“港第2季负资产住宅贷款按季减257宗”

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经济注意网记者陈博泰禾集团( 000732，股吧) 000732.sz )传言，一年多的“战投”似乎出现了转机。

7月31日，泰禾宣布，符合条件的早期万科( 000002.sz )计划以24.27亿元收购泰禾投资持股19.9%。

目前，双方签订的不过是股权转让的框架协议，万科在协议中提出了许多先决条件。 交易最终能否落地，取决于泰禾能否顺利完成债务重组，是否具备恢复正常经营的条件。

虽然陷入资金困境的泰禾迎来了转机，但要达到万科设置的7个“门槛”绝非易事。

万科方面将此次投资定位为向领域合作伙伴提供积极援助，并指出此次股权转让仍存在不确定性。

一位接近交易的人表示，万科入股的考虑因素之一是希望在逆周期的时机寻求越来越多的扩张机会。 “房地产领域已经进入整合加速时期，更多的中小房企难以生存，并购机会也在增加。 这几年，万科几乎没有参与房地产收购。 一旦这次交易最终达成，泰禾将摆脱困境，今后越来越多面临困境的房企可能会考虑与万科合作。 ”

历时两个月

4月底，泰禾发布第二轮招徕投信，意向列入中国金茂、厦门建发、厦门国贸( 600755、股吧)、保利地产) 600048、股吧)、中国建筑) 601668、股吧)、万科)。 随着7月31日早上的一张公告，最终万科成为了最有可能帮助泰禾摆脱困境的白衣骑士。

泰禾在公告中表示，7月30日，泰禾集团董事长黄其森与万科拥有的海南万益管理服务有限企业(以下简称“海南万益”)签署《股权转让框架协议》，笔头股东泰禾投资计划将19.9%的泰禾股权转让给海南万益。

双方设定股票转让价格为每股4.90元，交易总对价为24.27亿元，交易对价以现金支付。 签署协议后，如需根据相关规定上调股价，万科支付给泰禾的交易总额将维持不变； 申请人在上一个交易日泰禾收盘价9折后低于4.90元/股的，万科有权要求泰禾按照当时收盘价的9折降低转让总额。

据经济注意网报道，4月初，泰禾主动找万科，双方开始接触。 在此期间，万科多次全力以赴泰禾的项目，截至7月30日，双方规定了最终的细节条款。

“从转让合同的设置可以看出，万科并不是用大包小包帮着泰国兜风，或者承担债务。 万科设置了非常苛刻的先决条件，泰禾要促进这笔交易，核心是必须得到各方同意债务重组。 ”。 与上述交易亲近的相关人士告诉了经济注意网。

在泰禾发布的公告中也确定了“此次股权转让最终能否达成取决于相关前提条件能否满足，存在不确定性”的提示。

万科为此交易设定了一系列补充协议，前提条件达7个，其中2个最重要，这关系到万科最终执行协议的关键。

第一、泰禾制定债务重组方案，与债权人达成一致，债务重组方案可以支持泰禾恢复正常生产，支持泰禾可持续经营，同时该债务重组方案可以得到泰禾和万科的一致同意。

二、万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，就尽职调查中发现的问题处理方案和拟议交易方案已达成一致，没有影响拟议交易的重大问题，且泰禾的资产、债务和业务等没有影响企业持续经营的重大问题或重大不利变化。

只有在满足所有先决条件后，泰禾的股票才能过户至万科，万科才能在获得名下变更确认书后3天内全额支付交易价款。

在今年9月30日前7个条件尚未满足的情况下，万科没有被免除，万科也有权单方面中止交易。 这意味着，为了万科最终成为第二大股东，泰禾需要在未来两个月内处理债务违约问题。

对万科来说，如果这些前提条件都能达到，那么整个投资的风险就可以控制，而且24亿2700万元的总对价并不大，即使投资失败也在万科的接受范围之内。 如果泰国禾能摆脱目前的债务“泥潭”，万科后续也能获得一定的投资收益率，这笔投资是值得的。

对泰禾来说，万科最大的意义在于向泰禾债权人、合作者传达积极的信号。 毕竟，甚至像万科这样历来以稳健闻名的公司，也相信泰禾能够渡过难关，希望推动泰禾目前正在进行的债务重组业务。

不是以前的项目

截至2002年一季度末，黄其森通过泰禾投资持有泰禾集团48.97%的股份，黄其森妻子叶荔持有12.05%。 泰禾在公告中指出，此次股权转让框架协议的签署，不会导致企业控制权的变更，有助于企业股权结构的优化。

