“地王楼盘亏本甩卖 房企降价促销贴身肉搏 苏州楼市秋凉降温”

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本报记者刘颍辉苏州报道

根据克比瑞苏州机构的数据，10月上旬，苏州市区商品住宅成交28.42万平方米，比上个月下降17%，比去年同期下降7%，为10万9800平方米，成交均价为27902元/平方米。

近日，《中国经营报》)记者实地访问了铁诺德国礼、九龙仓翠樱庭、大华春和景明、新希望锦鳞芳华等苏州多家楼盘，大多在销售项目上发起优惠活动，为木渎板块地王项目 但销售业绩不容乐观，据权威数据显示，九龙仓相城区两个销售项目的网签率约为1%。 楼市走降温通道与当地调控政策密不可分。 10月3日，苏州市住建局发布翻新新政，要求新建翻新“一看就是所得”。 但是，在政策制定前后，楼盘因装修问题被买家投诉维权。

对比楼盘装修和楼市去化问题，记者向苏州里恒房地产开发有限企业——中国中铁股份有限企业( 601390.sh )求证采访，但在发布消息之前未收到回复。

装饰向下标志

10月19日，老家位于江苏盐城的朱为东(化名)向记者投诉，在苏州高新技术( 600736，股吧) )区新的澎湃国际社区购买了精装房，交货结果出现“商品不板”的情况。

据悉，9月底，开发商通知带房交货时，业主只发现小区大厅位置全部粉刷在大白墙上，楼梯通道为水泥地，施工的涂料痕迹也到处存在，空调度机设置合理

在苏州市寒山闻钟投诉平台上，有多家关于朱为东购买的新国际社区的投诉。 大楼间有裸露的管线可见，入户的第一电气开关被更换，合同中约定为全屋电气施耐德或同级，但空的漏报等第一电气更换为天正，合同中博士或同级企业品牌温暖

针对业主投诉，苏州市高新技术产业开发区住建局质量监督站对该组织的房地产企业及相关公司进行了核实。 该局答复称，经审查图纸后，空可调隔板排水管是在角落设计的，不违反建筑设计的强制条文要求。 检查项目开关、地板采暖、地板和墙砖等原材料检查施工图纸和合同，现场按图施工。 空 )调整机械位置的水管按图施工，放置机械位置后可以拆下正面百叶窗。 地下储藏库的地面原本设计为金刚砂的地面，现场按图纸施工。

朱为东表示，业主们不认可上述回复复印件。 开发者认为是为了节约装修价格而打边球。 目前正在向开发商提出要求，对园区进行装修美化解决。 如果按合同约定更换企业品牌，而地板墙砖等不能体现企业品牌，则需要提供购买合同、发货单、银行转账凭证等更有效的说明文件。

新澎湃国际社区位于苏州高新技术产业开发区通安板块，由中投快速发展和深圳里程投资企业负责开发。 10月21日，记者联系项目企业苏州里恒房地产开发有限企业，一位负责人表示将安排专业领导进行应对，但在发布消息之前对方没有回复。

其实，苏州为新建公寓的销售设定了规则。 10月3日，苏州市住建局发布《关于规范全市新建完成住宅建设销售管理的通知》。 完工房屋装修的基本质量和功能、装修综合单价不得低于土地转让大楼单价的5%~10%，且不得低于1000元/平方米。 样板房保存在该户型成品住宅获得交付录用通知书后3个月拆迁，留下图片资料以备审查； 成品住宅质量不仅符合现行技术标准、规范、规程和合同要求，交货标准也不得低于样板房和合同约定的标准。

苏州市要求新建住宅“看起来是收入”的楼市调控政策得到了行业拆船商的认同。 上海中原地产市场拆船师卢文怡表示，通过政策规定装修质量和标准，在限价政策下，防止开发商降低投标交货。

砍价甩卖

作为曾经长江三角洲楼市最热门的城市之一，今年的“金九”期间，苏州楼市行情并不完全令人满意。 进入10月，市场进一步进入降温通道。

关于苏州楼市价格下跌的现状，卢文曦认为是合理的情况。 “在去年几次强有力的政策之后，土地市场做了细致的枝叶规定，所以市场冷却是正常的。 而且，以前10月本身不是特别好，上个月由于假期的影响，市场成交调整，交易节奏本身很低，到了政策调整的时候，下行一般，但现在只涨得很慢。 ”。

