“深圳“2200万人口之谜”的背后”

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深圳到底有多少人口，长期以来一直是个谜。 根本点是，实际的管理服务人口(以下称为“实际人口”)到底有多少，以及该数据所表示的意义是什么？ 关于常住人口，每年都有官方统计，所以没有争论的余地。

据我所知，深圳民众对深圳人口统计的质疑主要有两点。

一是深圳的实际人口与常住人口的差额过大。 大家默认深圳的实际人口超过2000万，但为什么和常住人口差距这么大——甚至达到800万以上——很久都无法解释。

二是不同的人口统计会影响大量的统计数据和市场评价。 例如，人均gdp按1340万和2200万计算，则有两个结果。 或者通过推算房地产的走势，大家通常以2200万人口渲染深圳诉求量的大小，但1300万人会有折扣。

不用说，人口统计是非常专业的学问，我完全是外行。 所以，关于这两个问题，我自问也无法解释。 调查了一点资料，分享了感想。

首先估算城市的实际人口，现在应该是可行的。 这和以前大不相同，以前我们是推算这个实际人口的，但简直是个谜，甚至经常听到官方用食盐摄入量进行统计。 但是，近年来，大数据技术越来越成熟，其实可以处理这个问题。

根据被调查的深圳官方数据，关于实际人口，大致有三次公开。

头一年，有报道称深圳实际管理服务人口超过2000万吗？ 。 年初，根据深圳人口《深圳市人口与社会事业快速发展“十二五”》，实际管理服务人口稳定在1800万人吗？ 比去年减少了。 今年5月疫情期间，深圳市副市长接受采访表明，实际人口达到2200万人？ 比去年增加了400万。

这个系列的数据再次坐实，深圳人口超过2000万的事实，所以大家也一直在燃烧。 好像全国只有深圳，很厉害。

但是在今年的广州两会期间，我发现广州的实际人口居然和深圳一样。 也是“实际管理服务人口超过2200万，移动人口超过1000万的超大城市”。 ？ 同时在新计划《广州市国土空间总体规划(-2035年)》草案中，提出“到2035年广州常住人口规模为2000万人左右，根据2500万左右的托管服务人口进行基础设施和公共服务设施的配置”

这是出乎意料的，深圳引以为荣的实际人口达到“2200多万人”，不是深圳特有的现象。

继续看，回到刚才说的大数据技术，百度慧眼今年发表了各城市的实际人口推算吗？ 我认为有三方面的帮助。 有助于我们掌握各个城市的实际人口数量，有助于我们区分实际人口和常住人口的区别，也可以为我们评估各个城市和房地产的价值提供参考。

在该研究中，以居住在当地的“3个月以上6个月以下”为区分基准推算了实际人口。 ( 3个月以下的流动人口不包括在统计中)，最重要的研究成果有以下两张图。

总结了一下，大致有几个结论。

1、中国2000w+的城市比想象的要多。 北京的人口超过了3000万。 要知道，这两个城市宣布每年人口净减少。 2019年常住人口分别为2154万人、2428万人，不允许增加。 但实际数据显示，人口持续流向这些城市，比我们想象的要激烈得多。 事实证明，2000w+的城市有穗渝深成，深圳人口确实在2200万以上，但在实际人口顺序上，深圳排在第五位，在广州之后。 (扣除重庆的特殊性，深圳排在第四位)。 从整体来看，我认为中国人口流向超城市的速度和强度比想象中还要厉害。 从侧面也证明了我们近几十年来有力地遏制了超大城市的快速发展，失败了。 无论使用什么力量，结果都一样。 人口向超城市集中是国际普遍规律。 关于未来超城市的人口问题，不是还会不会变大，而是会变得有多大？ 例如，现在世界上最大的超都市东京圈，人口接近4000万人。

2、实际人口与常住人口有差距，显示出城市真正的竞争力。 从结果来看，有人口论的城市排名和有常住人口论的城市排名略有不同，但其差异恰恰证明了城市的真正竞争力。 例如，如果看广州、深圳、苏州、东莞，实际人口的排名会比常住人口高。 特别是东莞常住人口排在最后31位，但实际人口排在第8位，令人惊讶。 (东莞2019年常住人口为846万人，但实际人口逼近2000万人，表明东莞的人口流动性比想象中要强。 当然，其中可能与深圳有很大的交叉) )。 相反，天津、石家庄、哈尔滨、临沂等地证明常住人口远远多于实际人口，流动人口比想象中要弱。 特别是作为直辖市的天津，常住人口排名第五，实际人口排名下降到第十七位。 一个城市的实际人口折射出了这个城市真正的竞争力，从图中可以得到印证。

