“深圳集体“打新”下的楼市虚火 监管趋严 供地增加 炒房者面临“断崖”风险”

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深圳市的杠杆率一直位居前列，近年来持续领先全国。

“在深圳，不在乎房间、房子、房间，就像站在泰山顶上，不看风景，盯着自己手机里保存的热播剧一样。 ”

在深圳的一个购房集团里，有人抛出了这句话，于是吴林(化名)收心了，匆匆忙忙地又浏览了一下自己的账户，发现资金还没有到，不由得有点着急。

吴林是从江苏来的“炒面店”，前几天在深圳买了房，最近又参加了“新”，想再买一套。

“新打”是今年深圳楼市最热门的事件，即参加摇号抢购新房。 自3月疫情放缓以来，以招商湾玺为首的新盘入市遭遇买家“围堵”。 遗憾的是，有尖叫的人，也有冷笑的人。 所有人都被这股热浪笼罩着。

新的背景是，去年11月豪宅税被取消，深圳市迎来明显上涨，特别是宝中、光明等地区，许多新建住宅的价格下跌，让人们觉得赚钱的机会来了。

新建后真正赚钱，要看二手市场的流通和价格。 事实上，深圳的二手房从去年开始就有联合炒房、高价出货的风潮，协助了新住宅市场的繁荣。

有关部门已经对这一现象表示关注，提示挂牌高，存在炒作风险，对中介机构略加处罚，点名批评了部分社区。

打新的一定赚钱吗？ 深圳的房价“永远不会下降”吗？ 谁也打不了鼓。 人们曾经以为北京的房价“坚挺”，但实际上北京的房价已经下跌了三年。 去年豪宅税之前，深圳大部分地区也下跌了两三年，但至今深圳并未在所有地区都有上涨。

随着深圳有关部门对二手房监管的加强，扩大土地和新建住房的供给，供需矛盾有望缓解，三年期销售延长了投资周期等，“新购”赚钱空之间缩小，松鼠

“创新”进行型

吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种兴奋了。 上次好像还是去年。

她加了几个购买群，和朋友们关注着几盘。 6月18日，位于宝中的新锦安海纳公馆突然发售5个套房景点，仅2天就有约1000人预约。

新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆二期，据链家新闻报道，壹号公馆二手房去年底成交价11万，目前挂价13万多，相对于海纳公馆8万多新建价格空之间可见一斑。 “买了一定会赚钱。 请相信这在深圳，”吴林说。

现在打新早就不是深圳人的专属福利了，每个楼盘都有外地人“打新”的身影。

吴林这段时间正好住在深圳，一听到消息就抓紧时间去筹资了。 她告诉记者，虽然现场很热闹，但大家都觉得是佛系的。 我觉得这5套房近千人被抢签名的概率很低。 大半是陪跑，摇晃了就想，不摇晃就好了。

吴林很后悔。 我去年也来过这个盘子。 我当时问了价格，但没有买。 没想到在深圳那么高的价格区间今年还会涨一波，所以这次的户型如果也能合理接受的话，我想试试运气。

另一方面，她又很幸运，几年来深圳做了互联网工作，赚了点小钱也参加了“新打”，当时买下了南山区的豪空，但现在房价一直在上涨。 她现在已经不工作了。 一半时间住在深圳一半时间住在江苏。

与前两年的豪宅抢劫不同，到去年年末为止房价的上涨，今年深圳的很多刚需盘中也出现了“操作”的空区间。 不仅是海纳公馆，上周进入金融街( 000402、股吧)深圳的第一个项目融御华府也备受瞩目，认购者前一天晚上排起了长队，但终于被政府呼吁紧急停止，再次在线上前来。

除融御华府外，沙井海岸城、润四等“网红盘”是今年投资者看好的“新”目标。

深圳楼市的“打新”现象由来已久，最先被打新的“网红”是年始华润城润府的一期。 当时均价4万/平方米，两年后，华润城二期均价7.5万/平方米，年润三均价8.5万/平方米，据链家平台介绍，其5月二手房挂牌量已达到16万+，于去年年底完成。

