“观察，上海要控制容积率了”

本篇文章3285字，读完约8分钟

本文转载自公众号:“我真的叫卢俊”

咨询就是这样，在新闻传播的时代，很多抓人眼球的文案最快被曝光，我认为非常重要

今天，我要谈谈所有房地产商和上海买家值得观察的信心，但也有一些我们可能忽视的政策新闻

我前几天看到有文件

关于加强上海容积率管理的一点实施细则

我不知道有多少人看到了这份文件

这份文件看起来漫长乏味，但本质上决定了未来几年上海土地转让的格局，也决定了未来上海楼市

里面有几个关键的词，所以摘录了一下

第一个是关于容积率

——经特别论证，未转让地块之间可以平衡开发规模搬迁，商业办公地块容积率可达4.0以上，住宅地块容积率约2.5以下，风貌旧改造涉及的住宅容积率可达2.5以上

首先，上海纯住宅的项目容积率不超过2.5

其实，关于上海的住宅容积率应该在多少行业讨论，也有观点认为，作为土地如此紧缺的上海，2.5容积率实在太低了，应该更接近深圳将容积率设定在3以上。

据说容积率过高，人们住得太密，就会产生供给不足，产生越来越多的民生矛盾

目前上海的容积率还是没有超过2.5，常规用地基本设置在2.0左右

这意味着什么，意思很多，但首先很明显，相对于这样的容积率，住宅的舒适性得以维持，对于上海来说，将来也很少出现超高层的住宅类

但奇怪的是，上海早年容积率过高的住宅项目，最终市场反应不太好

典型的是，世茂以当时上海第一住宅高楼的名字进入陆家嘴( 600(663股吧) )的世茂滨江花园，最后是整个城市滨江沿线质量最差、管理最混乱的项目。 单价很低，曾经也有小组租赁。 难怪陆家嘴滨江沿线有这样的场景

很明显，这种容积率的制定是有折衷的，保证了居住者的质量和产品的长远发展

当然，在另一个维度上，拆除纯住宅项目也很困难

道理也很简单，现在大量旧住宅区很低容积率也在1以上，怎么拆都只有2个净土地容积率。 换言之，拆价占未来房价的50%，拆一平方米只给两平方米

这样的价格分配无疑大大降低了拆迁的动力

如果不给地块赋予高容积率，通过拆迁获得的土地未来利润空之间就会变小

当然，这并不意味着拆迁不存在，而是拆迁所得的土地将成为商业事务的商业化。 毕竟容积率在4以上，拆1平方米就在4平方米以上。 这里的想象力空之间也会变得更大

所以对许多开发者来说，你是否从事商业工作直接关系到市中心城市能否参加升级的课程

这条路线很多都是今年香港地王弄的，是因为他们做生意后吞并了这片土地。 里面除了商业和办公室外，当然还有住宅。 这个蛋糕是给有这些能力的开发者的

对于购买者来说，如果住宅区都在1.0-2.5之间，容积率的差距就会变小，产品的差异化在未来也会凸显出来空之间

关于一点点高低的项目，购买里面的低容积率形态的产品的话，将来的差异可能会变大

第二个句子也非常重要

——落实“密网、小街坊”的开放街区理念

我不知道大家能不能读懂这句话的意图，最直白的翻译就是未来的区划越来越小

我的朋友注意过今年上海的土地转让，住宅项目土地5-10万方，现在几乎没有15万方以上的土地。 不要像当时的金地格林那样，100万方以上的项目现在想了

另外一个地块的3-5万元可能也有可能。 也就是说，开盘后光盘会变干净，每个项目会发放一张预售证

其目的当然很明显，就是要加强上海的毛细管网络

这一点我坚决支持。 上海分支道路的密集大大缓解了城市交通。 这就是上海和北京城市管理的本质区别

开放式模块自实际提出以来已经过了三四年的时间。 在上海并不是特别规定你的项目必须有围墙，但是随着地块的变小，包围社区显然也不合适。 围墙只围绕四栋建筑物会受到异常的压抑

所以对上海来说不远的将来，真正意义上的开放社区的生活理念将会落实

当然要应对的是，对一个小区来说，没有太多的配套和绿化，建筑布局比较紧凑，或者越来越多的配套将成为城市型的对外配套

这两点将成为上海住宅市场的主旋律。 是如何彻底实施的呢？ 文件内有这样的纲领性评价。

——实现建设用地是否减少，生态用地是否减少。 在区域层面，通过控制“平均容积率”，即某区域内可开发地块的地上建筑总面积与用地总面积之比，明确区域开发建筑总量的规模，形成合理的城市空间布局

