“这10个城市，买房最激进……”

本篇文章2644字，读完约7分钟

那些城市的居民买房子最激进吗？

有两个指标。 一个是“居民人均平均纯存款”，另一个是“居民杠杆率”。

“居民人均平均纯存款”是指“住户存款-住户贷款”除以常住人口。 由于常住人口存在误差，这个“人均平均净存款”也只是大致准确的数据。

所谓“居民杠杆率”，是指居民的债务除以当地当年的gdp，不太容易全部口径统计居民的债务，因此有时被低估。 例如，亲戚朋友的贷款、民间贷款统计不多。 我这里采用的是“住户贷款”除以gdp的结果。 公积金贷款也漏了。 因为，“居民杠杆率”也只是大致正确的数据。

尽管如此，这个比较还是有意义的，可以看到很多事实。

上面的照片是44个主要城市的人均净存款排行榜。 44个主要城市包括4个直辖市、5个计划单列市、27个内陆省会城市和8个主要地级市。

遗憾的是，其中14个城市的数据不完整，只有30个城市能得到完美的数据。

在这30个主要城市中，恰好有10个城市的“人均净存款”为负，也就是说居民总贷款大于居民总存款。

这10个城市是深圳、厦门、杭州、南京、郑州、合肥、苏州、福州、广州、宁波。

由于“住房贷款”主要用于买房，上述10个城市是中国最激进的购房城市。

这10个城市中9个是南方城市，郑州只有1个北方城市。 位于东南沿海的城市又有7个(南京、合肥不被视为东南沿海城市)。 广东、福建、浙江、江苏有两个城市上榜。

深圳人均储蓄最少，“-4.53万元”，其次是厦门、杭州、南京，基本上人均“-4万元”左右，所以这四个城市可以认为是“购房最激进”的城市。

当然，这四个城市生活的人口被低估了。 例如，深圳本身承认实际管理人口为2200万人，以2200万人计算，深圳人均净存款将降至“-2.76万元”。

上图为“百度地图慧眼”主要城市生活人口的大数据观察( 2019年11月数据)。

可以看出，中国主要城市的实际管理人口远远超过了自己公布的常住人口。 北京和上海都有3000万人(北京约3500万人)，广州有2800万人左右，超过重庆。 深圳实际管理人口2600万至2700万人，杭州也不像自己主张的那样“迷你”，实际管理人口在1700万以上。

东莞的实际管理人口约1800万人。 这意味着在深圳+东莞这4500平方公里(上海面积的70%，相当于北京的四分之一)的土地上，居然居住着4500万人，是世界上极其稀少的人口密度高的地区。

因此，深圳、杭州、厦门、南京的人均净存款应该少于“-3万元”，但仍然在全国处于“领先”地位。

人均净存款率较高的城市有北京、大连、南通、兰州、烟台、无锡、西宁、上海、西安、呼和浩特。

话说，这10个城市的居民买房“并不是最激进的”。

但是，“最不激进”的城市显然不容易一刀切。 至少可以分为北京、上海这两个中国最富裕的城市，大连、烟台、无锡、南通等沿海城市和西安、兰州、西宁、呼和浩特等内陆城市。

北京人均净存款最多，是因为本来就太富裕了。 总家庭存款3.88万亿元，比上海的3.33万亿元多得多，“深圳+广州”的家庭存款都没有北京多。

另一方面，北京的住房贷款低至1.91万亿元，比深圳还少，和广州没法比。 住户贷款(从老百姓( 603883股吧)银行借钱) )最多的是上海，其次是深圳。

北京的实际房价有些不比深圳低，每年2000万以上的住房成交数也约相当于深圳的两倍。 但是，北京人太有钱了，不重复一次性付款买房的比例非常高，所以家里人的贷款反而很少，看起来净存款很高。

我以前拆过北京和上海的居民存款结构，发现其中定期存款的比例很高，远远超过深圳、厦门和杭州。 这表明北京、上海人首先是富人，其次是原住民，第三是财富掌握在中老年人手中。

深圳、厦门、杭州、南京等10个购房激进的城市，年轻人比例高，外来移民多。 这意味着在纽敦( 300(778股吧) )，没有基础的人很多，他们需要从头开始完成原始积累，所以贷款高是必然的。 其次因为年轻人多，他们的钱不喜欢理财、买股票、放在余额宝里，用活期存款和存款方法理财，所以“人均净存款”非常低，看起来有些夸张。

大连、烟台、无锡、南通、西安、兰州、西宁、呼和浩特等城市居民纯收入高主要有外来人口比重低、房价相对低两大原因。

当然，这些城市民间财富创造能力也很高，前四个沿海城市都不是省会城市，但是经济发达，大连正在调整中，但是有期货交易所，可以吸引外来资金。 后面四个内陆城市都是省会，能吸引全省有钱人，所以集资能力也很高。

那么，住在那样的城市里，人会更有幸福感吗？

当然，在人均平均纯存款多的城市，幸福感更强。 以上述十大城市为例，京沪相对特殊，房价高，但财富充裕，分布不均衡，年轻人其实压力也很大。 在剩下的8个城市，年轻人的生活压力相当小。

在人均平均净存款为负的10个城市，压力会很大。 例如深圳的住宅结构分布非常不平衡。 全市1100万所住宅中，500万所以上掌握在城中村或违法建筑(约50万原住民手中，人均约10所住宅)外，还有许多工业园区的宿舍，真正有红色图书的商品住宅(包括已获得红色图书的安居房)在200万所以上， 实际管理的2600万人口(百度地图显示，真正在深圳拥有住房的家庭，恐怕不到四分之一。 对没有自己房子的人，住在深圳的人来说，压力当然不少。

其实厦门、杭州、南京也是如此。

人均净存款为负，生活压力较大，但年轻人仍喜欢深圳、厦门、杭州、南京、郑州、合肥、苏州、福州、广州、宁波等10个城市，只能证明这些城市能为他们提供更好的就业机会或学习机会

最后，我们来看看用“住房贷款÷当地当年gdp”计算出的“居民杠杆率”排名。 这个指标得到国际公认，在衡量居民购房激进程度方面更为科学。

可以看出杭州、温州、厦门、深圳、郑州、南京、广州、贵阳、福州、西安的居民杠杆率最高。

与网络存款最大的不同是西安的情况发生了逆转，温州、贵阳也进入了前十，深圳从第一名滑落到了第四名。 宁波、合肥、苏州退出“最激进名单”。

烟台、无锡、南通的居民杠杆率最低。

未来的中国城市将进一步分化，至少可分为四类城市:

奋斗的城市(如一线、强二线城市)，奋斗的城市旁边的睡城(如北三县、嘉善、昆山)，工作和生活均衡的城市)如大连、无锡，以及生活主要工作辅助的城市)大多数三四五线城市。 最后的城市，也被称为“享受生活的城市”或“混日子的城市”，让我们来看看你站在哪个角度。

任何类型的城市都有粉丝，很难说谁好谁坏。 如果要投资买房的话，还是要从前三名中选择城市和区域。