从年开始，豪宅也要“新建”，深圳的土豪们蹲在地上等着招商双玺的摇滚，网上称之为“5000万人蹲”。

2019年，深圳湾华润瑞府的8000万1套公寓几分钟就“秒光”了。 同样需要筹措500万美元资金的深业中城也被剥夺； 今年，招商湾玺三开三开，新冠灾祸也没能阻止富豪戴口罩排队抢房的脚步。

价格下跌的诱惑

从华润城这个网红盘的成长史，可以透视出深圳人竞相“创造新东西”的理由，即赚钱的效果。

首先深圳由于土地和新建住宅供给不足，二手房市场流通性强于其他城市。 新建住宅由于价格限制政策的存在，经常会比周边的二手房便宜。 如果低价买入，每隔几年卖出一次，如果倒挂带来的利润空之间少的话，在百万以上就会达到数千万。 买是这种人人都知道的道理。 谁都不想试一次。

去年11月，深圳取消豪宅税，从数十万美元减少数百万美元的税费，促进二手房迎来新的热潮，至今仍未消失。 根据国家统计局的数据，5月份深圳二手房价格比上个月上涨1.6%，居全国第二位。

打算买润四的买家对记者说，她的手头资金一直很充裕，购买一般一次也不支付。 她年、钱、名额都有，半岛城邦三期的房子摆在她面前，但是当时觉得房地产投资不靠谱就没有买，所以同学买的现在涨了1200万。 她很羡慕，现在卖掉一所房子好好腾出名额，准备“新”润四。

支撑深圳房价长期上涨的主要因素还有地价。 年末，泰禾在尖阁山拍摄了近8万/平的大楼地价； 去年，深圳史诗级土摄，光明几块土地的价格上涨到4万/平方米。

与其他一线城市不同，深圳的购房资格最容易取得。 吴林这样的外国人在深圳买房的资格门槛也不高，本科以上直接落户，马上就可以买； 也可以用企业的名义买。

中原、贝壳等中介机构的人士表示，这两年来，更多的外国人看中了深圳的快速发展前景，来到深圳买房子。 北京、上海、广州等地的人将户口迁移到深圳买房。

深圳的中介说，为了筹集“新”的资金，很多人会用杠杆撬动资产。 甘俊摄

秘密炒面连锁店

事实上，在深圳，从资质、贷款到购房、房屋销售等一系列机构都在运营，形成了完整成熟的炒房链。

更新后的转折点是关键。 也就是二手房市场的价格。 在这方面，深圳已经出现了部分地区部分小区二手房业主共同坐庄哄抬房价的现象。

去年年底，深圳二手房业主纷纷制造妖怪，抱团涨价，最后被住建局点名。 这是一出精彩的“大戏”。 去年11月，恒裕滨城老板集团截图被深圳地产界乱传，“d户型老板听指挥，统一价格到2600万，不低于这个数量销售”、“下周2700万，谢谢”。

恒滨城的集体涨价，就像星星之火，从昔日的海、宝中，到碧海、龙华，十几个小区的老板们开始策划“涨价同盟”。

很快，监管人员观察到了这一情况，恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被协商，小区二手房的网签也被暂停。

在此期间，楼市降温，但3月疫情缓和后，炒股风再次开始刮起，许多楼盘拥抱涨价。 深圳许多房地产商发现，华润城1-3期二手房价格突然上涨，最高可达20万/平方米，多为18万/平方米。 春节前，报价也是12-13万/平方米。

那个时候，贝壳网二手房平台的数据显示，挂牌大涨的不仅仅是华润城，在南山区的后海、水龙头、前海、深圳湾区，业主们争先恐后地挂牌，阳光海滨价格在12%左右，三湘海还在12%左右。

毗邻南山的宝安中心区也效仿了这一点，抱团涨价，许多楼盘春节前还在7-8万/平方米，悬挂在10万/平方米，壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘涨幅明显。

据深圳房地产中介协会调查，部分小区业主集体提高房价，是为了通过“高估值高贷款”的方法获得经营抵押贷款，并将所贷资金投向楼市，其中有经验的投资者为了避免资金管理，贷款10多人。