你应该明白里面的东西不会减少的意思。 上海土地强度不开放，土地供应量只会越来越不足

没有事故吗

当然有。 整个文件正在为开发模式让路。 轨道交通

可以感受到这个资源正在倾斜城市。 详细情况是这样说的

——倡导以公共交通为导向的城市空之间的快速发展模式，以轨道交通站点为中心集聚城市功能，适度提高站点周边土地开发强度，开发地面地下整体，构建紧凑、集约、运行高效的城市结构。

——允许开发规模在单元内转移，鼓励转移到轨道交通网站及周边地区。

——轨道交通站点600米以内适用“特定强度区”政策。 其中，鼓励在轨道交通站点300米范围内，通过城市设计进一步加强站点集聚，实现土地效率最大化。

如果把这三个词连接起来，其实就是一个词。 将来，以地铁站点为中心的开发整体的强度将会提高。 也就是说，最近很热的tod模型

虽然大家在上海住得很久了，对地铁可能已经没有感觉了，但这仍然是未来十年上海城市开发的一种模式，上海仍然有越来越多的地区需要铺设地铁

与以往不同，可以预想的大部分地铁站都是综合体

请记住，不是地铁站边上有综合体，而是围绕网站开发规划了超级综合体

地铁站将成为内部人流的枢纽，连接住宅、商业、教育等各种组合

所以，各位同行们//k0//]之间可以认真去看第二天///k0//的街道动线计划。 不要以为成千上万的人在地铁旁合体就完了

tod模式开发不出来，很可能会错过上海未来房地产快速发展的大蛋糕。 因为以前传来了住宅容积率控制后，总量可控制的利润必然有限

土地开发只给了tod模式，学习开发这种模式将成为上海房地产开发的核心竞争力

是的，写到这里，大家对未来上海土地转让的属性有一定的了解。 让我们来回忆一下上海最近几个变化的细节

1、关于最近教育系统的升级是显而易见的

无论是看到旺点的我们看到张江集团学校的民办开始转到公立学校，还是华师大从今年开始致力于各个地方铺设学校，包括开发商开始连接学校和重度学校建设学校，都可以明显看到今年上海整体的教育体系，特别是公立教育的重视。

2、今年上海推行的旧改革不是棚户区改革

增加了许多旧的、破碎的小电梯，提高了居住舒适度，决定了将来不会有太强的拆迁

这两个细节加上这次上海土地管理的政策，不知道有没有一个画面，但我想和大家分享几个我感受到的结论

首先，上海的土地出让特别是住宅土地出让越来越少，加上容积率的控制，未来整体供应量减少是必然的趋势

所以在有供应的房子里，小户型是必然的结果，90平米的小三家不仅会成为主流，还有70平米的三家的可能性。 大家要做好这样的心理准备

但是，城市不扩大意味着在这里扎根的人将获得更好的城市套

这也很符合上海现在的节奏。 是城市的升级。

城市升级不仅包括商业变得更干净的天际线，对住宅的补助越来越完整，教育和医疗体系越来越完整，而且越来越多的社区内补助在地域上共享，成为城市补助的一部分

当然，作为买家，请问你是否还有建议。 我大致上说这样的话

1、不要买老破小。 问一百次也是这个结论。 买这个产品的朋友没有未来

2、户型集约化紧凑化，100-110面积段的产品虽然市场不足，但功能性极强的面积段，我认为未来的市场竞争力将会增强

3、tod项目的概念很好，开发商企业品牌也要看清。 毕竟容积率过高对计划提出了更高的考验，任何经验都容易带来后期的混乱

4、洋房、多层、重叠，这些产品开始仔细看了。 当然，前提是控制面积的产品，这样的产品将成为质量型生活的代表产品形态

2500万人口指标将无法打破，热爱上海的朋友将努力定居

此外，如果您对文档全文感兴趣，请单击以下链接。 我帮你整理一下。 这么重要的文件会因为新闻的传播而变得模糊，真的不可以

一句话，上海在管理土地属性的同时，为了统一人口，将通过容积率管理的方法进行努力。 差不多就这样，我赚钱去换房间。 拜拜

以上是正文，来自卢俊