“山西实施汽车花费专项奖励政策 最高奖励8000元”

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这个时间大家都在讨论海南。 自由港的政策落地，对海南岛的楼市再次燃起热情。

近年来，国内房价不断上涨，“房地产泡沫”经常被提及。 中国房地产史上有泡沫吗？ 答案是有！ 然后这个泡沫真的破裂了。

我们先来回顾一下海南楼市的开始！

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1988丨打破了2000年沉默的宿命

海南从2000多年前汉武帝时期开始正式纳入中央政府管辖。 但是，海南长期没有存在感，在宋代之前一直是被降为渔民、犯人、官员的流放所。 苏东坡最后被降级，分配到海南儋州，是儋州最大的城市名片。

60年代的样板剧《红色娘子军》是新中国成立后海南屈指可数的本土历史文化企业品牌。

到1988年，海南终于打破了2000多年沉默的宿命。 这一年，海南脱离广东省，独立建设省，把全岛建设成经济特区，受到了超乎想象的优惠政策。

一时，大量的人涌进海南的“淘金热”，放弃铁饭碗的人非常多，当时媒体的标题是“十万军队下到海南”。 房地产很快就热了。

此时，在深圳搬砖的潘石屹拿着报纸，按捺不住满脸的兴奋，拉着周围的朋友。 “据报纸报道，海南建省，成为我国最大的经济特区。 一起入侵海南吧！ ”

1988年5月底，潘石屹加入“漂洋过海者”行列。 1991年，他在这里与冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军一起创业，日后声名鹊起的“万通六兄弟”至此正式合并，开始了他们的房地产事业，赚了人生的第一桶金。 那一年他们不过二三十岁，风采也华丽。

1992年享年88岁的邓小平的南巡演讲，极大地鼓舞了人们对改革开放的信心，市场经济迅速上升，为海南开发和房地产热潮“火上浇油”。

20世纪90年代，海南到处盛行土木建设商品房。

那一年( 1992年)，海口市经济增长率达到惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了74%。 海南省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。 根据《中国房地产市场年鉴1996》，1988年海南商品房均价为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年暴涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。 两年翻了四倍，在世界上很少见。

“要赚钱，就去海南； 发财吧，炒楼花。 ’在房地产大厅底楼买的房子，到6楼办完手续再下楼，价格上涨20%，是穷光蛋，一夜之间可以成为亿万富翁。 那种疯狂是难以想象的。

最疯狂的时候，这个人口不过600万的海岛上，竟然出现了2万多家房地产企业。 开发商们纷纷把转卖土地和楼房赚来的钱放进自己的口袋里，把图纸上剩下的房子高价抵押给了银行。 由于投机诉求已经占市场的70%以上，所以一点点的房子还停留在设计图纸阶段，已经卖了好几手，当然价格也翻了好几倍。

但是，疯狂的背后往往潜藏着危机。

有一次，潘石屹去政府部门工作，没想到转换是从那天开始的——潘石屹决定“跑”！ 因为他看到了两个数字。

北京市人均住宅面积只有7平方米，

海口市人均住宅建设面积已达到50平方米。

在他看来，这个数字只能证明海南省房地产领域将要发生什么事的问题。 于是，他急忙撤出海南回到了北京。

果然，1993年6月，曾任国务院副总理的朱镕基发表谈话，宣布停止房地产企业上市，全面控制银行资金进入房地产业。 海南楼市调整十六条正式公布。 严格控制贷款总规模、提高存款利率和国债利率、按时收回贷款违约资金、减少基础设施投资、清理所有建设项目……

高楼破裂后的烂尾楼

海南房价瞬间暴跌，从93年的7500元/㎡暴跌到97年的1000元/㎡不到。 徘徊在岛上的数万家房地产企业一夜之间倒闭，只剩下永远没有完成的烂尾楼。 从1999年开始，海南花了整整8年的时间，解决了房地产积压的问题。

这是海南楼市第一次泡沫破裂！

受房地产泡沫经济崩溃的影响，海南经济跌入谷底，海南省的gdp增长率从1994年的11.9%迅速下降到1995年的4.3%。 本来gdp增长率连续三年位居全国第一的海南，连续三年成为全国倒数。

不仅如此，新中国历史上唯一倒闭的银行海南快速发展银行也出现在了这里。 1995年，为了收拾房地产泡沫破裂留下的残局，海南省政府新成立了海南高速发展银行，但这家银行最后被彻底拖垮。

