“华夏幸福踩油门”

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经济提醒报记者田国宝7月13日表示，华夏幸福( 600340股吧) )以12亿9200万元的价格在廊坊大厂获得4块土地，截至目前华夏幸福年累计土地支出达到254亿4800万元。

自年第四季度夺回土地以来，华夏幸福欲回归规模轨道。 2019年全年土地持有额达到311亿元，是去年的3倍以上，创华夏幸福全年土地持有额历史新高。

2019年华夏幸福年房地产销售额1027.94亿元，同比下跌14.38%，为年来最低。 华夏幸福源于销售额的下降，是年来土地拥有量下降导致的土地储备不足。

截至2019年底，华夏幸福土地储备装机容量1058万平方米，年，华夏幸福规划新开工1110.6万平方米。 很明显，其土地储备与计划新开工之间还有差距，要实现全年开工计划，需要获得越来越多的土地。

华夏幸福在许多场合都表明了以2019年为基础“进一步提高”的全年业绩愿景，增加土地储备无疑是实现预期业绩的基础。 目前华夏幸福没有发布第二季度经营简报，但其第一季度房地产销售额仅为49.4亿元。

年-2019年上半年，华夏幸福房产销售额分别为500.93亿元、652.64亿元、478.7亿元。 从今年一季度的实际销售额来看，华夏幸福二季度乃至全年销售仍面临很大的压力。

截至3月底，华夏幸福土地储备进一步降至1045.25万平方米。 华夏幸福为二季度制定了合计不超过330亿元的土地取得计划，截至二季度末实际土地取得率为65%左右。

在提高地力的同时，华夏幸福也通过各种方式加大杠杆。 截止到2004年第一季度，华夏幸福除去预收款后的资产负债率为83.6%，超过了顺利入股前的负债水平。

一位接近华夏幸福的人表示，华夏幸福房地产业务首要是平安保险的资产配置服务，因此没有财务风险。

逆势夺地

年以来，受疫情影响，全国主要房企土地取得额、土地取得面积与2019年同期相比均超过50%。 根据wind的统计，截至7月16日，全国主要50家房企的年土地收购额只有6家超过2019年同期。

华夏幸福是六个家之一。 根据华夏幸福公告及公开土地新闻，截至7月12日，华夏幸福今年累计土地取得额为254.48亿元。

在这片土地取得过程中，华夏幸福南方总部发挥了先锋作用，在武汉、南京、广州、哈尔滨等地的土地取得额达到175.66亿元，占华夏幸福土地取得总额的近7成。

4月30日，华夏幸福南方总部以63亿元的价格在南京秦淮区获得大学校场商业经营混合用地。 这片土地的计容面积为94.28万平方米，综合楼价格为6682.51元/平方米。 这是继2019年武汉长江中心工程之后，又一片大土地。

一个月后的5月29日，华夏幸福南方总部在武汉以19.5亿元取得住宅、商服、公园和绿地用地，地块规划建筑面积21万平方米，综合楼价格9276.29元/平方米。 从去年9月至今，华夏幸福南方总部在武汉的土地持有总额达到135.75亿元。

6月16日，华夏幸福南方总部累计获得哈尔滨5块土地，费用24.77亿元，综合楼价格4888.72元； 3天后，再次以68.39亿元在广州获得6块土地，楼价为1.52万元/平方米。

截至2019年底，华夏幸福土地储备规划面积1058万平方米，同等销售规模的远洋集团、荣盛快速发展( 002146、股吧)等房企土地储备规模3000万平方米至5000万平方米。

土地储备是影响华夏幸福销售规模的重要原因之一，2019年全年，华夏幸福房地产销售额1027.94亿元，为年来最低水平。 华夏幸福将销售下跌的原因归结为去年以来土地减少造成的土地短缺。

中方幸福平安以战争投资身份加入以来，中方幸福内部进行了包括人事、业务、管理、考核、债务在内的一系列变革与调整。 随着调整完成，华夏幸福再次开辟融资和土地，特别是南方总部成立以来，成为华夏幸福土地的主力军。

年一季度，受疫情影响，全国土地市场普遍冷淡，华夏幸福一季度土地成交额27.27亿元。

进入二季度，随着疫情好转，土地市场和房地产市场逐渐复苏，房企逐渐开始夺回土地。 华夏幸福公告称，4月份土地金额为110亿元，5-6月份土地金额不超过220亿元，但2季度华夏幸福土地金额仍与计划脱节。

公告称，华夏幸福4月土地收购额为82.26亿元，达到计划的75%左右。 5、6月合计土地保有额131.98亿元，达到计划的60%左右。 二季度累计土地持有额为214亿2400万元，达到330亿元计划的65%。

加大融资

在提高地力的同时，华夏幸福也加速了在资本市场的动向。

年一季度，华夏幸福销售商品提供劳务收到现金115.05亿元，相应支付现金139.26亿元，加上员工、税费等支出，最终一季度经营活动产生的净现金流量为-125.12亿元。

一季度，华夏幸福取现借款收到现金396.71亿元，偿债支出203.43亿元，最终筹资活动净现金流量160.89亿元。 截至3月底，华夏幸福现金及现金等价物余额446.17亿元，比2019年底增加34.73亿元。