经济提醒网表示，即使未来交易达成，万科的大致率也不会涉及泰禾的日常经营管理工作，只在必要时提供经营管理方面的建议和协助。 另外，万科也不会向泰禾管理层派遣人手。

今年1月，由于资金问题，福晟宣布世茂集团达成合作，双方设立世茂福晟。 合作复印件包括福晟原有的“1000亿元可销售资源、3000-4000亿元的旧商品价值和100亿元以上的商业项目”等。 但是，福晟债务问题至今仍未得到处理。

据经济提醒网报道，万科和泰禾没有采取世茂和福盛那样的方法，在房地产开发业务上不和泰禾合作。 万科不是看泰禾的项目，看泰禾项目的话，直接收购项目或者资产包就可以了，不需要收购股票的方法。

万科公开回复称，这是万科向领域合作伙伴提供积极帮助的投资行为，愿协助泰禾走出困境，逐步恢复正常经营秩序。

从去年3月开始，泰禾因出售项目收回资金而陷入困境。 截至目前，泰禾出售的项目所有权涉及23个项目，其中世茂为第一大买家。

2019年年报显示，泰禾共有76个销售项目，从这些项目去年贡献的销售金额约为760.95亿元的权益及结转指标来看，这76个项目的权益销售金额为596.82亿元，贡献的权益结算金额为213.19亿元。

截至2019年底，泰禾累计土建面3270.14万平方米，其中可开发建设面1011.50万平方米。 按2019年泰禾2.37万元/平方米的平均销售单价推算，这部分可开发储量为2397亿元。

截至2019年底，泰禾集团可销售面积2084.05万平方米，权益可销售面积622.37万平方米。 根据2019年平均售价计算，截至2019年底，泰富恩权益可售价格为1475亿元。 根据克比瑞数据，年上半年泰禾操盘机销售面积为92万平方米。

但值得注意的是，2019年泰禾因库存下跌损失8.25亿元，比去年同期增长273.92%。 其首要原因是三个地方城市的项目福州金府大院库存下跌1亿7700万元，上海大城小院库存下跌3亿2600万元，北京金府项目计入1亿5900万元。

根据上半年业绩预告，上半年泰禾净利润预计亏损14.6亿元- 18.6亿元，同比下滑193.54%-219.16%。 泰禾方面表示，受疫情和企业房地产开发项目结算期的影响，上半年没有集中交付的项目，只有少量项目交付结转收入，收入较去年同期大幅下降，营业利润相应减少。

对经营和债务不负责任

压倒泰禾的最后一个“秸秆”是-两年来大幅举债高价“地王”扩大规模后遗留下来的资金链问题。 突然的疫情，直接给泰禾今年上半年的销售额和返利带来了负面冲击。 偿还能力进一步下降，泰禾的债务像滚雪球一样，越来越大。

去年12月31日，泰禾到期未偿还的借款本金共计48.62亿元，但截至今年7月7日，泰禾集团到期未偿还额上升至270亿6500万元。

泰禾采取了在原借款协议书约定的还款日期前，积极与银行、信托等借款机构表达信息，协商持续融资、展览、置换等融资条件，达成协议草案的方法。 但是，从实际操作情况来看，该处理方案非常吃力。 一个典型的细节是，截至6月12日，在其2019年度报告中披露的235.58亿元到期未还贷款中，只有17.76亿元获得了展期和续贷。

另外，截至7月7日，泰禾相关实质性逾期借款共计35.17亿元，被冻结银行资金额为1573.08万元，截至今年7月7日，泰禾新增银行冻结额达到35.17亿元。

泰禾最近在深度交流所咨询公告中指出，年内到期债务达到555.11亿元，其中三、四季度到期债务共计242.13亿元。 未来一年内，泰禾到期负债仍为1464.3亿元，涉及约20家信托企业。

7月31日的公告对交易完成后万科所承担的作用给出了确定的划分——协助泰禾全面管理企业，充分利用库存资产，支持泰禾正常经营。 但是公告中强调，泰禾是独立经营的主体，自己的所有资产必须对债务负责，完成债务重组的几个事项。 万科对泰禾的经营和债务等不承担任何责任，也不负责向泰禾提供任何增资措施和财务援助。

另一方面，与年内到期债务比较，泰禾目前计划通过出售开发的房地产项目退保、自有房地产项目变现、与相关金融机构积极协商拓展到期债务等方式筹集还款资金，降低还款风险。

这类接近交易的相关人士告诉经济注意网，万科为了保护自己设置了许多苛刻的条件，但既然已经决定参加，就证明万科在前期已经尽力了，认为泰国禾还是有机会摆脱困境的。

资本市场的反映也可以看到万科入股带来的信心，7月30日，泰禾早盘涨停，收盘价5.98元/股，达到9.93%。 7月31日，泰禾开盘涨幅进一步上升至10.03%。 之后开始下跌，到下午收盘价，泰禾股价每股5.94元，下跌0.67%。