“环京楼市暗流⑥”

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5月31日中午12点，离北京最近的张家口怀来县，知名项目卖场门庭若市，项目销售刚在门口送出了来自北京的30人的旅游团，迎接了众多散客，热闹了这个小县城。

全国楼市逐渐恢复正常，出于资金避险、刚需乘车等各种情绪，买房者群体近期花钱买房。 90度房地产在这个背景下开始继续环京楼市的调研，这次来到张家口。

在环楼市中，与购房者最关注、最热的东部北三县相比，与开发商“集团化”房价上涨的南部永清固安、改善客群瞄准“硬核”武清相比，张家口的存在感似乎弱了一些。 但是，在北京、天津、河北一体化的城市群地图中，以冬奥会为好材料，着力建设成文旅游度假区的张家口始终拥有它的一席之地。

柜台入口的人流

房价比疫情前下降了1000-2000元/ m？

从海淀黄庄坐看家车来柜台的李阿姨是北京高中的退休人员，在北京她和老伴住在苏州街的老小区，在北京郊区买一套可以休闲的房子一直是李阿姨的梦想。

仔细看过这个项目的李阿姨说:“新冠灾祸后，我认为房价一定会上涨。 今天打算回家后和妻子商量。 6、70万能在这里买70平以上的小户型住宅。 我没事就来休闲住。 价格比北京市内便宜得多。 ”

和李大妈一起开车来看房的，大部分是平时住在海淀的中老年人，也有三代人一起来看房的。 在公寓的样板房里，几个一起来的“同乘者”在积极询问销售户型的详细情况，甚至开始咨询买房后家具的摆放地点。 在柜台的现场，有很多以家庭为单位来看房的人，听卖后计算着优惠价。

来自北京的投资者是张家口环京区县楼市的主要客群。 购买住宅的目的大多是在北京近郊度假，看看投资价值，来自住宅的诉求很多。 图标红色、靠近北京的怀来县、下花园区、崇礼区，都是北京投资客瞄准的张家口投资热点。

张家口人文地图

(来源:百度百科)

根据张家口房天下数据，年4月，怀来县、下花园区、崇礼区3个北京人买房热区的售价分别为9852元？ 13327元/米？ 21230元/米？ 占张家口12个区县房价前5位，崇礼区、下花园区房价直接踢开张家口市区桥东、桥西主要城市房价，排在第一、第二位。

样品房里人流络绎不绝

柜台现场

在怀来县做了6年项目销售的王刚说:“现在往返通勤是不现实的。 北京的客人也在周末来住，作为休闲度假的家。 一部分是张家口本地人在北京工作，或者北漂给父母买的养老房。 因为我们的生态环境确实很好。 ”。 受新冠灾祸的影响，卖场从4月开始逐渐恢复接待，5月以后，看房的人才增加了。 虽然今年周末来看房的人会增加一些，但是工作日很少有人来。

价格方面，王刚所属的大企业品牌项目，房价比正月前下降了1，1000-2000元。 住宅项目根据楼层不同，现在每平的单价是8500-9500元/m吗？ 间，76m的套装？ 的2室2厅以1卫、70万左右的价格拿下，总额比年前下降了近10万元。

但是怀来县40年的产权公寓价格稳定，价格比住宅高一些，基本上是1万/m吗？ 上下，50m的套装？ 面积左右的公寓总额打折，大概需要50万。 首付的比例为50%。 “怀来还处于限购的状态，所以当地人可以购买两套房。 外地人只能购买一间套房。 另外，有当地一年以上的社会保障说明。 很多北京的投资者也很喜欢公寓项目。 昨天我们一共成交了15套。 公寓占了8套。 ’国王刚刚说。

王先生对下园的房价刚刚充满信心。 下园距离北京开车有60多公里，随着冬季奥运会的召开，高铁数量增加，从北京到这些地方的时间差不大。 与怀来县相比，作为崇礼冬奥会的“中转站”， 下花园区的生活补助、医疗等设施资源也不断完善。

下花园区的道路上到处都是可以看到的建筑车

另外，张家口房价最高的崇礼区，作为冬奥的主要体育场，是张家口十大热区中二手房跌幅最大的地区，5月平均价格环比下跌0.8%。 据贝壳找房介绍，崇礼区出售的新建大楼只有14栋，数量相对较少。 崇礼成交高峰在冬奥会公布后，年高时达到过40000元/米吗？ 年限买入后，逐渐下跌。 据90度地产介绍，目前崇礼购买的客群大多选择投资40年的产权公寓，其中有些人还会建立民间人民宿。