该政策研究院研究总监宋红卫认为，今年苏州楼市表现通常也不及去年同期，9月市场小幅扩大后，10月市场受供应量下降和长假影响，成交量下降，这是合情合理的事件。

据记者不完全统计，第四季度，苏州约有84家楼盘集中上市，其中37家为纯新盘首次开盘。 开发商竭尽全力进入肉搏战，积极通过打折销售夺回市场，特价房、限时秒杀、首付一成也从江湖上冲了出来。

10月20日，记者来到苏州市吴中区铁诺德礼项目，卖场门口摆放着“百套房的购买源，亿元的购买补贴”的大型招牌。 一位客户经理表示，项目将在6#、9#、10#大厦销售，户型面积约127平方米和147平方米，从项目一室一价公示表可以看出，项目均价为31528元/平方米，

“这里本来是木渎板块的地王项目，因为限价，本来计划卖精装房，现在只能用毛坯房促销。 ’那位顾客经理这样说道。

的指针回到年9月，铁诺德一举拿下吴中木渎的两块高价土地。 铁诺德姑苏上府，楼面价格25750元/平方米，溢价122.23%； 铁诺德礼的楼面价为28965元/平方米，溢价率为93%，至今仍是吴中区的“地王”。 等了三年，铁诺德姑苏上府去年10月入市，精装改毛坯亏本卖房子。 今年8月首次开业的铁诺德国礼依然未能避免赤字大甩卖的结局。

九龙仓苏州企业一位内部人士坦言，受市场环境、位置和学区等影响，工业园区和新区房子是苏州最热门的区域，其他区域成交量一般。 由于拓客的难度上升，作为开发者市场营销的一环，必须支付越来越多的价格。

围绕楼盘的去化和企业业绩问题，记者联系了中国中铁( 601390股吧)方面，在发布消息之前，还没有收到回复。

去库存压力

宋红卫认为，苏州楼市两极分化明显，资源支持和性价比高的项目备受市场青睐。 例如，吴中、科技新城等区域项目。 地王项目本身价格没有特点，随着二手房市场的下跌，倒挂现象弱化，高价项目的人气下降。

我们认为，住房企业要么调整价格，要么通过引进学校资源加快项目去化速度等，适当引进一些资源。

截至10月29日，苏州市新建住宅库存超过5.9万套，总库存量超过782万平方米，去化周期约为7个月。 10月以来，每周供给量比上个月减少，但去化周期没有大的变动，维持着去库存状态。

据介绍，~年苏州新建住宅存量达到6万户高位，近年来新建住宅存量一直维持在稳定范围内，根据苏房网数据中心的统计数据，这一范围约在4~5万户之间。 目前，库存量再次超过5万套大关，很可能达到新的历史高位，开发商面临着不少库存不足的压力。 在这种情况下，下半年当地楼市将迎来“优惠销售热潮”，预计部分楼价将出现不同程度的回调。

值得注意的是，新建住宅的降价打折，苏州二手房市场的诉求也受到了影响。 根据链家网的数据，截至10月12日，该网站挂牌的二手房房源超过10万套。

“招商雍华府的房子，业主降价40万元花了3个月也没卖出去。 ’吴中区金长路附近有链家、德佑、21世纪不动产等10多家中介店，但10月20日，记者看到只有3、4家店开业，其余都关门了。 据在吴中区长期从事二手房销售的一家店负责人介绍，国庆期间，店只成交了四五套二手房，但挂牌销售的房源急剧增加。 在“僵持阶段”，如果业主不降价销售，短期内转卖是不容易的。

在苏州工业园区，中海国际社区五区靠近星汇学校，建设面积约96平方米的学区房源，业主8月27日为510万元，一周后降价20万元，一个月内降价60万元销售。 根据链家网的数据，自去年10月以来，苏州二手房挂牌价格持续下跌，今年9月，挂牌均价为24772元/平方米，每平方米跌幅达3000元。

宋红卫表示，苏州是近年来投资者集中关注的地区。 由于该市场有一定量的投资诉求，在今年疫情影响下，市场下跌的情况下，部分投资者将开始回收现金离场，挂牌量将持续上升，预计未来几个月二手房市场不会有太大变化。