“正荣地产中期业绩“稳中有进”：净利润同增8.1% 有信心完成全年1400亿销售目标”

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观点房地产网仍然是同一时间的节点，新城的快速发展在今年8月倒数第二个星期五公布了中期业绩，距离去年7月的“黑鸟”事件已经过去了一年多。

年初的业绩会上，新城快速发展主席兼非执行董王晓松的首场演出趋于平静。 在危机受命反抗新城的这一年里，企业也开始转型，逐渐打上了他负责的时代烙印。

从董事会结构来看，王晓松尚未成为新城快速发展的执行董事，目前执行董事仍由行政总裁吕小平和首席财务官陆忠明两位“老臣”担任。 此外，原万达“元老”曲德君与担任花旗、复星的章晟曼同为新城快速发展的非执行董事。

8月21日晚，新城快速发展发布中期业绩，销售额379.05亿元，总利润87.54亿元，股东溢利约17.58亿元，企业权益持有人核心利润约16.38亿元，分别占116%、40.2%、15.1%、221亿元。

收益、溢利增长期间，新城快速发展的毛利率和净利率仍需上升。 期间，新城快速发展毛利润比去年同期增长40.2%至87.54亿元，毛利率为23.09%，去年同期毛利率为35.6%；

净利润34.92亿元，净利润率9.21%，创下去年同期净利润率15.43%的纪录。

从业绩可以看出，新城的快速发展逐渐摆脱了去年的突发紧急情况，增幅不再是个位数，复苏还需要时间，盈利能力有待改善。 相反，疫情对企业的影响似乎并不比想象的大，但吾悦广场的收入表现可以证实这一点。

期间，新城迅速发展开业63个吾悦广场，租金收入21.3亿元，比去年同期增长约22.5%，二季度比一季度增长36%。

据悉，王晓松对年初制定的2500亿目标充满信心。 “(排名)第10位左右会更合适。 这是中期目标，从明年开始销售业绩排名将稳步上升。 因为去年的一点小原因，我想以2-3年的周期进行调整。 ”他说。

治愈伤口需要时间

2019年是新城迅速健康发展的一年。 今年遭遇疫情，国内外经济环境不明朗性增大，房企对未来快速发展更加谨慎合理，新城也不例外，具体表现为年初制定的销售目标比去年同期下降了7%。

“黑天鹅”事件突然发生后，2019年8-12月，新城新增项目仅有9个，与此同时，这一时期还将许多项目出售给了金科等地。 据不完全统计，出售项目42个，交易对价202.97亿元。

熟悉新市镇的投资者引用王晓松原的话作为观点房地产媒体，由于去年下半年新城几乎没有土地，转让了上半年取得的一部分土地，今年上半年至今，新市镇迅速发展的新开放项目非常少

“虽然有必要在整个大过程中及时处理面临的问题，但其实任何时候，在必须快点的时候，新城市一刻也不会放松。 ”

事实上，今年以来新城也逐渐恢复了拿地的步伐，为未来销售的退款和结转做准备。 数据显示，上半年，新城迅速发展，首次进入石家庄、兰州、乌鲁木齐等10个城市，新增56个项目，新增土地约1908万平方米。

截至年6月30日，新城发展迅速，未售完的总合同销售额4058亿元，总建设面3936万平方米，现有总土地储备面积1.37亿平方米，依托吾悦广场式土地的构想，新城平均土地价格2458元/平方米。

从地域分布看，新城快速发展的目前埋藏结构为:长江三角洲43.5%、中西部33.8%、环渤海18.6%、大湾区4.1%。 另外，一线城市为36%，长江三角洲为35%，其他城市为20%。

投资者表示，新城快速发展今年的土地收购目标是获得3000亿的可销售值，这是保底目标，其内部仍希望获得3500亿左右的商品值。

“从住宅地比1:3的关系来看，全口径对应的土地金额为1000亿，截至7月底，新城快速发展新取得的项目全口径销售商品值1900亿，土地取得工作正在计划中。 根据这个计算，年销售金额的40%左右可以作为今年年土地保有金额。 ”。

