“深圳房租真降了！长租公寓最受伤，有平台“长收短付”回笼资金，专家紧急提示风险”

本篇文章2043字，读完约5分钟

“今年的租金行情确实不怎么样。 ”在深圳人民南区从事房地产中介多年的黄经理告诉记者:“以前靠近关口的房地产租赁市场很受欢迎，租金收益率也相对较高，但今年的行情不同。”

在深圳火热的买卖市场背后，租赁市场看起来相对平静。 在这样的背景下，长屋公寓的整个领域都受到了更大的考验。 这个时候，看起来房租打折的“长收短付”现象逐渐抬头，有很大的风险。

业主自主降低租金

与罗湖口岸毗邻的人民南区，可以说是深圳“港口味道”最浓的地方之一。 一项调查显示，罗湖区人民南区香港购房者比例接近50%。 但是，受疫情和相关防疫措施等的影响，这里的人气似乎没有以前高了。

“总的来看，我们家紧邻罗湖口岸，交通生活也很方便。 这样的房子通常受到往返于深港两地工作的人和跨境学童的家长群体的欢迎。 去年还在出租，不到一周，下一个租客就包过我。 ’黄社长正在说服一位业主降低租金。 这个业主刚在人民南区的地逸轩小区买了一间一厅的单位，本来打算按月6000元的价格出租金，但按现在的行情不大可能租到。 “今年类似的房源中，很多业主的报价在5000元到5500元左右。 ’一位租客告诉记者，他在罗湖租赁西村区住了三年，第一次看到房东希望降低几百元的租金，希望租客能继续租赁。

除人民南国区外，记者作为租客给福田口岸、皇岗口岸附近许多小区的房地产中介经理打了电话，几乎都得到了相同的回答。 今年的租房谈判空之间比以前大，也有一些急于出租的房源。 在福田口岸附近一个大社区的金地名津，记者发现同样面积的住宅租金价格相差很大。 例如，一套43平方米左右的住宅，业主出租金的价格范围在4600元至6000元之间。

其实，除口岸区域外，深圳全市房屋租赁市场今年看起来比较平稳。 一家音乐研究中心的数据显示，租房是楼市中受疫情影响最严重的市场，年上半年深圳租房市场成交量比上个月和去年同期均超过20%。 从每月的趋势可以看出，2月以后，深圳的租金开始逐月下跌。 到了今年6月，月平均租金从2月的每平方米75元降至70元。 一家音乐研究中心表示，在年上半年，许多房东选择降低租金，或者不提高租金来维持租客。 另外，由于原关外的许多地铁开通，很多原关内租赁人搬到了租金便宜的原关外，在自身的租赁诉求减少的情况下，房东没有勇气提高租金。

市场数据显示，目前深圳市场平均租金收益率仅为1.33%，特别是受房价上涨影响，上半年租金收益率持续下降。

警惕“长收短付”

租金稳定或略有下降，冲击的不仅仅是房东，而是整个长屋公寓领域。 作为房东和租客之间周旋的“两位房东”，长租公寓所承受的资金风险更大。

迄今为止，“长收短付”等不规范现象一直备受争议。 人民南国区调查发现，长租公寓企业品牌的住宅资源再次使用“长收短付”等方法，以看似让利的方式吸引着租客。

“长收短付”是指从出租人处收取3个月以上的租金，并向出租人支付每月租金的经营模式。 “这所房子的市场租金在5300元左右，如果半年支付的话(也就是不一次性重复交付半年房租)，每月5050元。 如果按年付(不重复支付一年的房租)，每月房租只有4050元。 ’管家对记者说。 由于价格差异很大，这所住宅将在几天后出租。

近年来，一点也不规范的长屋公寓和房屋租赁公司为了迅速筹措资金，使用房租“高进低出”，即高租金向房东租房，低租金向租客出，“长收入短支付”等经营模式 并不独特。 受新冠灾祸的影响，租赁公寓的出租率下降，许多租赁公寓公司的现金流吃紧，今年上半年公司资金链断裂的新闻层出不穷。

最近，中国房地产估价师和房地产经纪人学会发布了《注意出租房“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》，对近期备受瞩目的长租公寓问题进行了风险提示。 其中，出租人签订了租赁合同，要特别观察其中租金的支付期限和方法条款，尽量在合同中约定月额或最长按季度不支付租金，以免重复一次预付3个月以上租金给租金折扣的诱惑 必须避免一次性预付大额租金，避免租赁公司在租期未到之前卷走钱财逃跑或倒闭。 易居研究院智库中心的研究负责人说，疫情期间租赁公寓的市场出现了很多问题。 同样的风险提示有助于房东合理看待市场，也有助于房东合理看待租房市场，防止各种交易风险的发生，而不是因为租金收入高就盲目地将房屋交给长租公寓托管。

另外，记者以房东身份致电深圳市场几家大型长屋公寓企业，但在向对方客户详细询问房源消息后，未继续跟进。 一位员工表示，长屋公寓的收藏是有选择的，只在特定的一小块小区进行，今年的企业收藏计划也很慎重。 贝壳研究院报告称，今年上半年租房市场季节周期规律被打破，以前流传的租房旺季不再“旺季”，从市场主体来看，长租公寓公司也经历了经营考验，中小企业面临资金困境。 上半年首个部长的租赁公寓公司放缓了扩大趋势，新开店率远远低于去年的水平，今年上半年开发商没有新进入租赁公寓行业。

本文首次在微信公众平台:证券时报网上发布。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此操作，风险请自行承担。