“蛋壳公寓被我爱我家接盘？当事方否认！从资本宠儿到“烫手山芋”，蛋壳何以至此？”

本篇文章4854字，读完约12分钟

昨晚陷入“暴雷”、“暴走者”骚动的蛋壳公寓股价竟然高达75%！

有什么不对劲一定会出现妖怪。 蛋壳的公寓吗，我爱我家( 000560股吧) )被接待了的网络新闻，但很快被当事人否定了。

据21世纪经济报道，蛋壳以前曾与自由、公寓等运营商合作，但寻求收购却毫无成果，目前仍在寻找接战者。

“退潮的时候，你会发现谁在裸泳。 ’后光消失的长屋公寓，身影渐渐清晰起来。

来源丨21世纪经济报道( id:jjbd21 )

记者丨张敏

编辑丨李清宇、刘巷

美国东部时间11月17日，传出暂时倒闭传言的蛋壳公寓股价大幅上涨，当日收盘价蛋壳公寓价格为2.40美元/股，涨幅达75.18%，最新总市值为4.39亿美元，当日成交额激增至1.44亿美元。

有传言说鸡蛋壳的公寓和被我家接了，但很快被当事人否定了。

根据21世纪的经济报道，蛋壳以前曾与自由、相房(我爱我家的长屋公寓企业品牌)等运营商合作，就合作和收购进行了商谈，但没有结果。 目前，蛋壳还在寻找托盘。

作为第二家上市的内地长租公寓运营商，蛋壳公寓陷入了集体投诉事件的漩涡。

近一个多月来，位于北京市东城区朝阳门内大街的蛋壳公寓总部至少接收了数百名投诉者。 由于人数众多，蛋壳公寓有几名警卫在企业门口接待。 访问者需要在一张表格上填写自己的姓名、电话等消息，在旁边等待，最终以“叫法”一样的方式进入企业。

照片/华夏时报

这些访客主要来自北京，身份多委托蛋壳老板房源。 最近，来了一点客人。 除业主外，租客、供应商、清洁工、服务员等也参与了纠纷处理。

这件事的导火索来源于今年10月以来，一些业主未能按期交房租。

有些租客也发现保洁阿姨连续几个星期没能按时打扫房子，有点房东接到房东要收回房子的通知。 在一个城市，租客和业主要处理问题时，联系不上管家了。

11月16日，有传言称蛋壳公寓倒闭，企业很快予以否认，但也表示遭遇资金困难。

另一家大型长屋公寓运营商是自由的，最近也遭遇了纷争。 出于“清理不良资产”的考虑，许多城市强制与业主解约，不惜赔偿违约金，引起了许多业主和租客的不满。

这种情况在今年上半年已经出现。

照片/图虫

蛋壳和自由都是领域的头部公司，管房源数量分别超过40万套和100万套。 年1月，蛋壳公寓登陆纽交所，成为第二家上市的内地长租公寓运营商。

自“出租并售”提出以来，长屋公寓曾一度成为“风骚的舞者”。 在市场红利和资本的追逐下，很快诞生了大型长租公寓运营商，但各地小型长租公寓企业品牌屈指可数。

但是，这几年，由于市场变化、经营不善等原因，长屋公寓的“暴雷”相继发生。

据乐财经统计，从年开始到年8月，有70位父母租了公寓“阵亡”。 其中，年“阵亡”的公司有44家。

“退潮的时候，你会发现谁在裸泳。 ’后光消失的长屋公寓，身影渐渐清晰起来。

故障不断

照片/图虫

蛋壳的老租户王阳(化名)今年7月与蛋壳重新签订了租赁合同。 租期为两年，从上海浦东区的蛋壳公寓搬到普陀区。

国庆长假过后，每两周打扫一次房子的保洁阿姨不见了。 王阳感到奇怪，但并不太在意。 在此期间，她曾提出维修申请，师傅立即上门处理。

11月12日，王阳接到房东的电话。 由于蛋壳公寓已经延期15天支付房租，房东决定收回房子，让王阳收拾一下早点搬家。 房东说，这是合同中约定的条款。

王阳和室友从当天开始联系蛋壳管家，但“不接电话，微信不回”。

前几天，房东也想联系蛋壳的管家，但同样没能联系上。

11月13日，王阳发现，由于“办公室环境维护”，蛋壳公寓“阶段性远离”最近的办公室。 王阳和朋友去虹口区殷高西路的蛋壳公寓办公室，试图处理问题。 她发现，这里有很多租客像她一样来处理问题。

