“寸“土”必争：招拍挂中的潜规则与“小动作””

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严跃进表示，“联合体”还是“串标”在一定程度上取决于竞争格局。 如果市场充分竞争，各参与者组成共同体攫取土地。但是，如果是“垄断竞争”或“寡占”，则容易滋生“谈资”的土壤。

6月11日，苏州市自然资源规划局连续发布4个公告，明确了近期苏州土拍的“内幕”。 在今年4月和5月的几场拍卖中，房企将注册多家“马甲”企业参加竞争，提高“命中率”。

因违反“同一自然人、法人或者其他组织直接绝对控制的企业，不得参加同一商住或者住宅区的拍卖”的规定，8家有关公司被列入失去信用的名单，3年内禁止在苏州取得土地。 据了解，被股权透支处罚的企业背后包括金地、雅居乐等知名房企。

注册“马甲”的企业参加土拍的行为，也称为“包围标”。 许多住宅企业家对21世纪经济报道记者说，在我国的土地募集挂牌中，“围标”只是众多潜规则之一。

除了“包围”之外，还广泛存在“商谈”、“聘礼”、内定等潜规则。 而且，一点点的参加者会用场外的“一点点的动作”来干扰对方。 例如，在对方赶到土拍现场的途中，发生了一点“交通事故”。

近年来，各地不断完善土地出让规则，减少漏洞。 但是，与土地交易相关的巨大好处一再禁止这些混乱。 规则的维护已经变成了“猫鼠游戏”。

竞争和“合作”

年5月22日，浙江嘉兴发布8块土地，750多家公司参加竞争。 经过长达7个小时的拍卖，这8块土地相继竞争。 据媒体估算，参加竞争的公司中有425家“最佳”企业。 其中，仅10号“马甲”企业就达到84家。

因为，公司看到了“最高限价+摇号”的竞争规则不完善。 注册“最佳”企业进行包围，可以提高中彩票的概率。

去年下半年，郑州北龙湖土地拍卖吸引了40多名竞拍者。 据参加者估算，某头部住宅企业旗下的“马甲”企业超过10家。 按各企业2亿元保证金计算，这十多家“马甲”企业共需缴纳20多亿保证金。 “也就是说是大企业，一般的中小企业根本出不来。 ’河南省某房企负责人对21世纪经济报道记者说。

他说:“这两年，全国性大型房企加快进入河南市场，‘围堵’是他们占领市场的重要途径。”

“围堵”反映了市场竞争的激烈程度，但当各方从竞争走向“合作”时，另一条潜规则就浮现出来了。

今年3月31日，一家房地产企业以34亿3000万元的底价包下上海虹口区hk271-01地块，63155元/平方米的楼价创上海宅基地新高。 虽然参加竞争的是其他两家企业，但都没有举牌。

业界对该地块以零溢价转让感到惊讶，坊间传闻三家企业以“串标”的形式获得该地块并共同开发。

“串标”是“围标”的另一种方法，不同的是，“串标”的参加主体一般是由多家公司组成的利益共同体。 其中，真正有趣的买家只有一个，剩下的参加者只负责“陪伴”。

另一个普遍的潜规则是，“串标”也常见于许多土地的集中出让，参与者通过事先的口头或书面协议(不具有法律效力)，不承受因激烈竞争而涨价的价格而获得不同的地块。

北京某大型房地产公司负责人表示，“串标”是基于“垄断+默契”的反市场行为，具有一定的排外性，可以降低价值成本，但参与者面临的风险仍然很大。 他对21世纪的经济报道记者说，几年前，企业用“商量”的方法“先出让”土地，但在后来地块的拍卖中，对方突然涨价，他差点失手。

随着规则逐渐严格，监督机制健全，近年来“围堵”“串标”等现象越来越小。 争议太大，上海虹口地块的拍卖最终被宣布无效。 4月初，参加投标的3家企业干部被带走调查。 6月，虹口区hk271-01地块被中止转让。