从4月开始，由于挂牌价格居高不下，几个小区被深圳市房地产中介协会“点名”，南山超过20万/平方米，光明超过7万/平方米的房源全部被下架。

上述协会还指出，在部分楼盘“火热”的背景下，存在着由部分投资企业、新媒体、房地产中介等多种好配方组成的组织化团队的优势链条，助推了该楼市的“虚火”。 他们担心这样的上调发货会导致欺诈，从而产生风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，即使是“深房理诈骗”事件，楼市投资也已经深入人心、深入骨髓，被证明是深圳“大v”链条下数不胜数的投资客户。

一位深圳中介人士表示，为了筹集“新”资金，许多人会举债撬动资产，转手后拿到高位现金，期望赚个盆满钵满。

根据深圳中原研究中心的数据，深圳楼市杠杆率一直居高不下，近年来持续领先全国。 2019年，深圳居民部门杠杆率增至83.2%，领先北上广，比全国平均水平( 60.4% )高出20%。 年一季度，深圳居民部门中长期贷款增加544.93亿元，恢复年高值。

深房理和蟹姐只是公开暴露的一个例子。 在深圳，这样的“大v”和会员还很多。 向大v深房理缴纳万元会费后，蟹姐在深房理的指导下，通过假结婚获得购房资格，重叠经营贷款、小额贷款等杠杆作用，成功购房。 在蟹姐梦见烧房产发财的时候，深圳金融办公室和银监局公布了延期半年的公司贷款新政

像蟹姐这样的炒股者，拿出全部存款，透支信用卡，大胆到把杠杆化到极致，搞炒股，企图小博大。

并不是稳定赚钱

深圳市场的投资投机住房这几年来一直高于其他城市。 深圳房地产研究中心的数据显示，-年房价上涨最快时，投资性住房购买比例从20%上升到40%，在超过的投资人群中非深户口的比例在40%左右。 除了任何最火爆的一年，深圳楼市总是有30%的投资者比例。

今年3月以来，据深圳中原推测，进入市场的投资诉求率大致在40%左右。

但是，这么多投资者对未来不像前两年那样充满信心。 例如，他们与最受欢迎的网红盘润四进行了比较，出现了预期的分化。

据深圳多家房地产商推测，润四的定价将在10万/平方米以上，与二手房13-14万的交易价格相比，还存在一定的套期保值空之间，但之后会上升空之间，不明确性。

从价值成本来看，润四交楼还需要大约两年的时间。 之后，证明书加上3年的销售期，最早也要5年。 持有价值成本和资金价格比以前高。

综合来看，一点的投资购房者认为，润四为了想办法拿到房券、举债筹集资金而支付的高昂价格，已经不那么划算了。

现在热炒明亮的地区，新房价格每平方米5万多，加上各种价格，之后不卖7、8万左右就赚不到钱。 而且，这个涨幅是否会到来，什么时候到达，很多买家其实很担心。

李宇嘉认为，“深房理诈骗”反映的问题，如假离婚、假结婚、名额造假、经营贷款入股楼市、中介、大v、新媒体加持炒作风生水起，需要在监管上创新手段，政策精细化、责任落实到位，

易居研究院智库中心研究负责人严跃进也表示，深圳将防范新的风险，严厉化解恶意哄抬房价、征收“茶费”的行为，有助于遏制楼市虚火。

政策层面的风险也在加大。 国家一再强调“不炒房”，近2月，深圳政府对二手房的监管也频繁升级，认真解决了哄抬房价、品牌价格虚高等不良行为，严厉查处了经营贷款等举债违规操作。

除了监管变严外，深圳政府今年还计划大幅增加住宅用地和商品房供应，如果深圳的住宅供需矛盾能够得到比较有效的处理，“新增投资”的投资者也将面临更大的风险。

看到风向变了，吴林开始犹豫。 她认为润四产品、位置、价格都比润三好，投资收益的空之间并不大。

(作者:张晓玲、田甜、陆明巧:李清宇)。