就销售而言，根据最近公布的前7月的销售数据，新城控股( 601155，股吧)累计销售额为1184.76亿元，与去年同期相比增长率尚未回升，达到年目标的47.39%，累计销售面积。

据新城介绍，北京、杭州、南京、温州、天津贡献前五大城市，其中北京、浙南、杭州3区合同销售额超过80亿，苏州、苏南、徐州、上海、天津5个地区企业合同销售额超过50亿。 长江三角洲合同的销售贡献率达到54.8%，环渤海、中西部和大湾地区的占有率分别为22.4%、20.2%、2.6%。

目前，销售还没有回升，但了解新市镇的分析师告诉当地媒体，新市镇发展迅速，9月的销售情况与去年相同，从10月开始大幅回升。

王晓松今年对2500亿销售目标的信心来源于下半年的推量。 据公布，新都市下半年新价格近2000亿，再加上今年上半年有1000亿左右的保留，目前几乎有3000亿的可售价，去化率为50%，通过稳定量贩价格可以达到目标。

现在，进入淘汰和洗牌加速的阶段，房企的利润空之间和成长性进一步受到了考验。 王晓松表示，未来所有领域将处于中低利润状态，将逐渐成为制造业和支出业。 “但总体来说，中低毛利并不可怕，对我们来说可能是个机会。”

王晓松看到的机会是，基于中低毛利的现实，越来越多的中小房企有机会迅速退出市场，集中度越来越高，头部公司的机会面可能会更大。

新城经历了年规模迅速扩大的三年。 关于未来三年的规模和利润取舍，业内人士表示，基本上新城的毛利润水平将维持一段时间，这要根据目前的市场来评价，未来要通过利润和运营能力来表现特征。

“结束全国化的布阵后，在战术方面进入城市，有要舍弃的东西。 在竞争规模和速度的时候不努力，就会失去很多机会。 随着对城市的深耕和企业品牌的落地，逐渐调整盈利能力。 ”一位投资者引用王晓松对投资者的反应说。

他据观点地产媒体报道，王晓松还表示:“希望在规模上有一定的成长性。 目前，所有地区企业都主张进行创新投资。 的要求是企业可以晚点投资，合作者超投资。 其前提是项目运营充分，合作者做出额外贡献，我们可以稍微操作一下。”

吾悦广场第二战场

近年来，随着吾悦广场规模的扩大，逐渐成为新城快速发展的特点之一。

由于国内疫情得到迅速控制，商业地产的恢复符合投资者们的期望。 尽管第一季度营业遭受重创，但第二季度的增长给了这一领域一定的信心，对新城也是如此。

业内人士表示，关于吾悦广场的布局，王晓松表示，扩大中西部有可能成为第二战场。 目前长江三角洲有66个吾悦广场、中西部50个、环渤海19个、大湾区4个，所以未来的大主战场是长江三角洲和中西部。

在听到中西部商业地产快速发展的想法后，这些人表示，新城认为中西部是一个比较大的发展点，特别是云贵区域对综合体的诉求和质量还在，这样的产品线对政府方面也很有吸引力。

事实上，根据“吾悦广场式”土地的构思，新城的规模在这几年迅速增长，成为黑马，进入过房企前十。 但是，今年以来，关于综合体的土地，王晓松得到了越来越多的考虑，通过商业综合体获得土地正在分化。

投资者表示，新城一个在纯吾悦广场扩展，另一个是tod。 其首次试点是五年前的苏州项目，体积较大，吾悦广场只是其中的一小部分，还包括酒店、康养等。 未来的这个大模式( tod模式)也是作为综合体的补给，这个的竞争力可能会比单独的吾悦广场更大。

“这样的( tod模式)产品只适合长江三角洲，可以把到长江三角洲的三线城市作为一个基线，在一线制造一个标准产品。 在一点其他三四线城市，这种模式不成立。 未来新城一定有这样的区别。 ”

