“杭州出手：楼市新政来了，整治“万人摇号””

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7月2日，杭州发布《进一步确定商品住宅公证摇号公开出售相关要求的通知》。 其中，三大政策调整“限制销售”、“限制购买”、“限制动摇”备受瞩目。

对于目前热度程度全国领先的长江三角洲来说，杭州这样的中心城市政策“冷水”有效果吗？ 长江三角洲大厦市将前往哪里？

7月2日，杭州市房地产市场稳定健康快速发展领导小组办公室发布《关于进一步确定商品住宅公证摇号公开销售要求的通知》(以下简称《通知》)，确定了公证摇号销售的若干事项。

其中，三大政策调整备受瞩目。

一个是“限制销售”，杭州将增加人才购买后限制销售5年的条件。

二是“限购”，对“没有住房的家庭”提高门槛。 户籍所在地在杭州分房限制以外范围内的商品房，除符合原有要求外，还必须符合“从分房前一年起在本市分房限制内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税12个月以上”的要求。

三是“限购”，规定一户购房家庭，只能参加新建商品房项目购房意向登记一个。

这种政策的出台，被认为有风向标的意义。

对于目前热度程度全国领先的长江三角洲来说，杭州这样的中心城市政策“冷水”有效果吗？

面对长江三角洲内部日益分化的人口形势所带来的楼宇诉求方的影响，地方如何采取不同的政策来应对和控制楼宇诉求？

长江三角洲城市很热

杭州的“冷水”，撒在炙热的长江三角洲城市。

价格方面，根据国家统计局的数据，5月份全国70个大中城市中，11个长江三角洲地区城市新房价格较去年同期实现正增长，其中徐州、扬州、无锡、宁波、金华、杭州涨幅达到5%以上。

来看，宁波环比增长1.4%，领先长江三角洲城市，在全国70个城市中排名第二，南京和无锡新房环比增长1.2%和1.0%，进入70个城市涨幅前10位。

价格一涨，量也跟着涨。

根据贝壳研究院的数据，杭州、南京年上半年成交面积累计分别达到11.9%和24.4%，苏州也比去年同期上涨8.8%。

贝壳研究院表示，长江三角洲地区城市在新房市场恢复较快，仍表现出较积极的上升趋势。

资料来源:贝壳研究院

事实上，比尔市长的时间热度改变了长江三角洲一点点城市住宅市场的供需平衡。

易居研究院采用城市月末新建商品住宅的库存面积，除以最近6个月新建商品住宅成交面积的平均值，求出城市住宅库存拆迁周期，即库存比率。 根据计算数据，截至今年5月底，宁波新建住宅存量比例仅为2.9个月，在其推算的100个城市中居首位。 杭州、合肥、马鞍山仅4.4、4.8、5.9个月，市场消化状况良好。

住建部要求去化周期在6个月以下的城市“不仅要大幅增加供给地，还要加快供给地的节奏”，显然上述长江三角洲城市就在这里。

土地市场延续了前一年的态势，长江三角洲地区仍是住宅企业要点布局的区域。 根据中国指数研究院的数据，监测的300个城市中，上半年土地出让金前20名的城市中，有8个来自长江三角洲。

资料来源:中国指数研究院

从反映土地市场热度的溢价率来看，据易居研究院统计，6月宁波、扬州、无锡、杭州、金华土地成交溢价率分别达到28%、24%、22%、22%、16%，土地市场火热。

据贝壳研究院介绍，上半年土地市场带来了稳定的预期，长江三角洲地区在全国范围内上升。

得益于国家级规划的好刺激和积极的土地供应意愿，长江三角洲地区恢复速度位居全国前列，其中苏州、南通规划建设面增长率保持在四成以上，价格增长率均居全国前列。

人才政策不再是单一的放松

杭州这次人才购买政策的调整，对长江三角洲城市的政策调整具有象征意义。

易居研究院智库中心研究总监指出，今年以来，杭州的人才引进政策相对宽松，不仅引进了越来越多的人才，还出现了一些炒面。 像限售政策一样，给现有的人才政策打补丁，有助于防止借用人才政策烧房的行为，进一步促进住房交易市场的稳定。

事实上，不仅是杭州，长江三角洲地区不久前的人才政策也是把放松放在第一位的。

该政策研究院分析了现阶段长江三角洲城市政策的特点，指出过去一段时间内，长江三角洲地区的住房市场依赖人才政策放松了方向。 许多城市出台了人才政策，放宽了人才落户住房的限制，放宽了诉求方向。

6月20日，义乌下发《关于调整〈义乌市人才购房补助实施办法〉部分条款的通知》，作出3项放宽。

第一，对解除户籍限制，也就是义乌以外户籍的人才，也可以申请相关的购房补助。

第二，取消社会保障要求。 即社会保障缴纳不足2年的，如果之后约定在关联公司服务7年，可以申请补助。

第三，降低首付要求。 过去申请人才购房补助后，购房首付比例为50%，新政取消了这一要求。

稍早4月，南京宣布放宽人才落户门槛，40岁以下短大参保半年即可落户。

苏州工业园区管委会也发出通知，将本科和硕士等人才购房资格条件从“过去两年无住房交易记录”改为1年。

我认为这种对比诉求方的调整也与长江三角洲地区的人才和人口竞争激烈有关。

数据显示，2019年，杭州和宁波常住人口增长数占浙江省整体的79%以上。 而且，这两个城市也是这个长江三角洲城市现在最“火”的城市。

资料来源: wind

许多分析师对21世纪经济新闻记者指出，根据过去两年各地的经验，调整和放宽人才政策，对楼市诉求有明显的刺激作用。

对此，一家长江三角洲住房企业高层对21世纪经济报道记者表示，由于人才住房占比通常很小，杭州此次限购等政策，对市场的影响没有改变市场形势那么大。

但更重要的是，随着人口流入的状况在长江三角洲内部也发生分化，反过来也会影响楼市的诉求。 杭州的措施有可能是地方政府的态度，也就是人口流入、楼市火热的地区，收紧政策取向，而不是一味放松。