“最近对上海楼市的一点隐忧”

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本文转载自公众号:“我真的叫卢俊”

过去5月，上海的新建住宅发生了爆炸式的增长，大家都记得9000和100w这两个现象级的数字。

成交量为9000+套，这是上海时隔44个月来成交套数最多的一个月。

而且，9000+的水平，即使放在最疯狂的年份，也排在第6位。

成交面积100万方，那更厉害。 那天晚上的上视信息直接出现了。

据说新建住宅代表楼市的未来，成交量代表市场信心。 我们也第一时间分享了现在楼市的这个爆炸性出现。

但是，我们文案最下面的评论区有很多谨慎乐观的粉丝，表达了自己的担心。

随着经济复苏，4、5、2月上海许多地区的许多楼盘呈现出一片艰难的景象。

第一有两个原因。 第一是前期积压诉求的集中释放，第二是供给释放量的支撑。

所以，剩下的7个月，上海楼市到底要去哪里？

现象

要弄清楚这个问题，首先必须弄清楚去年第二季度的4、5、2月的实际情况。

我们发现目前市场上有这两种主要现象:

第一、新房市场爆炸性发展的背景，特别是二季度四、五、二月份的供应全部消化后，意味着目前新房市场的库存急需。

根据克比瑞的数据，截至去年5月，上海新建住宅+别墅)的库存数量只有57707套，为近一年的新低。

以最近两个月单月成交7000套的速度计算，目前这些库存只支撑了8.2个月，即使过去一年(除去疫情影响的2、3月)，每月6000套的去化速度也只支撑了9.6个月

可以理解为，上海这样的去化周期在全国绝对超级健康，无法满足新房市场的需求。

第二，5月成交爆炸的背后，难以掩盖5月整体供应质量的下降。

首先说明供应量的差异，根据克比瑞的供应数据，4月份新建公寓共有30座新居开业，其中28座将于下月集中入市。

5月份也发生了同样的情况，根据月末的数据，公开了21张新盘。

量少了，质量怎么样？ 绕道前，要先评估市场对楼盘的喜好，必须看预订率。

共享4月和5月的预约数据。

4月平均预约率超过100，其背后是东方惠礼、中海汇德里、碧云尊邸、静安府西区、滨江凯旋门等超高预约项目。 ( 9个识别率超过100的项目中，5个超过200%，接近200% )。

4月的供应并不是全部都是好材料，预约率低于30%的人也很多。

对于预约不足的人，我们发现了目前楼市的预约特点，换句话说就是目前上海市民购房偏好的特点。

让我们来看看4、5、2月循环的平均识别率。

除了内环翘楚以外，剩下的基本遵循了环线的规则。 要在上海买房子，还是地区的好。

内环内逆转为内环，数据指向新静安的新盘对内环内没有做出应有的贡献。

好处

库存过快或整体供应质量下降对买家来说意味着什么？

证明市场又回到去年3月供给量极少的状况。 首先，急于买房的买家不可避免地要退出，陷入下一个局面。 换句话说，就是让个子高的人进入个子矮的人当中。

也可以解释为购买者的妥协，本来有很多诉求，但现在只要整体满意就ok了。

上周，在我们活跃的粉丝团体中进行了粉丝答疑活动。 其中有很多有代表性的问题。

500万对上海新建来说是个门槛。 从成交数据来看，上海新房选择还是很多的。 500万可以视为刚需之首，刚性改善的起始价格。

这两个边界最大的差距还是地域选择，如果在500万以内，青浦和松江成为主力成交区域，成交达到400-500万总成交的近半数。

以下图表是5月份以400-500w在1月成交70套以上的典型楼盘。

这七个典型的楼盘不同

公元2040年和万科启宸为双学区；

同济晶萃和国贸天悦胜以低密品质，

绿庭霞飞苑(绿庭尚城璞悦)离地铁很近，

虹桥金茂悦，质量还不错，

东滩花园，崇明上班的话，最好是两套。 第一套的购买需要考虑上下班的情况。

问题变得更具体之后，我感觉到了现在楼市的残酷。

根据成交和市场情况的回答也非常集中。 青浦华新板块的虹桥金茂悦和海玥金茂悦、虹桥金茂悦主要推的是99㎡，海玥虹桥金茂悦为85㎡和99㎡。

在青浦这个价位，现在有点火的只有“同父异母的兄弟”。 在单价可以匹敌的前提下，海玥金茂悦卖得更好。 因为，有总额管理更好的85平米户型，甚至75平米型。

几周前，我们还说，年是楼市特殊的一年，过去几年中几个时间段的特征很可能出现，同时重复出现。

如果没有更高质量的新供给，现在的6月有可能会回到今年的3月，或者是没有多少供给的4月上旬。

及时的成交数据有助于论证这个观点。 截至6月9日的成交数据显示，6月过去近三分之一的时间里，成交套数居然只有1233套。

6月前9天的成交，就像现在已经入梅的天气一样，吸势、毁塞、乌苏、莱柴！ ！ ！

蓝香菇！ ！ ！

让我们来看看成交套数top10的情况。

整体位于外环外的500万总价区段开始成为楼市主角。

未来7个月，楼市主角将不再被改善和豪宅占据，需要成为楼市聚光灯下的常客，不仅刚刚有所改变，还将成为楼市聚光灯下的常客。

为什么会这样呢？

我预想到了今年马上就要开张的新盘。 截止到6月10日，上海的新建住宅今年也将进入104个市。 其中，环线状况所占的比例非常有趣。

换言之，剩下的7个月中，外环外的新盘占6成以上，外环内的盘只占1成。

上海楼市要两极分化。

供给少的市街地盘泰然自若，供给多的郊外盘很不安。

但是，这没有影响。 人们有改善居住质量的强烈愿望。 因为现在的市场不缺乏购买力，只缺乏好的产品。

建议

刚才，我们说了现在楼市的隐忧和出现的楼市现状。

同样有许多积极的方面。

上海楼市的供应总是那么不可思议！ 整体月份的差异并不影响每月强劲的产品依然卓越。

6月刚刚过去的10天里，已经有6月份开设的5个项目公布了预约率数据。

中环和中外环还在持续香气。 融创静安映开始第一天就走了近8成，网红盘三湘两天半轻松突破300%+。 尼德兰花园依赖低密度的质量，66%的预约成绩也不俗。

此外，上海楼市还有神秘的力量。 有时给买家一点信心，就是年有好盘。

我们都知道现在的楼市已经过了闭上眼睛自由购买的时代。 楼宇信息不对称曾一度成为普通购房者买房的最大障碍。

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我们在盘整的过程中，还发掘了很多由acc筹资开盘的项目。 例如，在市内隐隐约约的徐汇衡山路板块全新的盘乌南公馆，筹集资金竟高达600瓦。

最后，我分享一点给目前购买的人的建议。

1、“房地产不炒”的基调决定了今年的房价整体不会有特别大的波动。 因此，剩下的7个月，仍然是比较好的购买和更换的机会。

2、如果你还需要，还是老话，自己住是首要诉求，提前购买是正确的选择。

目前，虽然也是旧楼市主旋律，但成长性更好的地段、质量更好的品质，以及以下高质量楼市标签的地段更换，包括地段(中环内)、产业、江景、国际社区等标签。 绝对会成为明智的选择。

因为，无论楼市进入哪个阶段，上海高质量的地区和板块，最新时代印记的高质量房地产，市场上永远都有追随者。

以上是正文，来自数据观察者阿飞