冰雪城市的不自然:工资低与房价高的反差

他说，当地项目销售对90度地产，崇礼购买并计划住民宿的只有一小撮人。 购买从北京来的房子的人也分为“等级”。

员工住在海淀的顾客资金实力稍强，有可能直接买别墅，价格基本在300万以上。 清河、昌平、延庆的本地北京人和在该地区工作的北漂 ，基本上选择总价低的住宅的张家口本地人，除了回迁户外，几乎买不到。

这是张家口经纪人眼中的“购买鄙视链”，链的最下面是张家口本地人。 王艳是一直住在院子里的本地人。 王艳说，在张家口做普通工作，月薪也在2000元左右，“我们这里的年轻人买不起房子。 除了马上结婚以外，很少买房子。 买房的钱大部分也需要房子的支持。 即使在某个家庭中可以赚到，但在某个家庭中，即使面对已经磨损的房价，也赚不到，这是不自然的、普遍的事件。”

王艳的房子是在冬奥会公布前买的，以平均每平4000元的价格入手。 现在王艳住的小区二手房平均每平可以卖8500元左右。 说起来，王艳默默地松了一口气。

但是王艳一点也不敢放松，除了在自家小区做餐饮小生意外，还在工地承包小项目赚钱。 “我的第一套房也是这样做两份工作辛苦赚来的。 幸好年买了心仪的房子，不然越来越买不起了，只能看了。 ”

确实，据资料显示，年时，河北省各市房价排名中，张家口排名第四，但年平均工资为30477元，月平均2540元，排名垫底。 工资和房价的落差，是张家口人无法承受的现实。

下午5点，下花园区主干道稀少的人流

对于外国投资者抬高房价，破坏当地生存平衡的现象，王艳流出了一些不公。 但是，随着冬奥的举办，王艳也很高兴城市配套越来越方便。

但是，像王艳这样的当地人没有看到张家口的房价涨幅。 “年限购买政策出台后，房价持续下跌，冬奥会后，不会再上涨了。”

冬奥利能让未来的房价上涨吗？

来自北京的年轻投资者库米在张家口转一圈后也有同样的担忧。 小美手头没有50万人，不够北京的首付。 再加上疫情过后，全球经济持续下滑，货币贬值不安升温，库米先生开始在环京地区看房。

看到张家口新建的房子后，小美说不太好玩。 生态环境比燕郊这样的环京区域好很多，但离北京太远了。 小美有一天来到现在怀里，觉得进入院子的生活配套严重不足，“有点粗糙”。 再加上冬奥会后张家口继续目前的“疲软上升”状态，就不足以对抗通货膨胀。

小美的担心是实际存在的。 来怀里卖王刚也是外地人，但决心在张家口扎根的他一年8500元/m？ 的单价买了自己家项目的期房，年顺利入住。 距今4年过去了，王刚是机组和仓促销售的业主，房子只以每平9000元出头的水平销售。

奥运会将带来收益，投资者涌入，未来终究会带来张家口楼市的价格，不是吗？ 张家口的房，( 300785，值得买股票吗？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐90度谈房地产，张家口是环京楼市中最具旅游、运动、休闲定位的，这些都是短期吸引力，想要吸引北京人口迁移，力度不够，无法吸引大量投资者入场推高房价。 因此，张家口未来的房价可以随着城市价值的提高而稳步增长。

虽然相对于其他环京地区楼市，张家口离北京很远。 但是，去年年底京张高铁的开通缩短了到北京的时间。 韩乐预测，有了轨道交通，张家口在环京各城镇的市场地位将逐渐提高。

关于未来的房价，一些业内人士认为冬奥临近的节点不会暴涨； 张家口限购后，炒菜店的路子已经关闭了。 从几个投资热点来看，依托官厅水库边上的怀抱，生态价值更胜一筹； 但是，由于下花园是唯一的无限制购买区域，因此成为北京客群的最佳选择； 崇礼以40年的公寓为中心，剩下的住宅很少，下花园成为了接近崇礼的主要居住区。

总体来说，张家口还处于房价上涨的“爬坡期”，不少业内人士认为，该地的最高价值将在冬奥会之后浮现，届时基础设施配套将更加完整。 从长远来看，值得投资，但一定要结合自住的诉求。

回京路，距离检查站1公里的路堵车了1个小时

在各种观点被“夹击”的情况下，你看到张家口楼市的未来了吗？ 在经济不稳定的情况下，你打算购买住房对抗通货膨胀吗？

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