“江苏已改造8729个小区，惠及800多万人”

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5月26日，省十三届人大常委会第二十三次会议审议了省政府提交的《关于推进城市旧小区改造情况的报告》。 报告指出，经过连续四年的努力，我省城镇旧小区改造取得阶段性成果，惠及800多万人。

到十四五末，全省有4828个城镇的旧小区需要改造。 如何处理改造中普遍面临的业主达成共识困难、筹资困难、长期管理困难等问题，在顺利推进改造的同时，让青春长驻新面孔的老小区？

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截至年底，全省累计改造2000年前建成的老小区8729个，涉及建筑面积24291万平方米。 代表省政府前来报告的省住建厅党组书记顾小平说，城镇破旧小区的改造是一项重要的民生工程，我省连续4年将其纳入年度民生事实，大力推进。

为了配合报告审议，4月初部分省人大常委会委员、省人大代表到无锡、扬州等市调查。 调查报告显示，通过改造，比较有效地处理了老化小区普遍存在的基础设施老化、居住环境污染等问题，缓解了公共服务不足的问题，群众的居住质量得到了明显改善，城市环境的面貌也得到提高。 研究小组肯定了各地严格的项目质量管理，认为改造注重工程质量管理，观察督促工程参与单位落实主体责任。

老化小区的改造出现了许多亮点。 例如扬州在改造现场设立群众意见听取站、主要材料公示点，积极接受群众监督； 南京通过媒体发布改造计划，在改造中组织群众参观评估，改造后向市人大提交审议旧小区改造情况的专题报告，并邀请市人大视察监督。

开门改造是我省城镇旧小区改造工作的重要优势。 顾小平说:“改造老化的住宅区对大众来说是切身的事，推进事业必须深刻理解大众的意志。 弥补市政配套设施不完善等短板问题，作为改造的必备选项，由政府负责的居民共谋出资改造其他问题，变更作为改造选项的那些项目，由居民点菜。

5月22日，常州市钟楼区永红街道清潭新村旧小区改造方案公示结束。 街道经济快速发展中心主任叶栋介绍，街道发放了6000多份问卷，结合群众反馈、社区日常管理中发现的短板、双轮居民代表会见意见，明确了改造方案。 公示期间，工作人员有了方案，挨家挨户就垃圾分类收集点、健身广场等具体点收集意见，8100多户居民对方案的支持率达到98.5%。 连云港住建局相关负责人介绍，今年，该市将改造145个老旧小区，通过问卷等形式详细了解居民需求。 问卷包含20个替代诉求，从居民中选出最紧迫的10个。

实践表明，我省破旧小区的改造发现了紧迫的困难，改在了群众心中。 例如，围绕上下层的困难，截至年底全省共安装电梯1878台，总量居全国各省第二位； 围绕停车困难，我省实施了停车便利化工程，利用拐角增加停车位，拆除停车位新增，与周边学校、企事业单位错峰停车，运用智能停车系统等多种娱乐方式，缓解了停车困难。

共同的难题，有必要尽快研究弄清楚

目前，老旧小区的改造面临着普遍的难题，需要充分研究、创新思路、推进处理。

公众意见很难一致，居民中的多数和少数意见很难统一。 顾小平说，改造老化的小区是典型的居民意见相近的民生项目，要求改造的大方向是一样的，但具体改造的小意见不同。 根据省人大常委会环资城建设委员会的调查，老化小区的住宅产权优势关系和住户人员构成多而杂，居民需求不一，少数居民过分关注个人优势，意见难以统一。 例如增设停车位需要移植或调整绿化布局，没有停车诉求的群众反对。 低层住户对增设电梯一般持反对意见，推迟在现有住宅安装电梯。

分三部分进行七部分管理，制作老化小区改造的后半部分复印件，是长期比较有效地保持改造成果的关键。 根据省人大常委会环资城建设委员会的调查结果，部分地方对此重视和投入不够，无法进行改造建设和后续管理的联合规划、联合布局，出现了一些问题。 从小处看，部分住宅区改造后的防盗门、走廊灯光等出了质量保证期就没有管理人员； 从大局上讲，部分居民强调权贵不愿履行义务，物业费的征收是引进专业化、市场化物业服务的一大障碍。