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丨再次被时代所垂青

年1月初，海南迎来了自己的第二个机会——国际旅游岛建设被批准。 这次海南似乎也没有接受以前的“教训”。

国际旅游岛消息一出，海南房价迅速上涨，各路炒房资本蜂拥而至，海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。

年初，海南房价6500元/㎡； 年末，暴涨，终年万岁。 海口从5000元/㎡涨到9000元/平； 三亚从10000元/㎡上升到20000以上。

三亚凤凰岛的公寓已经发售，不重复一次性付款，从8万到15.8万不等。 当时北京的房价只有25000元/平米。

国家统计局公布的年1月70个大中城市房价数据显示，海口和三亚价格增速均居全国前列，增长幅度接近30%。

年的海南，各大楼的营销中心挤满了来自浙江、东北、山西、北京、深圳的投资者。 他们眼红，呼吸急促，抱着大富翁的梦想。

有些楼盘还只有一张图纸，剩下的未来图全靠销售篇，一样把光盘弄干净。 根据公告牌的不同，一张房间的票可以卖100万美元。 这似乎是十几年前的疯狂景象。

这次，楼市泡沫依然没有增长！ 年，海南的泡沫再次破裂。

海南整体的房价，以近乎破碎的惨烈程度，直接恢复了原形。 10万平米的凤凰岛，下跌到了45000元/平米。 但是，从2009年下半年进入年初高潮的投资者，据当时的中介称“很多人被困得很严”。

03

现在——海南说:“记住教训了吗？ ”

海南是个特别“得天独厚”的地方。 年，是建省30周年之日，海南迎来了第三次机会——自由贸易港。

快速发展不顺利，房价先工作。 这简直是中国城市快速发展的特色。

政策出台后，看房的客人层出不穷，许多销售半夜在机场迎接。 楼盘直接坐地起价，政策出台当天，房价直接上涨3000元/㎡。

几周前，《海南自贸港建设总体方案》终于正式出台，被媒体和专家解读为“开放力度前所未有”。

“迄今为止低迷的楼市很快就火了。 ”海南的当地朋友对钦根犀牛说:“政策出台后的第一个周末，岛外买家大量涌入，匆匆看房，匆匆交钱，海口楼市再次成为各路资金争夺的主战场。 周围的朋友说:“快点买房子吧。”

但是，海南省党委书记刘赐贵很快就向海南房地产市场抛出了“狠话”。

乍一看，海南这次一定被认为是真的吸取了至今为止的2次“泡沫经济崩溃”的教训。 但是，仔细看看这两年海南所谓的“去地产化”政策，你怎么越看越觉得奇怪？

海南楼市政策的调整，始于年。 当时，中央第四环保监察小组要求海南保护生态红线，遏制房地产过度开发和海水养殖无序快速发展对海域岸线的生态破坏。 之后，海南全面调整了房地产政策。

在年末的调整中，海南出台了政策并出台了四项措施。

1、全省海岸带可开发的一线土地、新填埋的土地严禁开发商品住宅；

2、大力发展其他产业，严禁以产业园区、特色城镇、美丽乡村等各种名义开发商品住宅；

3、严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目的规划建设批准；

4、停止批准建设套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅。

到了年，随着中央决定在海南设立全岛自贸区、自贸港政策，海南又推出了新的大招。 这些大招包括

1、全岛限购、本省以外户籍居民家庭限购1套住房、本省户籍居民家庭新增购房第二套以上住房政策收紧；

2、外国人购房首付比例不得低于70%；

3、在三亚、海口、琼海等城市购买时，家属之一必须提供“海南省累计60个月”的社会保障说明或税务说明。 另外，购买的房屋(全省范围内)“取得产权证之日起5年内”禁止转让(其中包括禁售5年持有海南户口的购买者)。

4、“五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人买不起。

这些政策只是还停留在诉求方，供给方的手段更狠了！

这几年，海南多次实施“两个暂停”政策。 一个是暂停批次，另一个是向有土地的房地产商暂停批次。

然后，“闲置土地回收”的风暴开始了。 根据一份闲置土地清单，海南共闲置土地1100多宗，总面积88950多亩，这些闲置土地面积相当于海南过去6年土地出让面积的总和。

这一系列有力的管制措施的结果是，建设用地，特别是可出售给岛外人士的住宅、公寓等房屋的建设用地大幅减少。

这意味着，虽然未来海南的库存越来越少，但自由贸易港的利好政策和人才政策不断创造新的诉求。

小犀牛真的有点不明白。 你觉得海南对房地产的态度到底是什么？ 大家觉得怎么样？

其实海南楼市有很多更精细的东西。 小白菜在之后的文案中和大家一起深入海南的房地产市场。

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