“世茂隐秘入局合生创展高价地”

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作者:孙梦凡

与市场预期相反，合生创展( 00754.hk，以下简称“合生”)在迄今为止高价被夺走的分钟寺地块上，迎来了秘密合作方。

据天眼查报报道，近期，该地块的两个项目企业新增了对外投资公司，其中许多管理者来自世茂集团( 00813.hk，以下简称“世茂”)。

具体来说，获得l-39地块的北京合昕辰锐公司管理有限企业，通过对外投资设立北京综合运输兴置业有限企业，该企业董事长包括刘辉，董事包括李广、袁滨、王超、安博，经理包括王超，监事包括陆婷、丁焕丹

获得l-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限企业，通过对外投资成立了北京合盛润景置业有限企业。 该企业法定代表人包括袁海滨，企业董事长包括王超，董事包括贾丽萍、刘辉、袁海滨，监事包括陆婷。

资料显示，刘辉是世茂集团副总裁、华北地区董事长，袁滨是世茂华北企业京冀企业总经理，贾丽萍是世茂集团北方地区财务总监，陆婷是多家世茂集团子公司的相关监事。

世茂花了多少资金入局尚不清楚，但从上述工商新闻变更开始，双方大致将合作开发分钟寺地块。

今年5月，合生投资180亿元连取钟寺3处宅基地，引起市场关注。 其中，经过56次竞争，合生以42亿元获得分钟寺村l-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，另外经过82次争夺，共生更以65.4亿元获得钟寺村l-41地块，溢价率为

“分钟寺地块位于三环和四环之间，属于北京中心地区，土地供应不好。 》从共生方面来看，该番领地将补充集团在一线城市的土地储备，提高集团赚取越来越多收益的能力，成为良好的投资机会。

根据共同计划，l-41地块将建设7栋公寓，定位为首次运营商、一次性物业改善，将于2021年1月开工，2021年3月开始预售； 在l-39地块建设4栋住宅，2021年2月开工，2021年4月开始预售。

但是，豪爽豪爽的表现震惊了市场。 毕竟，包括学生在内，去年的销售额为212亿5800万元，营业收入仅为170亿4400万元。 截止到2019年底，现金和现金等价物为116亿5600万元，一年内到期需偿还的贷款约为148亿2800万元。

也就是说，基于共生基本面的想法，在该集团获得土地之前，出现了共生与其他住宅企业合作开发的市场信息。 此时世茂入局，不仅可以保留项目资金压力，还可以提高企业的品牌效应，有利于后续的市场宣传和产品脱化。

相反，世茂在过去的一年中，该集团频繁获得并购市场，先后获得泰富集团( 000732股吧)、万通地产)、粤泰股份)等多家公司共计22笔并购交易，总货款204.13万股。

进入年，世茂再次携手成为福晟，双方于1月10日正式签署战术合作协议，由世茂海峡主导设立“世茂福晟”新平台，经营管理首要由世茂主导。 该合并案落地后，福晟的大量土窖有望为世茂补充相当大的商品价值。

但克比瑞的研究报告认为，通过收购获得土地将面临许多不确定性。 例如，与粤泰合作的5个项目涉及诉讼查封几个事项。福盛在大湾区的很多项目都是通过收购来的，债权、股权关系多而复杂，一点一点撤资协议签约的过程很长。

最终，需要注意这些资产包将会对世茂的毛利率、去化和现金流压力产生什么样的影响。 以钟寺地块为例，该项目楼价接近7.2万元/平方米，业内盈亏平衡点12万元/平方米，总商品价值约300亿元。

亿翰智库华北院认为，去年北京单价超过11万元/平方米的项目成交总额约105亿元，意味着以北京市高端客户购买力，消费该项目需要3年时间。 合生逐渐发出“快转”的信号时，分寺地块能实现这个目标吗？