据省建设厅介绍，各地基于硬件升级提供软件服务，房地产服务进行了国有企业、民办、自治等多种探索，但老化小区的居民花钱购买房地产服务的意识还不够。

资金是改造工程成败的关键之一。 虽然各地致力于资金筹措，但现在仍大多依赖政府的推进。 年，全省申请安排各类补助资金共计23.99亿元，其中省财政安排5.5亿元专项资金，申请获得中央财政补助资金12.93亿元，申请获得中央预算内投资资金5.56亿元。 根据省人大常委会环资城建设委员会的调查，普遍反映出各地筹资压力较大。 2021年1130老化小区的改造任务，资金诉求近100亿元，这些资金主要由基层政府承担，中央和省级财政补助少，上下对接也很难。

政府所有的兜底都很困难，市场化改造受限于对利润的认识。 另一方面，文案改造以完善基础设施和功能性设施为首要，经济效益不明显，社会资本参与积极性不高，甚至申请采用地方政府特别债券也存在很大困难。 另一方面，改造后的老小区一般上涨值较大，理论上社会资本参与介于利益空之间，但居民普遍存在依赖政府兜底的情绪，分享上涨部分的意愿不强。 顾小平坦言:“吸引社会资本参与的做法、成功案例很少，盈利模式有待进一步创新阐明。”

创新、改进和管理模型

为了不改变这一点，我省将把改造后长效管理机制建设纳入改造方案，积极推进物业服务管理的全面覆盖。 对此，省人大常委会环资城建设委员会建议，在暂时不具备引进专业化服务公司条件的情况下，政府应基本提供物业服务，同时鼓励各地因地制宜地建立非营利性物业服务实体提供基本物质管理。

5月初，无锡公布了前20个我要为大众做几件事的项目清单。 旧小区·； 新管家就是其中之一。 我们推进国有房地产公司进入老小区，要求公司先谈服务，先谈收钱，用服务打动居民，再游说居民自愿支付物业费。 无锡市住建局房产处长施冬雷表示，以前很多老小区没有房产，居民没有交纳物业费的习性，房地产公司进驻后容易发生收钱的故事，让居民产生抵触情绪。 据悉，无锡市无物业管理的老小区共有494户，涉及居民25万户多。 截至5月初，国有房地产公司共进驻320个老小区，实施常态化管理。 该市计划在今年10月底之前，完成对国有房地产老化小区的进驻，让群众住得更舒适。

长期可持续的改造，需要确保资金不断来源的活水。 据介绍，我省将探索各地建立政府和社会力量合理分担改造资金的机制，通过政府采购、设施新建有偿采用、资产权益落实等途径，引导社会力量参与旧小区改造和运营管理，从不重复高效益走向长时间可持续低效益工作模式 创新模式，通过广域统一或相邻项目捆绑改造等方式，以丰补道歉的方法，实现资金平衡和空之间的资源优化配置。

旧小区改造为公共资金投入性质，居民房屋属于私有产权性质。 为此，省人大常委会环资城建设委员会建议，老化小区改造标准应以基本保证为中心，尽力而为，各地要根据不同的经济、技术条件和居民意愿，细化本地区城市老化小区改造的具体标准 并且，各地要广泛动员潜挖，鼓励履行电力、通信、有线电视等专业经营机构的社会责任，出资参与小区相关管线的改造提升； 鼓励金融机构以市场化方式参与旧小区改造，新增设施有偿采用，落实资产权益等方式吸引相关专业机构投资参与，各地及时向金融机构通报老化小区改造计划、年度计划及相关项目情况，并进行项目推荐

聚焦于难点，持续啃硬骨头

根据我省各地城镇老化小区改造十四五计划，全省还有4828个城镇老化小区尚未改造，建筑面积约1.1亿平方米，居民约130万户，任务依然繁重。 2021年，我省将改造1130个老小区。 任务量是去年的两倍以上。 截至4月底，已有240个园区开工，剩下的890个园区开展前期工作。

省建设厅表示，为确保年底完成优质改造任务，履行对全省人民的庄严承诺，建设单位尽快开工未开工项目，开工项目加快进度，竣工项目尽快组织验收。 此外，4月省住建厅还与国家开发银行江苏省分行、中国农业快速发展银行江苏省分行签订合同，政策性金融将全面支持我省旧小区改造。