关于吾悦广场的大本营长江三角洲区域，新城的快速发展依然空之间比较大，江苏、浙江、安徽的地级市容量不仅只有一个吾悦广场，还有两到三个，甚至常州有四个，无锡、苏州

随着商业综合体的开业，规模变大而释放的租金收入往往具有长时间性。 在王晓松看来，新城仍然对吾悦广场有规模需求。

据投资者称，他在会议上表示，近两年来将保底40个吾悦广场，连续跑3~4年的赛马。 其中有些“可以取也可以不取”的项目也存在一定的风险，但在未来的领域竞争将加剧。 四五年后，真正针对整个商业赛马场的大时代已经结束了。

参加投资者会的人士向观点地产自媒体表示，会中曲德君也将如期举行今年开业的30个广场，预计明年开业的项目将超过今年开业的数量。 与住宅相比，商业综合体门槛高，资金沉淀，正在尝试整合资源。 “整个人类系统还很健全，所以我们基本上可以以正常的组织结构正常进行这种全国性的运营。 ”

配股和调整的负债结构

今年年初，房地产公司掀起了配股风波。 前有新城迅速发展，后有世茂、中国金茂、永升生活、绿城服务等。

据观点地产自媒体报道，今年1月21日，新城快速发展以每股8.78港元的价格出售新股共计3.11亿股，筹集净资产27.11亿元。 根据新城的快速发展，配股资金筹措额用于长时间业务的快速发展和常规运营资金，目前已全部使用完毕。

配股完成后，年内新城的快速发展也有很多融资趋势，在一定程度上与上半年较为宽松的融资环境有关，共完成了3期美元债、1期企业债、3期超短期融资券和1期cmbs的发行。

今年8月，新城迅速发展的最后利率为6%，2亿5000万美元债务如期发行，目前新城正在用尽所有美元债务的批准额。 投资者对观点地产媒体表示，新城的快速发展在中报后，希望全面启动未来一年到期的限额申请，以免影响明年的再融资。

顺便说一下，上述cmbs发行以吾悦广场为基础资产融资，一期规模29.47亿元，期限18年，利率仅为4.8%，二期预计今年9月完成发行，规模21.37亿元，目前已获得交易所批准。

截至今年6月底，新城快速发展的总资产增长6.4%至5124亿元，有息债务总额1000.8亿元，较去年末有息债务余额740亿元有所上升。

期间，新城快速发展的销售滚动回收率为90%，净负债率为55.1%，净负债率在领域内仍处于较低水平。 另外，新城迅速发展的现金总额为661亿元，现金与短债之比为1.5倍。

投资者表示，新城的负债率有一定的调节，达到一定的天花板后，必定价格先行，所有融资期延长。 未来新城的快速发展希望纯负债率控制在70%以内，能够兼顾安全性和未来的快速发展。

从债务结构上看，新城快速发展的长时间债务约为55%，国内外债务规模比例约为7∶3。 期末，银行信用未使用额为800亿元。

针对近期传言的“房地产公司金融侧三条红线监管”传言，王晓松告诉投资者，去年下半年企业开始降杠杆、降债，“三条红线”对企业的影响并不大。

年初，新城通过制定年现金流量目标维持原有水平，预计年经营性现金流量约为25亿。 上半年，新城快速发展的经营现金流为负80亿，按净负债率可以上升到70%左右空之间计算，新城快速发展意味着新城可以在180-200亿的负债空之间突破。

对此，与会投资者向观点地产自媒体表示。 王晓松在会议上也表示，新城快速发展融资结构发生变化，信托比例略有上升。 另一方面，信托的采用性更方便，但价格略高。 另一方面，它基于去年下半年没有多少新的土地可以建立开发贷款。

“新城市从今年上半年的4、5月开始大量占用土地。 随着时间的推移，一些信托和高额融资将逐渐被开发贷款所取代。 这只是时间问题。 ”如果有投资者，请陈述如下。

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