“格力地产上海3地块均“难产” “地王”项目5年仍处建设初期”

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记者裹着结晶的黄婉银每经过魏文艺

6月18日，格力地产( 600185股吧) ) 600185，sh； 昨天收盘价11.93元(回复上海证券交易所重组询问函后的第二天。 迄今为止拉动8个涨停板的格力地产昨天遭遇跌停。

年是房地产上市第11年，这家挂着“房地产”名号的公司，从所谓的海洋经济到现代服务，近期要重组珠海免税，近年来好像在做和房地产没有太大关系的业务，主业的收益率并不好。

这家“非典型”的房企也曾经在房地产行业有很大的野心。 年，格力地产首次进军上海，获得上海浦东前滩单价“地王”，但五年多过去了，该项目仍处于建设初期。

“地王”已经五年多没有进入市场了

上述“地王”项目位于寸土寸金的上海浦东前滩核心商务区腹地。 年12月24日，经过124次竞争，格力地产以16亿1400万元拿下浦东新区黄浦江南延段前滩地区z000801编组单元32-01地块，溢价率为127%，楼面价为65832元/平方米，刷新了上海浦东单价“地王”的纪录。 在这一纪录仅4小时就被旁边的36-01地块打破的同一时期，格力地产获得上海浦东前滩38-01地块，楼价也达到5.39万元/平方米。

随着时间的推移，前滩各地区越来越成熟，但格力“地王”入市较晚。 最近，《每日经济信息(博客、微博)》记者来到上海前滩“九宫格”区，从现在开业的比较成熟的前滩晶耀经过惠灵顿国际学校走到格力地产32-01地块花了大约10分钟。

经现场观察，位于东北角的格力地产32-01地块处于建设初期，围墙内的用地上竖立悬挂着几座塔，但尚未见到建筑主体。 对面的格力高不动产38-01地块已经基本建设完成，通过玻璃幕墙，可以清晰地看到装修。

在格力地产38-01地块工地外，记者已经找不到施工品牌名称，只看到外墙上挂着大型告示的痕迹，但根据残积土处理责任公示卡，建设单位为“上海海控联业有限企业”(以下简称上海海控联)。 记者通过调查启信宝，发现上海海控合联是格力地产控股企业。 据新闻报道，早在6月，格力地产上海前滩38-01地块的建筑就关闭了。

要定义是否是偶像并不容易

为什么格力地产正在建设5年以上？ “地王”项目是否涉嫌囤积土地？ 根据国土资源部1999年公布的《闲置土地处置办法》，未开工开发闲置土地一年以上，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或价款的20%征收土地闲置费。 如果被搁置两年，政府将无偿收回国有建设用地的开采权。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济信息》记者采访时表示，高端项目无法按需要流量型产品的速度进行，而且，年中会遭遇楼市调整，当时进入市场肯定会失去很多利润。 “从历代的‘地之王’来看，通过‘拖时间’而受益空之间。 格力在上海没什么积蓄，而且有标杆地块，所以理论上应该做利润最大化的产品。 实际上，5年间受益匪浅。 ”

鲁塞认为，闲置土地问题的定义确实很困难。 在工地上只要有人在工作，速度就不会很快，所以不能简单地定义是否是闲置。

《每日经济信息》记者就32-01、38-01两块土地的上市时间、开发进度等采访了格力地产方面，但在发布消息之前未得到回复。

然而，年3月10日，格力地产发行的《年公开发行企业债券房地产业务专项调查报告》显示，前滩38-01、32-01地块仍属于格力地产建设项目。

格力地产表示，自查显示，报告期间，本公司及下属企业纳入核定范围的房地产开发项目，在闲置土地上受到行政处罚，或者在自然资源部门受到调查，没有按照规定进行整顿或者接受立项调查的情况。

“是否将此认定为‘闲置地’，是一个微妙的事件。 市场条件经常变化，公司可能不具备开发条件，或者进度不符合预期。 其中需要考虑的是主观故意还是非主观故意。 ”上海副总裁孙文华投资管理有限公司总裁认为，如果故意被称为囤地，但公司如果没有大量资金支持是办不到的。

国际关系学院国际经济系讲师姚金伟认为，公司囤积土地必须考虑资金价格、财务价格、机会价格，如果囤积后的增值部分不足以覆盖公司的价格支出，则无需囤积。 “客观地说，6万多元的楼价，相当于只有售价达到9万元~10万元/平方米，才能覆盖“囤地”的财务价格。 一般房企进行土地开发后，会“智能化”选择市值在高峰期投放市场。 ”

项目背后有佛系运营吗？

除上述两个前滩地块外，去年5月11日，格力地产在上海市松江区泗泾镇核心区域获得sjsb0003单元10-05号地块，楼价3.77万元/平方米，溢价率109.04%。 当天，融创以30.05亿元拿下松江区泗泾镇sjsb0003单元12-01号地块，溢价率为111.62%，成交板坯价格为38291元/平方米。 这个地块在格力高拥有的地块旁边。

值得一提的是，融创这个项目年底入市销售，均价48000元/平方米。 现在这个项目卖完了。 但是，旁边的格力房地产项目至今仍没有进入市场的迹象。 年12月底，格力地产“上海泗泾项目”举行开工仪式。

在实际投入水平上，格力地产对上海这三个长期未入市的地块也并非完全搁置。

2019年年报显示，格力地产在沪房地产项目总用地面积56551.8平方米，总建筑面积207646.66平方米，建设面积207646.66平方米，竣工面积0.00平方米。

房地产在上海的3个项目合计投资额为83亿元，到2019年投资额仅为6.65亿元，仅比年度增加约557万元。

房地产在年报中仍表现出对上海地区开发的信心，表示在区域战术上，企业将同时加快珠海、上海、重庆项目建设，以珠海、上海、重庆为中心向珠三角、长江三角洲和西南地区辐射业务，根据企业和市场情况寻求扩大其他地区。

不动产一直把不动产作为本职之一，但这项业务没有起色。 2019年，格力地产房地产业务2019年为23.47亿元，比去年同期减少1.77%，本期销售金额为49.74亿元，销售面积为23.8万平方米。 这是房地产自年度(含)以来，房地产业务收益连续3个财务年度比去年同期减少。