“弘阳服务更新聆讯后资料集 2019年底在管总建面1580万平米”

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观点地产网从发布申奥书到通过审理，正好近三个月，对个别同行来说，弘阳服务这个进度并不慢，但“预期时间表”部分依然空空白，准确的上市节点不明确。

其实，从此前公募书公开时开始，弘阳服务集团有限企业于2019年12月12日注册成立，但其历史可以追溯到2003年主要运营相关企业南京弘阳物业管理成立时。

在快速发展初期，重点是为弘阳集团及其关联企业开发的住宅物业提供物业管理服务。 年以来，将地区覆盖范围从最初的南京扩大到长江三角洲其他城市，从年开始扩大到中国其他地区。

年，这家企业开始从事为第三方房地产开发商开发的房地产的管理服务。 将服务范围扩大到弘阳集团及其关联企业开发的商业不动产。

也就是说，弘阳服务与所有房企物管企业具有同样的先天特征，是与母公司业务的高度关联、业绩上的明显依赖。

但与此同时，第三方物业管理工作也在扩大，商业物业的管理面积也在增加。

数据显示，截至2019年12月31日，弘阳服务共管理94个房地产项目，管理总建筑面积约1580万平方米，总合同建筑面积约2760万平方米，覆盖中国14个省、直辖市41个城市。

根据“与控股股东的关系”部分，截至2019年12月31日，弘阳房地产集团提供物业管理服务和增值服务产生的服务费约占弘阳房地产集团总运营价(含售价、出售价和流通支出)的1%

另外，截至2019年12月31日，弘阳地产集团共有124个房地产项目(包括弘阳地产集团无控制权益的合资公司和联营企业开发的项目)正在开发中，计划总建筑面积共计1570.79万平方米

对此，弘阳服务表示:“本集团期待着继续由弘阳集团及其联系委员会聘用，为他等物业提供物业管理服务。”

弘地产这部分的建设面积，如果不简单粗暴地重新计算一次弘阳服务未来的新合同建筑面积，可以增加56.9%。

弘阳服务表示，“弘阳母集团与本集团持续业务在一定程度上是互利互惠、特点互补的，加上我们在从弘阳母集团获得物业管理服务业务方面成绩良好，因此能够继续被弘阳母集团的委员会聘用并维持其收入

但是，弘阳在公募书中表示:“本集团可以独立于控股股东和他等各自密切的联系方式全面进行所有经营决策，独立经营自己的业务，上市后也将继续这样行动。”

这样，似乎在有意识地培育自己的企业品牌，扩大第三方的业务市场。

据悉，该企业从2009年开始从事为第三方房地产开发商开发或拥有的住宅物业提供物业管理服务。 截至2019年12月31日，根据这些第三方项目，管道总建筑面积约410万平方米，约相当于管道住宅总建筑面积的33.7%，关于这些第三方项目的建筑面积占管道住宅总建筑面积的比例，同比增长约82.0%。

截至2019年底，弘阳服务总建筑面积约66.3%的在管住宅物业为弘阳物业集团开发或拥有的物业，但“由于我们在住宅物业交接后仍继续为业主提供物业管理服务，因此本集团的客户大部分是独立于弘阳母集团的个人业主”。

截至2019年12月31日，住宅物业管理服务的收益约46.8%来自业主委员会和第三方物业开发商。

对此，弘阳服务公司通过参加其他第三方房地产开发商的评选和投标流程，接受新的服务委员会的招聘和战术收购，收购当地的物业管理企业等，致力于协助独立的第三方开发或拥有的物业，因此到2022年底为止

但是，由于物管公司天生与房企母企业有着不可分割的关系，其业务类型也同样受到影响。 弘阳服务最初介入商业物业管理正是基于此。

弘阳服务就其业务起源表示:“从2003年开始，弘阳房地产集团的住宅物业，从年开始为红太阳( 000525股吧) )工业原料城集团的专业家居装饰和建筑材料中心和弘阳房地产集团的商业物业，为弘阳母集团的各种物业提供物业管理服务。 ”。

截至2019年12月31日，该集团管理的所有商业不动产均为控股股东的关联联系人所有和/或经营的不动产。 “在业绩记录期间，我们由控股股东的相关联系委员会聘用，为这些商业地产的租户(独立的第三方)提供物业管理服务。 ”

但是，商业物管完全依赖母公司的状态下，去年2月也开始出现变化。

据悉，为了优化商业物业管理模式，弘阳服务2月开始要求与南京弘阳广场和南京弘阳家等商业物业直接相关的租户签订物业管理合同。 继续在寻求与租户的控股股东的相关联系方式的现有物业管理合同期满后，签订物业管理合同。

“我们还计划通过从其他第三方商业运营商(如提供顾问服务)那里获得商业物业管理委员会的聘用，使客户群更加多样化。 考虑到多样化的非住宅行业客户群和组合，我们认为到2022年底，控股股东的联系方式占拥有和/或经营的商业房地产收入的比例将会减少。 ”

因此，对于未来计划和上市筹集的资金用途，首要的是寻求选择性战略投资和收购机会，进一步扩大物业管理工作的规模。

用于收购或投资其他专注于住宅物业管理的物业管理企业，适当补充本企业的业务运营和战略，收购或投资其他可以扩大业务规模的从事商业物业管理的企业，提高服务住宅以外的物业的能力，丰富项目组合

“我们计划收购或投资独立的第三方物业管理企业。 ”

目前没有投资或收购的目标，但弘阳服务计划在2022年底前收购或投资4~6家物业管理企业。 另外，还计划重点探索江苏、上海、安徽等长江三角洲、西南市、重庆市等华南、广东省等华中、湖北、湖南等地区的并购和投资目标。