市场规则pk江湖规则

年7月8日，五矿和万科联合体的相关人员将前往河北省香河县国土局，参加几场土地竞争。 途中，拍卖人乘坐的车辆被身份不明的人们拦截，车被撞倒，拍卖人被殴打，被送往医院。

当事人没有回复，但各种线索将肇事者背后的幕后黑手指向当地公司。 长期以来，该公司垄断了香河县的土地级开发。 参与土地一级开发的公司在土地二级市场上享有更大的优先权和话语权是领域内的不成文法则。

事实上，在领域的潜规则和市场规则面前，很多公司信奉前者。 近年来，由于竞争激烈，越来越多的公司试图通过介入土地级开发来掌握主导权。

据西安房企相关负责人21世纪经济报道，该公司通过多年从事曲江新区某地块的一级开发，最终“顺利”获得了这片土地。 他说，自己不会关注已经有“主”的地块。 因为这是“领域的规则”。 “夺走别人的土地，对方的价格就会上涨，自己的信用也会受到影响”。

当然也有例外。 2019年下半年，在江苏徐州的土地拍卖上，一家参加一级开发的房企本来就有潜在的势头。 但是，在途中杀死了10强的住宅企业，以“不土不棒”为由，在持续涨价后，强势获得。

这样“不合常理”的方法让该公司措手不及，经过多方撮合，该公司最终以低价获得了附近地块作为“补偿”。

“一二级联动”的潜规则，有合理的地方吗？

上海易居房地产研究院智库中心总监严厉跃升为21世纪经济报道，土地一级开发和二级出让本应是相互独立的两个环节。 出于现实的原因，在很多城市，短时间内完全分离是不容易的。 但是，可以通过招投标的方式转让土地等一定的方式进行协调，不让资本强力介入，保证公平，也在一定程度上保护了一级开发商的积极性。

规则的“死亡”

土地是房企手中最重要的资源之一，但正如一级开发商的持续“疏漏”一样，近年来土地交易中的一些潜规则似乎开始失效。

“竞争太激烈了。 ”前面提到的北京住宅企业的负责人说:“十几家企业特别想要土地的时候，大家都不那么‘谦虚’。

在前面提到的徐州例子中，知情人士在21世纪的经济报道中表示，这10家房企无视“管制”，强行抢夺土地，是因为地区企业“下达了死亡命令”，必须做出业绩。 除徐州外，该公司还用同样的方法在江苏其他城市取得土地。

“如果取得好的地方，不仅可以完成销售和退款的任务，如果做得好，也可以撬动一个区域。 》前面提到的房屋企业家说，好地块多对应标杆项目，一个标杆项目一般有助于房企在整个地区的扩张和深耕，这也是所谓的“战术意义”。

严跃进表示，随着我国城市化进入中速快速发展期，热点城市可开发的土地资源开始变少。 由于稀缺性的增加，房企正在尝试用各种方法拿地，其中包括无视潜规则。

此外，许多城市正在推进一级开发和二级出让的分离，土地交易制度更加透明化和市场化。 这损害了土地一级开发商的话语权，也使得二级交易市场的竞争环境更加公平。

但是，“包围”“串标”的现象仍然值得关注。 近年来，土地价格的上涨促使更多的房企组成共同体攫取土地。 构成这种好处共同体的方法与“协商”背后的逻辑相同。

严跃进表示，“联合体”还是“串标”在一定程度上取决于竞争格局。 如果市场充分竞争，各参与者组成共同体攫取土地。但是，如果是“垄断竞争”或“寡占”，则容易滋生“谈资”的土壤。 随着领域集中度的提高，在个别城市和部分地区，话语权越来越集中于少数大企业。

但是，相关的制度也在不断完善。 另一方面，很多城市引入了针对“咨询”行为的举报机制，没有设定期限； 另一方面，监管部门正在加强交易过程的追溯，处理可疑的“串标”行为。 近年来，因涉嫌“包围”、“串标”被认定为无效的土地交易，据悉数量正在增加。

(作者:张敏(包芳鸣) ( ) ) ) ) ) ) )。