“贝壳研究院发布刚需购房报告 北京上车套均总价350万”

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10月29日，北京商报(记者卢扬王寅浩)报道，贝壳研究院发布《城市刚需购买报告》(以下简称报告)，首次盘点了主要城市的“刚需乘车基准线”。 其中，一线城市北京( 350万)、深圳( 345万)、上海) 295万)需乘车门槛最高，厦门总额持续266万元。 长沙、沈阳、重庆等8个城市必须乘车门槛稍低，平均购买总额在百万以内。

在此次报告中，贝壳研究院根据贝壳找房数据平台近一年的成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市、11个地方城市共30个城市作为研究样本，对各城市购房群体的购房总额、面积、地域等进行选择 然后，结合调查和平台交易数据，真实跟踪城市需要的集团运营商诉求和费用走势。

贝壳研究院高级拆迁师闲金强表示，这是指需要比较有弹性的诉求，受房价因素影响较小，为满足城市基本居住诉求而购买住房的群体。 需要的人们购房资金有限，所以购房时优先考虑自身负担能力。

综合来看，这类人可以归纳为以下特征。 从职业生涯次数来说，通常是首套房/生活范围内唯一的不动产； 从职业诉求来说，通常有婚房、异地安家、孩子上学、定居等必须买房的强烈因素； 从产品来说，通常是面积紧凑的中小户型，总额低，是维持居住的基本配置。

为了准确跟踪城市刚买的住房情况，综合贝壳交易数据的维分解，研究了各城市刚买的“乘车线”。

总额前十的城市中，北京( 350万)、深圳( 345万)、上海) 295万城市领先，构成了“300万区间”的第一梯队。 厦门( 266万)、杭州( 226万)以超过200万的水准组成了第二梯队。 顺便说一下，年前9月，厦门二手房均价40242元/平，超过了许多新一线和二线城市的房价，进入房价一线阵营。

“160万”成为第三个分水岭，由广州( 198万(、南京)、宁波)、东莞)、苏州) 5个城市组成，5个城市几乎以超过160万的“乘车价格”排名城市前10。

那么，需要的人们是城市购房的主流吗？ 报告书从另一个维度——“刚上车的价格”和城市“整体房价”进行交易，发现面对解体，“房价高的城市”才是典型的“需要的人们”。

30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等房价较高的城市，刚上车的平均价格大幅偏离市场整体交易平均价格。 其中，北京客户刚需的运营商套餐总价比全市成交套餐均价低77万元，深圳低63万元。 从住宅总额来看，刚需群体存在充分的居住提高改善空之间。

值得注意的是，如果只从性价比的角度来考虑，“大面积-低价”是最好的。 贝壳研究院此次拆除中，“大面积-低价”需要友好运营商的城市包括成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市和济南、南通、昆明等二线城市。

与之相反，北上广深，厦门和南京属于典型的“小面积-高价格”类型，受供需关系等影响，刚需群体乘车难度较高，居住体验方面也有待提高。

如何衡量购买者的乘车难度？ 理想和现实的差距有多大？ 贝壳研究院在以2987人为对象的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房的首付(或计划首付)在30万元以内，30万首付区间与刚购买的门槛有很大差距。

除此之外，由于对资金价格很敏感，但是城市房价很高的企业，运营商的选择偏向于远离市中心。 以北京为例，从空之间的分布情况来看，刚买的群体主要集中在奥运会以外的地区，越靠近市中心成交量越小。 同样，上海也出现了同样的情况，主流成交商圈主要分布在中环之外，内环核心商圈成交较小。

具体从北京交易情况来看，刚需热门top5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城，聚集了近15%的刚需客户，其中被称为“睡城”的回龙观商圈居首位，刚需客户群购房至关重要。 成都的大丰、广州的市桥、杭州的临平等市中心以外的热门运营商商圈，成为了刚刚需要购买住宅的城市生活的“第一站”。