接着是&lsquo； 优美的环境和幸福的生活共同创造活动，将民主协商结合到改造的全过程中，充分尊重居民的意愿，让居民参与到园区改革改革如何改革的决定中。 顾小平先生优先将居民改造意愿强、参与度高的小区纳入下一年度改造项目库中，通过直接向居民出资、住房专项维修资金提取住房公积金、转让小区公共收益等方式支付相关改造费用，捐赠捐赠、投资劳动者等方式

通过推进老化小区的改造，我省将更加侧重难点，特别是与老化小区的老年居民所占比例较高的现状相比，各地区将在现有多层住宅中安装电梯、建设无障碍设施、提供养老服务等适合老化的改造老化小区 顾小平先生做了如下介绍。 重点是加装电梯业务，总结宣传南京市成熟的经验模式，推动各地老化小区加装电梯实现较大突破。 全面提高老小区&lsquo； 在水电信等基础设施层面，利用闲置的土地、房屋，建设社区养老、儿童照料、医疗、膳食补助、清洁等服务设施，完善停车设施，完善蔬菜市场、便利店等配套设施。

省人大常委会环资城建设委员会警告说，上述改造属于不同的部门单位，水电等专业机构大部分属于垂直管理，地方难以协调推进。 前期调查表明，涉及面广，会带来整体推进难以协调、各条线路业务对接不畅等难题，导致群众期望的改造副本无法实现，或者部分工程建设进度不协调，多次进行挖掘维修 建议进一步加大统一推动力，及时研究处理新的情况问题，形成分工确定、上下级联动、比较有效的对接、协同管理的工作结构。

记者了解到，我省城镇老化小区改造工作领导小组的作用是，推动各地组成协调处理改造中出现的问题和困难的多部门联合办公机构或业务专业班子，加强合作，老化小区的电力、通信、有线电视等管道

啃老小区改造硬骨

□袁媛

为了政治之路，民生为本。 改造城镇旧小区关系到人民群众的利益和福利。 江苏连续4年大力推进老区改造纳入年度民生事实，截至去年年底，累计老区改造8000多个，惠及群众800多万人。 通过环境整治、完善功能、规范服务等措施，大大改善了各地老化小区居住环境污染、基础设施老化、公共服务不到位等短板问题，群众生活质量得到了有目共睹、有目共睹的提高。

江苏在老化小区改造中取得的成绩，既有政府部门为人民追求快速发展、改进作风实事求是的因素，也有人民群众从大局上重视风格、比较有效地参与共同责任的贡献。 老化小区改造工程量大，相关环节多，甚至在一些方面存在优势冲突，到总体规划年度改造任务大，具体安装电梯，离不开有为的组织体系、有力的财政支持、有序的推进实施。 国务院办公厅提出，到十四五期末，基本完成各地老化小区的改造任务。 经济账容易计算、关系表复杂的小区先行改造，但在后半段的改造工作中，肯定需要啃越来越多的硬骨头。 这就要求我们发挥特点，总结经验，集中更大的力量，交出旧小区的改造答卷。

齐心协力必须面对矛盾。 从现状看，老化小区的改造有几个突出的难点。 例如，多数和少数意见难以统一，不同居民的需求不同，难以迎合大众的口味； 融资和盈利模式必须搞清楚，吸引社会资本参与的成功案例很少，政府根植心理很难兼顾普遍存在的软硬件改善，居民缺乏用钱购买房地产服务的意识。 加之多部门、多层次的事业推进与协调力不均衡，旧小区改造难以做到一条心、一条力。 难点是事业的要点，今年是党创立100周年。 各地要以我为群众办实事为契机，妥善处理改造旧小区的事实。

要寻找齐心协力的线索，就必须用心动员群众。 与群众需求不一致、认知不一致的情况相比，每个人要充分发挥党组织的作用，构建信息表达议事平台，开展共同创造美好环境和幸福生活的活动，让居民参与园区改建、如何改建的决策，为优质服务 另一方面，必须解放思想，创新方法。 建立政府和社会力量合理共同承担改造资金的机制，通过政府采购、设施新建有偿采用、资产权益落实等途径，引导社会力量参与老小区改造和运营管理，从不重复一次高效益到推进长时间低效益到可持续发展工作模式的改造，为老小区改造提供了巨大的