“像抓房价一样抓租房市场”

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李一戈

我朋友又要搬家了。 有在大城市租房经验的人都知道，一两年搬两次家是普遍现象。 有合适的房子可以住很久，但谁想经常搬家辛苦呢？ 搬家前，打包整理行李需要几天，搬家后，整理行李排列需要几天。 家具用品不齐全的话，还得重新买。

更何况，每次非工作时间到处找新房子，好不容易喜欢上了，房东却咬咬牙不肯让步。 房租不涨是善良的业主。

和朋友一起租的房子没到期。 契机是，大房东和房东发生纠纷，互相指责，危害了房主。 在这过程中，朋友知道了，房东居然按月租金吃了差价2500元！ 他从其他不同的业主那里接过房子，通过小中介租了房子。

对于房东的这种行为，法律法规有什么规定吗？

我看了一下住建部刚刚公布的《住房租赁条例》的(征求意见稿)，很遗憾，在前面提到的让房东吃差价、有问题甩锅的行为中，《征求意见稿》中没有找到对应的条款。 第五十九条规定，“赚取租金差价”的行为，最高可处以2万元以上10万元以下的罚款，并严格吊销营业执照，该处罚是与房地产经纪人比较的。

这个房东吃差价是个人行为，给我签租赁合同的小经纪人没有吃差价。 几个室友投诉了，不得不选择搬家。

房屋租赁法，争论了很多年。 你可以看到，现在的这篇《征求意见稿》，已经吸收了各方面的意见，尽可能规范化了，但也没有什么惊讶。

房屋租赁市场是出租人处于相对的特征地位，《征求意见稿》的重点是在保护民事主体双方的合法权益上，规范出租人及其代理人的行为，惩罚条例所占比例也是如此。 当然需要。 但是，对于如何规范个人租赁行为，除了用合同法规范外，专业法规还可以做一些创新性的探索。

值得注意的是，我们的房屋租赁市场仍然以个人房源为主，机构化率只有5%左右。 年以来，长屋公寓迅速发展，但设施运营的房源也聚集了许多雇主个体。 年暑假在北京等城市曾发生过运营机构高价收购住宅以哄抬房租的现象。 《意见征集稿》规定也将其列入经营异常名单。

但是，个人认为，该规定在事后处理中没有事前的防止和相应的惩罚措施，很轻。 该条款建议将“不可以”放在前面，并增加惩罚条例。 房租被哄抬后给承租人造成的损害，长期难以消除，所以应该先防范，后追逐。

必须承认，多年来，我一直鼓励房屋租赁市场的快速发展，规范房屋租赁市场。 理由如下:第一，房屋租赁市场是整个房地产市场不可分割的重要部分，“房屋租赁并行”也是中央确立的促进房地产市场健康快速发展的大体之一。 第二，所谓的房地产市场黄金时期，实际上是新建住宅营销市场的黄金时期，但随着新建住宅增长率放缓，储蓄住宅将占据更多的市场份额，它们的相当一部分将进入租赁市场。 因此，以储蓄住房交易为中心的贝壳找房是市场价格超过万科的首要原因。

第三，我个人认为最重要的是，租赁住房是住房保障的基础，也是住房保障的核心之一，那些通过租赁处理住房问题的人，往往是弱势群体，因此也是最需要保障、保护的群体。 但是，这些年来，我们越来越多地将房屋租赁市场交给市场自我调节。 虽然也曾在房租过高的时候进行过干预，但关注度有限，效果有限。

再次呼吁将房屋租赁市场纳入房地产市场整体调控之中，纳入房地产长效机制之中，以抓住房价的方式拉动房屋租赁市场，规范市场主体的租赁行为，控制房屋租金，坚决抑制房租暴涨。 也可以在《房屋租赁条例》中写入房租上涨幅度不得超过当年的cpi上涨幅度。

前面说过，我国住房租赁市场的机构化率只有5%左右，但成熟经济区块所占比例少25%以上，高者达50%以上，日本达80%。 《征求意见稿》的扶持政策鼓励增加用地，专门建设租赁住房，支持reits的发行等，但在供给方面的激励机制稍显不足。

例如，利用集体建设用地建设租赁住宅是增加租赁住宅供给的重要途径。 各地仍在进行试验，但进展缓慢。 《征求意见稿》附则中也写道:“集体土地上依法建设的住房租赁活动及其监管，参照本条例执行。”但利用集体建设用地建设租赁住房的具体规定，有可能依靠其他法律加以规范，我个人正在修改的土地管理法在这方面的复印件。

我们的文化和费用以前就流传了下来，但我们最大的追求是拥有自己的房子，“拥有”常常指向“购买”，但所有人都买房子，特别是年轻人刚出学校就买房子，显然是不现实的。 房屋租赁市场的主体是年轻人和中低收入群体，规范房屋租赁市场，保障租赁双方的合法权益，特别是承租人的合法权益，是保护我们年轻一代的。 他们是城市的未来，是时代的未来。 从这个意义上说，向他们倾斜一定的社会资源也不过分。

(作者:李一戈:李靖云) )。