据21世纪经济报道，蛋壳公寓设有上海浦东区、闵行区、虹口区3处办公室，专门与租客打交道。 与业主(房东)的对接安排在浦东区、闵行区、普陀区3个办公室。

在配置蛋壳公寓的武汉、杭州等地也发生了这种情况。

北京总部的情况最多，也最复杂。 许多访问者正在设法处理问题。

除房东和租客外，还包括拖欠货款的供应商、拖欠工资的清洁工和修理工。 不愿具名的供应商声称，他有近100万元的货款，落后蛋壳一年多。

11月17日，蛋壳方面21世纪经济报道称，企业目前经营正常，为解决纠纷安排了特殊小组，一点问题已经得到积极解决。

蛋壳危机似乎早有预兆。 从今年第二季度开始，为了清理非高质量的房源，自由、蛋壳等长屋公寓运营商自愿与部分房主解约，并不惜赔偿违约金。 现在蛋壳还是有点和业主协商解除合同的事。

10月，北京一位蛋壳业主反映，管家与业主协商，试图将房租从月付改为季付。

人事方面，今年6月，蛋壳公寓创始人高靖因“个人投资若干事项”被政府部门带走调查。 10月，蛋壳首席执行官顾国栋明显辞职，那时加入蛋壳才16个月。

脆弱的“蛋壳”

照片/图虫

蛋壳公寓成立于年1月，创始人高靖有百度、糯米网等互联网企业的经验。 利用“租赁并售”的东风，从年5月至2019年10月，蛋壳公寓不到5年完成了6次融资。 背后的金主包括华人文化产业投资基金、愉悦资本、高榕资本、春华资本等，总融资额近10亿美元。

在此期间，蛋壳公寓通过各种途径实现了规模的迅速扩大。

截至今年一季度，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量达到41.9万套。

在竞争激烈的租赁领域，规模不仅受企业品牌的影响很大，也意味着可以通过稀释价格形成规模效应。

但是，在这个过程中，蛋壳好像没有进行价格管理。

一位蛋壳公寓退休人士在21世纪的经济报道中表示，为了扩大规模，蛋壳在年轻时从其他同行竞争对手那里拿高薪挖人，并给予较高的提成。 其中，负责收房业务的“收房bd”职位最高可获得4万元至5万元的月薪。 在毕业季等租赁季节，离家管家每月收入2万人也是常有的事。 由此，蛋壳也一度成为业界人工费最高的运营商之一。

蛋壳的收藏价格也不低。 从年到年，由于领域竞争激烈，很多运营商高价收藏，蛋壳也参加了。

“就像北京南三环的一个有点旧的小区，一套60多平方米的两居室，房价将近7000元，比同类型房源的租金高出1000元左右。 ”这也为之后的“清除非高质量的房源”埋下了伏笔。

实际上，蛋壳的营业费用、折旧费、开业前费用、销售费用、行政费用等在总价格中所占的比例逐年减少。 但是，房价的钱一直很高，总价格依然很高。

2019年，蛋壳公寓开始停止大规模收藏。 前面有人说，这是因为“融资的钱没有到”，企业也需要做报告为上市铺路。

年1月17日，蛋壳公寓登陆新交所，成为继青客公寓之后，第二家上市的内地长租公寓运营商。

但是，此时新冠肺炎疫情暴发，租赁市场受到重创。 之后，蛋壳公寓不仅业绩难以增长，损失也越来越大。

财报显示，从2019年到2019年，蛋壳公寓亏损额从2亿多元上升到35亿元。 今年一季度，企业又亏损12.3亿元，一季度亏损创下近年来新高。 蛋壳公寓半年的报纸至今没有发表。

前面有人认为，除外部因素影响外，蛋壳内部管理粗放，不利于口碑积累和业绩稳定。

例如，业绩导向过于突出，员工在扩大和维护住房时不择手段，不利于口碑的积累。 另外，员工流失率高，也不利于口碑的维持。

他还谈到其他部长租用公寓的企业品牌，蛋壳运营效率不高，公寓入住率达不到90%的“合格线”。 空提高价格，损害了蛋壳的利益。

今年下半年以来，尽管疫情得到控制，但蛋壳的经营状况似乎还没有改变。 除了很多投诉案例外，我们知道最近在蛋壳企业有很多员工辞职。

工商新闻报道，今年11月以来，蛋壳公寓运营企业紫桐(北京)资产管理有限企业已被列为三次信用丧失的执行人，目前执行总额超过数千万人。

另外，企业涉及诸多司法风险新闻，案件原因有房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷、劳动纠纷等。