从第二季度开始，华夏幸福加大了融资力度，4月20日，完成了5亿元的中票发行。 7月7日，总额50亿元以下的企业债券获得中国证券监督管理委员会注册批准。 7月8日，5亿6000万元定向债务融资被中国银行( 601988股吧)间交易商协会通过。

7月11日，华夏幸福宣布计划发行20亿5000万美元的海外债券。 此外，年上半年，华夏幸福累计保额为449.48亿元，截至6月底，华夏幸福累计保额为1575.64亿元，为近期鉴证类上市公司净资产的313.17%。

另外，从5月开始，华夏幸福累计发放了5笔持续债务融资，总额为151亿元。 其中最多2笔可持续债务融资均来自中国平安( 601318 )。 1笔于6月28日向平安养老保险贷款50亿元，利率为8.5%； 另一个是7月10日向平安资管贷款60亿元，利率为8%。

据经济提醒报不完全统计，华夏幸福持续债务存量为289亿元，其中110亿元来自第二大股东中国平安，18亿元来自大股东华夏控股，其他几家来自信托机构。

利率最低的是来自华夏控股公司的18亿元可持续债务，初始利率为6%； 最高利率为中原信托、西部信托、中信信信托、陕西国际信托4笔共计95亿元的可持续债务，初始利率均为9.5%，中铁信托15亿元的可持续债务利率为9.424%。

根据初始利率计算，这些持续性债务将使华夏幸福年母公司股东利润净利润减少约12.24亿元，到2021年将达到24.8亿元。 根据约定，持续债务利率一般在1至3年内上浮，上浮后，最高利率在10.5%-15.5%之间。

截至3月底，华夏幸福有息债务共计2057.96亿元，比2019年末上升11%，其中短期债务832.81亿元，比2019年末上升22.39%。

少数股东

在逆向扩张的过程中，除了前面流传的融资手段外，少数股东投资也是重要的方法。 华夏年报显示，2019年通过该渠道流入的资金为105.28亿元，年一季度流入资金为45.04亿元。

这些以少数股东投资名义进入的资金，除了部分华夏幸福的伙伴外，还来自部分自由王长安和付宝芝两位自然人管理下的几家企业，这些企业通过入股、增资等方式注入华夏幸福开发的房地产项目。

2019年3月，王长安持股20%、付宝芝持股80%的霸州市桂淼商贸有限企业成立，同年6月19日，霸州桂淼全资控股的北京桂纬新东方商贸有限企业成立，形成三级控制的组织结构。

2019年8月-11月间，北京桂纬新东方成立了北京誉沃翔公司管理有限企业、北京顺裕远恒贸易有限企业、北京弘博瑞公司管理有限企业、北京源慧公司管理有限企业、北京辰越木康科贸易有限企业、北京贯天德俊科贸易有限企业、北京达欧浩秦贸易有限企业和北京叶智伟公司管理有限企业8家全资子公司。

6月28日，北京叶智伟通过增资8219万元注册资本，持有华夏幸福旗下德清裕荣49.32%的股权。 有一天，北京叶智伟引进中城联盟旗下的两个基金，新增注册资本1亿2500万元。

6月19日，北京辰越木康和北京弘博瑞共同向固安孔雀海房地产开发有限企业增资4896.55万元。 7月7日，经过第二轮注资，固安孔雀海注册资本上升至28亿元，其中北京辰越木康出资10.89亿元，北京弘博瑞公司出资9亿元。

早在2019年12月4日，京辰越木康就为固安孔雀洲房地产开发有限企业增资4.19亿元，持股67.68%。 年1月13日，廊坊京御和北京辰越木康共同增资固安孔雀洲，固安孔雀洲注册资本上升至19.8亿元，其中北京辰越木康出资13.4亿元。

2019年9月12日，北京贯天德俊增资华夏幸福旗下大厂裕鼎房地产，投入4亿6000万元注册资本，持股73%； 年1月20日，北京贯彻天德俊进入华夏幸福旗下肥东裕泰，先后投入4亿8600万元，持股73%。

年3月，北京贯天德俊先后两次向华夏幸福旗下的南京裕鼎增资3亿5900万元，持有73%的股份。 年7月1日，又以3亿1600万元的增资，取得华夏幸福旗下大厂裕坤30%的股权。

2019年9月12日，北京贯天德俊对大厂裕仁增资2700万元，持股73%。 同年12月6日，北京誉沃翔从北京贯天德俊手中接管大厂裕仁73%的股权，增资1亿1700万元。

2019年9月，华夏幸福旗下新郑市裕坤苑房地产有限企业开发的新郑孔雀城公园海项目开工当月，达欧浩秦为项目注入注册资本4.68亿元，项目所有权比例接近70%。

年1月16日，达欧浩秦和廊坊京御地产持有新郑御坤苑股权抵押给招商银行( 600036，股吧)郑州分行。 从股权关系来看，新郑裕坤苑的控股股东为达欧浩秦，但在华夏幸福的各种公告中被视为控股公司。

除了利用这些企业直接为项目提供资金外，王长安和付宝芝管理下的企业还通过融资向项目注入资金。 2019年12月12日，中诚信托与鼎信长城合资成立的嘉兴鼎信，由北京达欧浩秦、北京辰越木康、北京贯天德俊等主体出资华夏幸福旗下7个项目20.75亿元。

上述接近华夏幸福的人表示，这些项目的所有权已经转让，但仍然是华夏幸福控股下的企业，“这样操作，首要是为了降低上市公司的负债率”。

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