“2020年新能源汽车补贴政策发布 期限延至2022年底”

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如果不是“海南全境”限购带来的压力，“旅游房地产专家”雅居乐很长一段时间内可能都没有攻占其他地方的堡垒的打算。

雅居乐即使在产业房地产、城市更新行业等多种土地渠道早有试水，但毕竟“旅游+房地产”的模式依然是这家“华南五虎”房企最信赖的土地获取方式和“现金流奶牛”。

不过，至今海南项目仍是雅居乐的“金蛋”，但董事长兼总裁陈卓林深谙“鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理。 这两年，雅居乐不断出现在“邀请”市场，通过代建、核查方法进入了此前鲜有涉足的行业。 这都是为了同样的目标，因为雅居乐的规模稳定，站在“雅居乐”上

陈卓林最近的“猎物”是城市更新板块。 据《每日经济信息(博客、微博)》记者介绍，雅居乐近期新成立城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇、雅居乐控股副总裁、房地产集团董事长刘同朋共同担任城市更新集团联合会长。

城市的更新是“肥肉”，但也许只是“看起来很美”。 即使深耕者像佳兆业、富力一样在这个战场上驰骋多年，在现在这样激烈的竞争中，也不可避免地会在“阴沟”中翻船，“后来者”雅居乐面对的肯定不是花和钱。

雅居乐之战中有名的海南清水湾工程照片来源:雅居乐地产公众号

改变旧新兵入局

在深耕城市更新行业的房企中，单独为此成立集团是非常普遍的行为。 佳业、富力、奥园、卓越等老改革见长的房企，有单独的城市更新集团。

雅乐的城市更新业务此前作为房地产集团的一个版块运营，现在被单独带出成为单独的产业集团，其地位不言而喻。

“要扩大这一点，一定要集中在旧村改造、旧工厂改造、旧市街改造、贫民街改造上。 目前，首要的是粤港澳海湾地区、华北及中原地区，也是两个“布局区域”。 ’与雅居乐亲近的人告诉《每日经济信息》记者。

记者了解到，雅居乐城市更新组设立了投资开拓中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心、综合管理中心五个中心。

从功能配置来看，雅居乐城市更新集团不仅要参与扩大投资项目，还要参与城市更新项目全链条的开发。 上述人士也表示，雅居乐有意介入城市更新前中后端的全链条运营服务。

值得注意的是，雅居乐为城市更新集团配备的两位“大将”在银行期任职多年。 例如，刘同朋以前在中国工商银行( 601398、股吧) )广东省分行担任副行长，潘智勇在中国农业银行) 601288、股吧) )在广东省分行担任行长助理、副行长等多种职务。

两位资深金融家占据上风，也许是雅居乐在旧改革行业更加强调财务控制的证据。 城市更新虽然前期投入的资金少，但周期非常长，也给资金运作带来了不小的压力，金融背景的高管担任也向外部发出了积极的信号。

尽管势头迅猛，雅居乐现在仍是城市更新行业的新兵之一。 到目前为止，雅居乐还没有完全参加城市更新项目，现在手中的项目，也不过是“纸面财富”。

根据雅居乐方面提供的数据，截至2019年底，雅居乐已经完成10项合作协议、5项框架协议，土地面积超过600万平方米，80%以上分布在粤港澳海湾地区。 据熟悉雅居乐城市更新业务的人说，雅居乐目前没有能够在短时间内为利益做出贡献的项目。

荆棘陪伴王冠

城市更新是一个广阔的赛道，据高和资本董事长苏鑫介绍，城市更新的规模预计今后将达到数万亿元。 “现在只有数千亿的规模，还有很大的增长空之间。 ”。

不仅如此，城市更新的效益也非常大。 据众多深圳住房企业家测算，广州、深圳城市更新项目毛利率一般可达40%~50%，粤港澳其他非中心城市也超过25%，这一水平远远高于招投标市场。

