“住房供需矛盾突出租赁市场问题频现 大城市住房短板该怎么补齐”

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●房屋设备损坏无人维修、合适的房源少、房源消息有误、不退保证金或不退保证金是租赁房屋的常见痛点

●住房问题在大城市最为突出，住房租赁市场目前已进入以住房为中心的阶段，突出的问题是如何实现租赁销售，促进租赁市场的健康快速发展

●租赁市场规范和未来的快速发展，既要发挥市场机制在资源配置中的决定性作用，又要更好地发挥政府在居住保障和市场监管中的重要意义，构建多层次、多层次、分类、规范稳定的租赁市场供给体系和合法合规的租赁市场

“大力快速发展租赁住房，妥善处理大城市住房突出问题。 》在最近召开的全国住房和城乡建设事业会议上，成为2021年住房和城乡建设事业的8个亮点之一。

中国社科院财经战术研究院近日发布的《中国住房快速发展报告-2021》显示，目前住房租赁市场问题层出不穷，“雷击”频发。

接受法治日报记者采访的专家表示，住房租赁市场问题的背后，租赁住房诉求多、供给不足尤为突出。

专家建议，住房租赁市场已经进入以存量为中心的阶段，规范住房租赁市场健康快速发展，需要重视保障性住房的建设，同时尽快制定住房租赁条例，为住房租赁市场提供完整的制度保障。

租赁问题相继发生是因为供需矛盾突出

小张来自安徽，毕业后跑到北京闯荡，现在工作一年了，但他觉得在大城市租房很难。

张先生向《法治日报》记者表示，他在一家中介的APP上租了三间房中的一间。 面积不到10平方米，每月租金3000元，几乎占他工资的一半，“生活没有幸福感”。

毕业不到一年，就搬了三次家。 这是柳先生的租房经验。 柳先生在北京的事业单位工作，通过中介租房子。

柳先生说，签约时，中介口头上说房租的支付方法是押一付三，但合同中规定第二季度的房租提前一个月支付，实质上是押二付三的租赁合同。 “当中介问我想要第二季度的房租时，我和他们讨论了能否把租期缩短到一个季度。 我会赔偿一个月的押金。 中介坚决不同意，同时说如果我不履行合同就必须马上搬家。 ”

为了不扣押押金，柳先生打算通过向法院起诉、举报违规屏蔽、拨打12345热线请求调解等方式处理问题。 最后，中介公司表示愿意妥协，将租期缩短为季度。

“但是，在最后退费的过程中，中介企业又变卦，让我承担了拆分的费用。 ”柳先生说。

不仅是房东，出租房屋的房东也很为难。

住在北京的张先生和丈夫退休了。 他们有三间房子，住着一套房，另两间房子是租的。 有时找不到合适的租客。 他们家大半是空。

年9月，《中国青年租房生活蓝皮书》公布。 其中，城市租房生活已经成为2亿多人的选择。

年12月下旬，58同城、安居客联合发布的《年中国住房租赁市场总结报告》显示，在一线城市，北京的租赁住房诉求量居全国第一，其次是上海、深圳、广州。 住宅设备损坏无人维修、合适的房源少、房源消息有误、不退保证金或不退保证金是租房时常见的痛点。

年12月下旬，中国社会科学院财经战术研究院发布《中国住房快速发展报告(-2021 )》，称目前住房租赁市场问题层出不穷，“雷击”频发。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在给《法治日报》记者提供的报告副本中表示，大城市住房供需矛盾依然突出。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波也在接受《法治日报》记者采访时指出，住房租赁市场问题的存在，实际上反映了租赁市场无法解决的问题。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉《法治日报》记者，住房问题在大城市最突出。 目前房屋租赁市场已经进入以储蓄住房为中心的阶段，突出的问题是如何实现租赁销售，促进租赁市场的健康快速发展。

健全完善的法规制度规范租赁市场秩序

“大城市住房问题”已经列入国家议事日程。

年12月16日至18日，召开了中央经济实务会议，其中强调要处理大城市住房的突出问题。

具体措施之一是高度重视保障性住房的建设，加快完善的租赁政策，使租赁住房在享受公共服务方面逐步享有同等权利，规范租赁市场的快速发展。

其他措施包括降低租赁住房的税费负担、整顿租赁市场秩序、规范市场行为、合理控制租赁水平等。

年12月21日，召开了全国住房和城乡建设事业会议。 会议提出2021年住房和城乡建设工作的八个重点之一是大力快速发展租赁住房，处理大城市住房突出问题。

“加强住房市场体系和住房保障体系的完善，加快租赁住房短板的补充，处理新市民、青年特别是从事基本公共服务的人等住房困难群体的住房问题。 ”根据会议。

住房城乡建设部还要求加快建立以保障性租赁住房和共享产权住房为主体的住房保障体系。 扩大保障性住房供应，做好公共租赁住房保障，在人口流入的大城市点快速发展政策性租赁住房。 规范住房租赁市场快速发展，加快培育专业化、规模化的住房租赁公司，建立健全住房租赁管理服务平台。 整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