“潮”之后

照片/视觉中国( 000681，股吧(

除了蛋壳之外，另一个头部运营商是自由的，最近也不平静。

上半年北京出现房租降准浪潮后，近期广深等城市也出现了房租降准、解约等情况。 由于许多业主的租约没有到期，也引起了业主和出租方的不满。

11月17日，自由方面在21世纪的经济报道中表示:“由于受到疫情的影响，还没有消失。 市场相对疲软，租金持续低位，个别地区经营状况仍难以在短期内改善，特别是个别住宅出现了倒挂。 我们正在与这部分业主就调整委托合同，适当降低租金进行友好协商。 ”

自由方面表示，“这部分开始谈判的房子占有率很小，目前已得到众多业主的谅解和同意，重新签订了新的合作协定。 ”。

自监管层于年首次提出租赁销售以来，长期租赁市场迎来了高速发展期。 来自不同背景的资本、载体进入其中，曾经推动了领域的高速发展。

但是，近年来，随着资本潮和市场光环的减退，领域的小问题开始浮现。 在蛋壳、万向等头部公司的背后，众多中小运营商遭遇“暴雷”、“跑路”，主要原因是经营不善导致资金链断裂。

贝壳研究院高级分解师黄莹在21世纪的经济报道中这样说道

调整期的出现是领域迅速发展到一定阶段的必然。

但在这个过程中，疫情只起到了催化剂的作用，加速了长屋公寓行业的整合。 另一个原因是，长屋公寓的商业模式本身的利益空之间很狭窄，模式很单一。

她说，长屋公寓领域本来就有重资产投入、低收益率的特点，单纯扩大规模并不意味着公司经营的成功，如何降低本提效提高收益率是公司未来应该重点关注的问题。

一位老工人根据21世纪的经济报道，在许多公司的测算模式中，默认租金水平持续稳定上升，覆盖价格，在利润空之间流动。 但实际上，作为价格敏感型的租金，维持这种上升趋势并不容易，有时也会下跌。

贝壳研究院统计的四个一线城市中，今年1-10月，北京和广州住房租赁水平均低于去年同期，跌幅分别为3.4%和6.6%，上海微增，深圳基本持平。

其中，年-年，北京市的租金水平呈上升趋势，年达到最高值后，2019年开始下降。

该机构认为，运营商此前高价收房是提高租金的重要因素。 因此，近两年来，北京的租房水平一直在向下调整，相反成为运营商无法承受的沉重负担。

而且，对野蛮生长领域来说，政策层面的持续规范也在压缩利润空之间。

2019年12月，住建部等6个部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求租赁公司的租赁贷款金额不得超过该租赁收入的30%，并要求公司暂缓3年整改期。

照片/图虫

“租赁贷款”是指出租人与经营者签订租赁，并与金融机构签订贷款合同。

金融机构为租户提供年度租金贷款，出租人向金融机构每月偿还租金贷款。

租赁贷款曾被认为是多赢的创新，但一些公司将资金用于赛马场，因经营不善引发资金链危机，影响了众多相关主体。

近年来，包括参观上海老字号长屋公寓的公寓在内，许多父母租用公寓的经营者因租赁贷款模式而资金链断裂。

租赁贷款也是蛋壳的重要收入来源。 据公布，、、和2019年，蛋壳租户中选择租赁贷款的比例分别为91.3%、75.8%、65.9%。 解体官员认为，根据这一政策，蛋壳公寓的收益前景依然不乐观。

实际上，也有一些运营商希望通过事先配置，在变局中获得先机。

从去年年初开始，我家开始“刹车”旗下的长屋公寓业务。 () ) ) ) ) )虽说是0000000000000000000000000000000000000000000000000，但上半年公寓的收入水平仍然下降了15.05%。

前述老工人表示，根据目前热点城市的租赁比例、资金价格等指标测算，长期租赁公寓的运营仍难以实现长期稳定的盈利。 虽然有个别项目的盈利案例，但是在企业层面需要形成成熟的商业模式。

黄菖蒲认为在经历了萌芽期到高速发展期的一些变化后，第一家长租公司已经初具规模，商业模式初步形成。 只要维持稳定的运营，提高综合运营能力，公司仍期待着在市场竞争中占据特点。

本期刘巷

本文首次在微信公众平台上发表: 21世纪经济报道。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此操作，风险请自行承担。