“绿城管理剑指“代建第一股”：近三年收入复合增长率达40%，毛利率却持续下降”

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记者吴若凡每经魏文艺

继绿城中国( 03900，hk )和绿城服务( 02869，hk )之后，绿城管理控股有限公司)以下为绿城管理)将于7月正式上市预约，绿城系的第三个上市平台将诞生 另外，绿城管理也将成为最先上市的房地产代理公司。

经过三年多的铺垫，秉持“代建第一股”的概念，绿城治理能否得到资本市场的认同？

kg董事张诤总经理向《每日经济信息(博客、微博)》记者表示，从今年2月28日公布到6月19日在香港证券交易所审理，绿城的管理仅用了4个月。 以这样的速度和现在的状况，出乎意料地将在半个月左右正式开始发售预约。

张项伟认为，在这个中小房企冲刺ipo的行情中，绿城治理因规模特征和企业品牌效应而占有一定的特点。 但是，在代建层面上能否持续给项目带来谈判空之间，取决于其产品在未来市场带来的声誉效应，也考验着其未来的持续开拓能力。

顺便说一下，今天( 6月22日)的收盘价，绿城中国股价为7.88港币/股，跌幅为3.08% )； 绿城服务报9.64港币/股，跌幅1.63%。

近三年来毛利率持续下降

对于需要追加概念的资本市场来说，“中国第一家上市代理企业”确实很有吸引力。 因此，从首次发出邀请函到通过审理，绿城管理的受理速度很快。

张掖表示，绿城治理上市进程比较顺利，首要得益于绿城大平台的口碑传播。 其次，绿城的管理已经积累了大量的客户群，对其业务产生了较好的持续性影响。

作为国内最大的代建公司，商业代建、政府代建和其他服务是绿城管理的三大业务板块。 到2019年，商业代理业务收入占总收入的70%以上； 其次为政府代理业务，同期占10%~20%之间。

截至今年3月31日，绿城治理共有266个代建项目，治理总建筑面积约6980万平方米，其中4020平方米为商业代建项目，2960万平方米为政府代建项目。 2019年新合同72项，总建筑面积约1600万平方米，占国内建设市场份额的23.7%，是排名第二的公司的两倍以上。

从财务指标来看，年、年及2019年，绿城管理实现收入分别为10.16亿元、14.81亿元和19.94亿元，复合年增长率达到40%。 全年持续经营业务取得的利润分别为2亿5900万元、3亿6300万元、3亿8900万元。 但是，绿色城市管理这三年的毛利率分别为56.8%、50.2%、44.2%，持续减少的趋势。

张项伟表示，绿城管理凭借项目经验的积累，以及更好的运营管理机制，支持代建业务的快速发展。 绿城管理能否持续在代建层面为项目带来谈判空之间，取决于其产品在未来市场带来的口碑效应，未来持续开拓能力将进一步受到考验。

58安居客房地产研究院分院院长张波告诉《每日经济信息》记者，建设开发阶段，具体合作水平，如小股操盘手、不断扩大带来的人力事务价格等，也是绿城管理上市的首要因素。 代建只有出口企业品牌，才能通过这种方式更好地实现收益增长，而且代建规模的扩大不是等比规模的扩大。 代理公司未来的扩张性比普通开发公司强。 因为这个资本市场比较认同。

根据最新审理后的资料汇编，截至2019年12月31日，绿城管理在中国26个省、直辖市和自治区的85个城市和柬埔寨1个城市共有260个建设项目，管理总建筑面积6750万平方米。

记者注意到，绿城管理年第一季度营收为2.81亿元，比2019年同期的4.37亿元下降35.7%。

轻资产公司正忙于资本市场

与其出现“代建第一股”的呼声，最近很火的房地产股已经在资本市场树立了榜样。

目前拆分房企建设业务上市史无前例，但由于香港股市普遍对轻资产估值较高，近两年来上市的房地产服务公司最初的市盈率大多为25~30倍，远远高于房地产开发公司的估值( pe6~8倍)。 另外，如果将绿城管理代理的领导能力、标准化的代理系统、强大的对外开拓、卓越的盈利能力结合起来，资产市场应该会给予很好的评价。

这几年是中小住宅企业集中打击ipo的高峰期，但今年上半年的情况并不乐观。

据统计，上半年已有上坤地产、领地控股、当地地产、鹏润控股、大唐地产、金辉控股、港龙地产、三巽控股、祥生地产等10多家房地产企业向香港证券交易所提交了招股书。 其中，万创国际已经4次ipo突破失败，海伦堡中国、奥山控股2次未能取得ipo成果，3巽控股、港龙地产、大唐地产在招股书到期后重新更新，进行了2次配送表。 中小住宅企业ipo突破的困难已经暴露出来。

对此，张波向《每日经济信息》记者分析称，这种准备上市的中小房企，与以前上市规模的房企开发工作相比要小得多，首要局限于自身规模的体量问题。 再加上债务往来、债权债务和管理不规范，一些中小房企可能在财务解决方中央美化过度，难以审核。

相比之下，拥有轻资产、现金流稳定的房地产公司更受资本市场欢迎，现有业务具有非常强的持续性。 例如，房地产企业的合同都是以年为单位，规模大小和项目多少都会影响其评价。 仅2019年，就有8家房地产企业成功上市，今年已有近10家房地产企业在排队，但准备上市的有20多家。

作为国内第一家轻资产业务模式的代理公司，目前的绿城管理无疑已经站在了领域的领头羊的位置。 但据中指研究院统计，2019年位于三四线城市的建设项目占总建筑面积的57.9%。 另一方面，绿城管理2019年在三四线城市的管理建筑面积为3743万平方米，占其总管理建筑面积的55.4%。 未来，绿色城市管理能否维持业务持续增长最值得关注。