值得注意的是，年12月29日，在北京市“回顾‘十三五’，展望‘十四五’”系列主题新闻发布会上，北京市住建委副主任张国伟于2021年向市场提供了5000套左右的租赁住房，重点处理新市民等过渡性居住诉求。

当天，上海市政府常务会议大体同意《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，就整顿规范上海市住房租赁市场秩序作了部署。

规范房屋租赁市场秩序已成为监管机构的共识。

关于住房租赁市场，倭鹏飞提出启动实施“租赁住房结合”的“新市民安居工程”，建立“租赁住房结合”的住房体系。 实施“322”新市民安居项目。 即挖掘空之间的潜力、业态潜力、人们的潜力三大潜力，着眼于大城市周边和城市主要城市内两大空之间，采取购买和租赁两种形式。

偃鹏飞表示，处理住房租赁市场问题的关键是健全新市民租赁住房体系，与此同时，要完全保障住房购买的保障机制。

华东政法大学法律学院副院长陈越峰在接受《法治日报》记者采访时表示，租赁市场规范和未来快速发展，不仅要发挥市场机制在资源配置中的决定性作用，更好地发挥政府在居住保障和市场监管中的重要意义，多样、分类层次、规范稳定

陈峰对《法治日报》记者提出，对于市场机制难以处理的新闻不对称、保障性居住诉求、权益保障等问题，可以通过科学立法的完整规则、严格执法加强事后监管等措施加以处理。

从楼宇建设浪潮的角度看，住房和城乡建设部已经就《房屋租赁条例(征求意见稿)》征求公众意见，“我们一定能通过法规制度的完整性更好地做好租赁市场”。

租赁住房的同等权利切实保障居住权益

在中央经济会议上，“使租赁住房在享受公共服务方面享有同等的权利”摆在了重要的位置。

其中，“公共服务”包括户籍、教育、社会保障、养老、医疗等多个方面。

赵秀池认为，买房获得产权，租房获得录用权，两者自身享有的权益不同，但如果两者享有的公共服务相同，将极大地促进租赁市场的快速发展。

年12月22日，江苏省苏州市发表了《进一步推进非户籍人口在城市定居的实施意见》。 其中提到，落实租赁住房常住人口到社区公共家庭定居政策，经住房所有权人同意可以在住房所在地定居，也可以在住房所在地社区定居，打破隐性大门。

实际上，在苏州之前，江苏省无锡市、山东省济南市等几十个城市已经出台了租赁住房可落户的相关规定。

赵秀池表示，在购房并轨的背景下，“租赁住房=落户”有利于降低人口上传价格、拉动人才，是实现租赁与同权的重要一步。

对比一些城市推出租赁住房也可以落户的政策及其背后的租赁住房同权问题，陈越峰认为城市政府购房落户、人才落户甚至租赁住房落户的政策是正面的。 在基本民生方面，更重要的是采取各种比较有效的措施切实保障城市实际人口的居住权益，实现“居民有其屋”。

从楼宇建设浪潮来看，要实现租赁同权，涉及户籍制度、就医、入学等多方面的公共服务政策，实际上是一个非常复杂的问题，应该简化租赁问题，比如更重要的是抓紧落实租赁人的租赁权

在租赁合同下，租赁公司应该如何应对？

大楼建设波认为，我国目前有房地产公司创新租赁公司和改造报废厂房等增加供应的租赁公司两种。

大楼建设浪潮称，我们现在大部分从中介那里转过来的租赁公司，都会接收到社会冷清的房源，进行装修后再租赁。 对于这种“房东型”的租赁方法，必须设置自有资金门槛，能够处理无序和垄断问题。 “总而言之，鼓励迅速发展真正增加租赁住房供应的租赁公司，而不是‘房东式’的租赁公司。 ”

赵秀池同样认为，不应鼓励收购私人住宅赚取差价的轻资产机构租赁盛行，而应鼓励私人房东直接向房屋租赁平台公开房屋来源，减少中介环节。 (陈磊(孙天骄(孙天骄) ( ) ( ) ) ( ) ) ( ) ) ( ) ) ) ( ) ) ( ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )而652