长空之间

在资金密集的领域，房企规模扩大、战术转型需要大量资金投入，为了直接利用融资平台，开发商选择了将旗下业务与资本市场的深度融合分离。 值得注意的是，除了大热的房地产股外，文旅、代建、园林等也被房企提及上市日程。

4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限企业向香港证券交易所提交招股书。 其招股书显示，从年到2019年，中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。

6月24日，雅居乐( 03383.hk )发布公告，建议将雅城集团的股份分开在联交所主板独立上市。 目前雅居乐集团拥有包括雅居乐控股和雅生活在内的两家上市公司，如果雅城成功，将成为该集团的第三大上市公司。

“在资本市场估值低的房地产领域，分割旗下成熟业务上市，可以以较高的估值获得较大的融资额； 此外，独立经营子业务将凸现该业务的潜在价值，给公司带来越来越多的快速发展机会。 ”中指研究院说。

《中国房地产上市公司评估研究报告》显示，2019年在香港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍和0.85倍，沪深上市房企平均市盈率和市净率分别为7.65倍和0.91倍，比去年同期均有下降。

例如，金融研究院院长管清友在博鳌房地产论坛上表示:“房地产评估逻辑正在发生变化。 以前是用金融逻辑来评价的，现在是在制造业和费用领域来评价。 因为杠杆化不上去，土地所有者资金上涨，金融和杠杆化的钱赚不到，所以估值不上去。 ”

股价低迷不仅直接减少股东的财富，还会影响房企的市场形象，提高再融资难度，提高融资价格。 目前港股房地产板块的市盈率一般达到30倍左右，房企将其分拆上市，估值将比房地产母企业增加两倍。

不仅如此，随着房地产领域的合理快速发展，完全依赖以前流传下来的业务，无法保证房企未来的盈利水平。 以恒大为例，8月16日，该集团发布利润预警，预计上半年企业核心净利润约193亿元，比去年同期下降约37%。

关于利润下降的原因，恒大认为，受新冠肺炎疫情影响，企业将开展全国促销活动，实施售价优惠和营销费用上涨，在此期间，外汇汇率波动将引起外汇损失，子公司对新能源汽车的投入将引起并购报告损失，

这个时候，如果拆分房地产上市，转让部分股权，恒大就可以获得大量的ipo资金。 作为控股股东，恒大还可以租用旗下的房地产板块获得投资收益，按照持股比例分成子公司上市的净利润，以补充之前流传下来的业务收益。

对房地产企业来说，分拆上市后，可以拥有独立融资平台支持自身快速发展，有助于提高房企在细分行业的竞争力母公司经营快速发展的战术也将更加明确，管理者将有越来越多的时间和精力做好主要业务。

建银国际金融有限公司董事曾粤晖在博鳌房地产论坛上表示:“以前流传的房地产开发上市是1.0时代，以前流传的房地产管理公司上市是2.0时代，现在进入了分离轻资产运营管理单独上市的3.0时代。” 粤晖认为，房企可以推动轻资产业务板块上市，进行创新融资，获得更高的评价。