“金辉控股更新招股书：今年前4个月营收近30亿 IPO提速”

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25日晚，金辉控股在香港证券交易所更新招股书，公布最新财务数据。 作为规模住宅企业中为数不多的未上市企业，此次更新招股书意味着比敲钟更近一步。

近年来，金辉控股集团的销售规模稳定在中国50家房企，即使受疫情影响，领域排名也保持稳定。 近三年来，企业盈利复合年增长率都保持在两位数，毛利润保持在相对较高的地位。 金辉控股集团保持稳定力量，布局5个经济快速发展势头强劲的地区，聚焦二线城市和核心都市圈城市，为未来业绩增长多次奠定基础。

稳定领域50强疫情过后，业绩迅速回升

规模的房企中，尚未上市的公司已经很少，外界都在关注金辉控股何时上市。 公开招股书显示，金辉控股是全国布局、地区焦点、城市领先、声誉卓著的大型房地产开发商，专注于首次运营商和首次为客户提供高质量的住宅物业。 经过20多年的经验，业务已扩大到我国五大经济快速发展势头强劲的地区，即长江三角洲、环渤海、华南、西南及西北。

近年来，金辉控股集团的销售规模稳定在中国50家房企。 根据第三方机构克比瑞研究中心发布的数据，截至年、年、2019年及年上半年，金辉控股分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、373.4亿元，居中国房企第42位、41位。

股东招股书显示，年-2019年，金辉控股分别实现营收约117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率达到48.5%。 年利润分别为约22.21亿元、23亿元和26.90亿元，复合年增长率为10.0%。

与上次公募书相比，新版公募书的亮点是今年公布了4个月的财务数据。 受疫情影响，整个房地产领域势必受到冲击，截至年4月30日的4个月间，金辉控股实现盈利，年内利润分别为29.29亿元、1.82亿元。 疫情影响逐渐消失，金辉控股集团迅速恢复。 根据克比瑞研究中心的数据，今年前8个月全口径销售额达到528.4亿元。

从众多利润指标来看，金辉控股集团的利润水平保持在较好水平。 股东招股书显示，企业毛利润从全年约37.92亿元增加到全年48.26亿元，再增加到2019年的56.62亿元，复合年增长率为22.2%。 毛利率方面，截至去年4月30日的4个月间，企业毛利率为26.6%，但较2019年全年的21.8%大幅上升。

债务水平稳定信用额度超过千亿元

近年来，监管部门对部分房企“三道红线”新规引发热议，外界十分关注房企的债务和偿债能力。 从金辉控股的数据来看，可以看出，多年稳定的经营方式，锻炼了稳定的财务背景。

根据股东募集书，截至年、年、2019年和年4月30日，企业借款总额(由利息银行贷款和其他借款、优先股、企业债券和资产抵押证券组成)分别约为340.27亿元、431.68亿元、490.71亿元和525亿元

截至年、年、2019年和年4月30日，企业期末现金和现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元，流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4。 年-2019年，企业的利息复盖率分别为1.5、1.2、1.2。 从整体上看，企业偿债能力较强。

金辉控股集团具备稳定广泛的融资渠道。 “我们主要通过银行贷款、信托融资和其他金融机构的融资安排进行融资。 我们与中国四大国有银行长期保持着良好的关系，是其总行的直营客户。 截至年4月30日，我们获得的银行和其他金融机构信用额度约为1094亿元，未录用信用额度约为652.6亿元。 》股东招股书称，充足的信用额度为企业的业务经营和扩张提供了有力的支持。

基于企业良好的信用状况和与金融机构长期良好的关系，金辉控股的加权平均实际利率相对较低，截至年、年、2019年和年4月30日，分别为7.25%、7.65%、7.76%和7.99%。

受疫情影响，国外主要评级机构对中资美元债务发行主体的负评级行为次数和占有率明显增加，但金辉的债券评级仍保持正稳定。 其中基准评价“b”展望“正面”惠称赞“b”的展望是“稳定”； 联合国对“B -”给予评级，展望“正面”。 在国内债市，联合信用评级有限企业也从年开始连续3年授予金辉集团主体长时间信用评级“aa+”。

土的高质量分布为合理生长奠定基础

“2019年，溢价下降，流拍上涨，土地成交低位运行，房企投资同样趋紧。 》克瑞研究中心发布的“2019年中国房地产公司新商品价值top100排行榜”总结了2019年国内土地市场。

但是，从另一个方面来说，在市场低位时进行逆向操作，也是聪明的战略，特别是任何快速发展势头仍然很快的公司。 2019年，金辉控股逆周期而动，拉动了土地市场低迷的窗口期，以低成本进行了土地储备有限的扩张。 根据上述报告，2019年，金辉新增土地商品达837.8亿元，排名领域第33位，超过销售规模排行榜。

根据公募书的记载，截至去年7月31日，企业共有160个处于不同开发阶段的房地产开发项目，其中包括子公司开发的117个项目，以及合营公司和联营公司开发的43个项目。 具体分布上，土地储备广泛分布于长江三角洲、环渤海、华南、西南及西北五大经济快速发展势头强劲的地区，聚焦区域内的中心城市群，覆盖31个城市。 金辉积极参与一线城市房地产投资开发，具备经济快速发展势头，优先关注有人口净流入的二线城市，目前已进入北京、上海、苏州、南京、合肥、重庆、成都、西安、福州及杭州等城市。 另外，布局在经济快速发展势头良好、市场诉求持续增长的核心三线城市，如佛山、惠州、廊坊。

截至年7月31日，企业在房地产开发项目中应占的总建筑面积约2908.18万平方米，上述五个区域分别占总储量的约13.8%、18.2%、17.3%、26.2%和24.5%； 一线城市、二线城市、核心三线城市及其他城市储量分别约为34.95万平方米、2366.68万平方米、344.99万平方米及161.56万平方米，其中二线城市和核心三线城市权益口径储量达到93.2%。

“我们认为，有关二线城市和核心三线城市不易受相关中国法律法规变动的影响，有持续增长的市场诉求，可以支撑我们更快的发展和壮大。 》股东招股书称，企业还致力于在发展迅速的城市获得领先的市场地位。 据仲联行资料显示，截至2019年12月31日的3年间，住宅物业合同销售金额方面，金辉在西安、扬州、荆州、重庆、福州及淮安名列前十，在新增住宅物业地块的总地盘面积方面，福州、西安、长沙、石家庄及廊坊名列前十

此外，金辉控股通过审慎的土地收购和多元化的土地收购做法，在有巨大增长潜力的地区和城市拥有土地储备，但收购价格相对较低，快速发展路径稳定，有助于业绩的长期增长。