这是雅居乐扩大城市更新行业的背景。 在资本市场上，规模和利润是两个非常重要的投资指标，雅居乐的高毛利润一直备受投资者青睐，2019年，雅居乐的毛利率为30.5%，在同行中位居前列。 陈卓林表示，雅居乐今年必须确保毛利率在30%左右。

从公开市场上得到的项目很少达到这个水平，要在维持一定规模的情况下继续维持高利润，扩大“城市更新”的护城河是最优解。

资料来源:公司公告制图:经魏文艺

但是，城市更新绝不是一个容易控制的行业，应该踩的坑一个也不少。 林伟在一家一流的旧房改企业做土地投资工作。 他对《每日经济信息》记者说，即使像他们这样已经足够成熟的企业，“也有很多困难，很多漏洞，很多你想象不到的漏洞”。

“融资、拆迁、取现的设计，哪怕一个设计不好，也会陷入僵局，”林伟说。

林伟举了一个例子，深圳某开发商在与村集体合作的过程中，因拆迁方案不合理而陷入困境，但后来由于村领导班子换届引进新开发商，前开发商“亏损”。

这种情况并不少见。 城市更新行业各方面的关系多而复杂，相互合力的情况时有发生。 雅居乐组建了城市更新集团，在投资区域和人力资源配置上，也需要考虑这方面的因素。

知道上述雅居乐城市更新业务的人告诉《每日经济信息》记者，因为城市更新不能得到政府的支持，所以现在的要点还是在粤港澳大湾区(雅居乐深耕的区域)。 另外，城更集团还将从房地产集团过去的一些人那里对外招聘专业人才。 现任总裁的职位也还没有最终人选。

“千亿”住宅企业的升级

雅乐在土地市场的“全军出击”，始于海南清水湾的变局。

清水湾”是雅居乐战役中有名的楼盘，从2009年开始每年销售到中期，一盘的销售额近800亿元。 最好的时候，清水湾的单曲盘可以为雅居乐贡献约4成的销售业绩。

转型年海南实行全域限购后，雅居乐海南地区的销售贡献逐年下降。 年、年、2019年，雅居乐海南和云南地区的销售额分别为23%、19%、15%。

海南限购后的两年间，雅居乐的销售额仅以14%左右的规模增长。 年，雅居乐未能实现既定的1100亿元销售目标，销售额只有1026.7亿元。

现在，失去海南可能激发了雅居乐的其他潜能。 为了保护“千亿”，雅居乐必须竭尽全力获得足够的土地储备。 否则，就会变成“无米锅”。

从2004年开始，雅居乐积分布局众多产业行业，仿照绿城建设的“房管”集团也成为雅居乐销售额贡献的来源之一。

雅乐方面没有透露房屋管理集团做出的贡献的销售额占比，但根据雅乐方面提供的数据，截至2019年12月31日，雅乐的房屋管理在粤港澳海湾地区、长江三角洲、成渝、中西部落地，储备价值超过600亿元。

雅乐6月16日股价表现的数据来源:同花顺( 300033股假名( (/h/) )。

除了代建之外，雅居乐还在尝试水产业所阻挡的形式。 2019年中，雅居乐被指出进入新能源汽车运营商有意造车。 那时雅居乐相关人士告诉《每日经济信息》记者，雅居乐不是为了“造车”，而是为了产业小镇。

从城市建设到产业带动地，再到今年的城市更新，雅居乐几乎尝试了所有的土地获取方式，但多样化的土地获取途径大多不是网络开发，所以土地获取的效果依然不明朗。

雅乐这两年的目标相当保守，全年雅乐的销售目标为1200亿元，与去年的1179.7亿元基本持平。

尽管如此，1200亿元的销售目标在目前的背景下显然不容易。 今年头五个月，雅居乐实现了402亿元的销售额，完成率在三成左右，并不是十分出众。

建立自己的“功守道”，都是在当前市场环境的影响下所必需的。 雅乐的战术转变是许多房企的投影，但目前投资视角和组织行动力显然也左右着决策的最终效果。

今天( 6月17日)的收盘价，雅居乐股价为9.070港币/股，涨幅为0.44%。

记者|吴叙颖|魏文艺赵云肖勇

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