3、实际上人口上升影响房地产价值。 如前所述，由于统计原因，一个城市的常住人口并未反映出一个城市的真正竞争力，实际上人口更具说服力，折射出该城市对人口的吸附能力、对就业的创造能力。 如果一个城市的实际人口比常住人口多得多，就证明了该城市的“门户价值”很高。 从不动产的立场来看，这有很大的意义。 参考以上人口顺序图，事实证明，越是实际人口/常住人口比例较大的城市，房地产价值越牢固，上涨也越剧烈。 例如深圳、东莞、苏州，都长期排在涨幅排行榜的前列。 相反，比例越小的城市，房地产价值相对越低或越平。 例如，天津这几年的快速发展，非常能证实这些事情，建立直辖市，面对北京强大的虹吸能力，表现出古老的态度，值得深思。 所以，在这个实际人口的背后，实际上中国超城市的竞争格局正在发生变化。 如果我们要去不同的城市买房子，认真研究应该把钱放在哪里，结构的变化是很有意义的。

那么，接下来，让我们看看这实际上有人口与常住人口的统计差异，真正传播的意义，或者带来的问题是什么。

大多数人讨论这个问题时，都有很大的含混之处。 特别是我们做房地产研究的，大多是把2200万和1340万这两个数字非常简单化对立，在谈房地产价值的时候，我们用前者来谈深圳的房价前景是多么光明。 谈论每个人的平均gdp时用后者，不断谈论深圳的快速发展是多么辉煌。 而且，很多时候，我们怀疑这两个数字，到底哪一个是真的。

但实际上，从我调查的资料来看，这两个数字都是正确的。 常住人口的数字显然是正确的，但实际人口统计数量也是一样的。 包括每年约40万人口的增加部分在内，可能会出现误差，但不会出现大的错误。

问题是争论在偏向。

一个城市存在人口与常住人口的差异，真正的意义不是房地产，或者说统计是错误的判断。

真正验证了的是什么呢？

我的总结是，人口检测城市有公共资源的边际供给能力。

例如，在深圳这样的城市，实际人口比常住人口多850万以上。 (观察是三个月以上的人口规模，不像坐飞机越过国境。 )那么，如果对你的城市就业率、交通出行、旅游接待、居住教育医疗等有完全不同的诉求(例如每年约有70万人口住在北京，其中一部分住在北京，自然会产生巨大的人口。

光是1340万常住人口的规模，如果配置这个城市的公共资源，会发生什么问题？

供应不足。 如果不充分提供公共资源，市场就会出现各种各样的供给不足。

从这个角度，我们可以解释为什么深圳在各个行业，供应不足，乃至实际价格持续暴涨。 虽然有些东西看起来不贵，但是难度非常大。 例如，公务学位)。 包括房地产，例如公共住宅，我们现在只覆盖常住人口中的户籍人口。 那样的话，这个差距肯定会变大，大到你想象不到的程度。 最终这些压力转移到房地产市场，无论是租赁还是销售，都体现为价格的刚性。 深圳房价涨幅如此剧烈，就是因为顶楼设计的这个配置。 当然，在教育等其他行业的问题上，解释力也是一样的。 (把这个事件放在这次的新冠灾祸中，我们会更好地理解这些事情的。

从道义角度来说，这当然不公平。 谁为这个城市的gdp、税收做出了贡献，却没有得到公平的公共服务呢？ 这几个已经在中国所有城市推进了“堂堂正正、堂堂正正、无愧于心”几十年。

从目前国家、广州给出的最新构想来看，公共资源配置已经向这个方向旋转。 今年5月，中央出台重要政策，宣布“将公共资源从城市行政等级配置向实际服务管理人口规模配置转变”。 ？

根据这个要求，深圳也相信很快就会公开，近期内必须配合2200万人口(将来可能会越来越多，也可能会越来越多2500万人)配置这个城市的公共资源。

这意味着在下一个深圳，很多事件应该发生很大的变化。 特别是在教育、公共住宅、医疗等行业，我们迄今为止看到的数据，可能对这个城市的市民有意义。