“物管上市规模已超34家 抢滩万亿蓝海”

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今年以来，物质管理领域的高估值成为分割住宅企业物质管理企业上市的重要诱因。 目前，今年新上市的已有10家，提交招股书尚未上市交易的还有10家。 照片/视觉中国

在国内“房地产不收购”的基调下，房地产领域保持平稳，但由于房地产服务领域具备良好的现金流和风险防范能力，备受资本市场青睐，特别是在疫情暴发时，房地产服务企业在防疫疫情防控中冲到了社区防护第一线，房地产价值

借着房地产价值上升的“东风”，房地产企业旗下的房地产服务企业团结一致瓜分上市，由此形成了热潮。

但是，从行业来看，房地产领域强调内功，登陆资本市场只是第一步，之后也需要加强运营，做好服务。

强调防疫、物业服务的价值

纵观近年来的快速发展，房地产服务企业从“鸡肋”变为“美味食物”。 特别是今年疫情期间，房地产服务企业在疫情防控过程中成为重要力量。

面对疫情的爆发，物业服务公司纷纷采取一系列手段牢牢夯实疫情防控“最后一道防线”，同时物业服务公司从标准化和专业化的角度，进一步提高了服务质量。

特别是疫情严重的灾区，社区实施封闭式管理后，物业服务企业在做好社区防疫工作的基础上，主动为业主提供生活用品代购、快递代收等民间服务，达到了社区“最后100米”

“疫情加速了人们对房地产领域的认识，凸显了房地产价值。 ”。 易居研究院智库中心的研究负责人表示，从疫情后期资本市场的表现来看，也验证了这些情况。

北京新闻记者表示，tobin q值衡量了房地产服务公司资本市场的溢价水平，也是影响房地产服务公司品牌贡献度的重要因素。 从新冠灾祸后一段时间的市场表现来看，资本对房地产服务公司越来越重视，溢价大幅提高。 截至今年8月6日已收回，据中指研究院统计，在香港上市的房地产服务公司tobin q平均值为3.67，比2019年提高62.12%。

对此，中指研究院解体表明，受疫情影响，全球金融资产下跌，但房地产服务领域因其内需属性和必备费用类型，具有较强的风险和周期性特征，同时在防疫过程中积极进行，不仅疫情影响小，而且其价值也十分可观

现在跌破了年末上市的企业总数或50家

目前，在疫情常态化的背景下，房地产企业在资本市场的整体业绩依然看好。 从市盈率的角度看，房地产服务公司的市盈率超过20倍，普遍高于房地产母企业。

截至11月4日收盘价，中指研究院统计，企业品牌房地产公司平均市盈率为37.76倍，为恒生指数市盈率的2.03倍。 从股价涨幅来看，今年以来，恒生指数比年初下跌10.02%，同期企业品牌房地产公司股价比年初平均涨幅51.5%。

“房地产企业良好的市场表现和大家对房地产市场的期待，让越来越多的房地产公司竞相到港交所上市。 ”严跃进叫好。

中信证券( 600030，股吧) )的物业管理报告显示，到2019年，物业管理企业分拆上市，主要意图是期待轻资产板块的快速发展。 但今年以来，物业管理领域的高估值成为公司分割的重要诱因。 以“三道红线”为标志的金融监管政策，将部分房地产公司分割物业管理板块视为增加杠杆和权益的手段。

“在‘三道红线’下，无论公司的物业管理板块是否已经运营，部分公司都在加紧分拆上市物业管理企业。 通过股权融资的方法补充权益，大大改善公司的杠杆水平，特别是资产负债率和净负债率。 ”。根据上述报告。

据北京新闻记者报道，今年以来，房企房地产企业扎堆分批上市，掀起热潮。 仅10月单月，世茂服务、合景悠活等4家物业服务企业就在香港证券交易所上市。

根据克瑞物管的数据，截至目前，全国上市房地产企业达到34家，其中今年上市10家，还有10家尚未上市招股书的交易，融创服务、金科服务已上市审理，近期上市

确实，今年是房地产企业上市的“大年”，上市数量创历史新高。 中指研究院预测，到今年年底，上市房地产企业总数将达到50家左右。

根据克瑞物管的数据，在规模超过万亿的物管市场，top10公司的集中度不足15%，top100公司的集中度刚刚接近30%。 对此，易居公司集团首席执行官丁祖昱预测，目前领域正处于迈向成熟阶段跨越的关键时期，未来2-5年，领域将迅速分裂，进入规模增长和质量提高的关键阶段。

股价发生回调，未来需要深挖“护城河”

不过，新京报记者表示，由于资产市场表现，近期，前期活跃的房地产股出现明显回调迹象，10月上市成功的4家房地产服务企业中，3家股价暴跌。 其中，10月22日，现代置业旗下第一服务上市首日集合竞价2港币，开盘跌幅16.67%，当日收盘价1.76港币，跌幅26.7%； 10月30日，世茂服务和合景悠活的发售首日均遭遇严寒，相继破发，但世茂服务于当天收盘维持发售价格。

“从各种表现来看，短期内，领域将进入冷静调整的新周期，市场对物质管理领域的认识将进入更合理的水平，但这不影响房企拆分物质管理上市的步伐。 ’丁祖昱拆开说。

“物业管理是低利润、弱周期、非高负债领域的行业。 与房企必须每年通过销售创造新的收入相比，物业服务公司如果不挂盘，每年的基本收入是明确的。 ”。基于此，丁祖昱认为房地产股仍是一个增长性明显的板块。

但必须注意的是，“未来房地产股之间将持续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，公司的实际运营能力将影响资本市场的业绩”。 丁祖昱说。

事实上，对于物业服务企业来说，随着大数据、物联网、人工智能等技术逐渐进入社区生活，社区智能化已经是大势所趋。 在这种背景下，房地产服务企业需要升级现有业务，在同质化的产品中探索差异化、个性化，以增加新的利润增长点。

中指研究院在一份房地产报告中指出，要回到房地产服务的本质。 “守门”和“做好服务”是物业服务企业深挖护城河的重要线索，可以为企业带来越来越多的收入，成为资产保值增值的“捍卫者”。

江苏省三德玖房地产服务有限公司董事长林志伟向新京报记者表示，房地产企业要实现盈利，其核心思路必须放在智能房地产上。 例如，用机器代替人降低价值成本，提高效率。 另外，以“大健康、大教育、大社会交流”三个板块为中心构建生态社区，实现紧密性服务，才能真正开拓社区经济圈，实现具有核心竞争力的增值服务。