“四季度会是上海这几年最好的购房时机”

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你好。 我是上海的小阿飞。 我知道有人看过我前面的复印件。 我的习性是利用数据和大家一起探讨楼市的变化。

最近整理了大量的数据，结果表明年的成交数据比过去几年的任何一年都要强。

让我先给你们看几个数字。

第一个数字是25000套

年进入金九后，上海楼市又热又热。

另一方面，在新住宅市场，前8月比较有效的预约锁定组数( 30000 )超过了2019年的总量) 26000 )。

在受疫情影响的两个月里，从现在来看，没有阻碍上海楼市原有的节奏。

另一方面，上海二手房的成交套数从4月开始，连续5月在1月接近或超过2.5万套，同时2个月接近1月3万套。

我特意绘制了2019年1月-年8月上海二手房单月成交套数的趋势图，同时按年度进行了去年同期比较。

资料来源:兔子博士APP (折线为年，散布点为2019年) )。

19年上海二手房的人气，从3月开始逐月减少，在之前流传意义上的淡季7、8、2月，交易量明显下跌到20000套以下。

相反，今年8月的最新成交数已经达到了25000套。

今后是全年的黄金期，所以年上海二手房这条线必须支撑到年底。

第二个数字是96天

随着交易量的增加，另一个成交数据对上海楼市意义非凡，那就是成交周期

我随机抽样链家今年的26000多份成交记录，根据竣工年限分为两个阶段，年后(质量次高的房间)和整体抽样。

发现了两个变化:

数据来源:链家二手房成交数据抽样(跑盘侠蓝代表10-19年竣工项目，青绿为上海整体) ) )。

1 )上海二手房成交套房的周期从2月的149日( 5个月)开始连续半年，各月成交天数有所下降

进入8月，链家成交单人房的平均周期缩短到了96天。 (三个月前半个月)，提前了整整两个月。

近两三年来，上海二手房成交周期常年维持在120-140天。

2 ) 10年以内的新建公寓，成交周期更短，比整体少2-7天(少1周。

上海的新建住宅和二手房今年8月，特别是近半年，整体步伐一致，产生了共鸣。

但是，新房的市场更为常见。 为什么？

首先，新房子是楼市的未来，现在供应什么产品，决定后的几年里，二手房市场供应什么？

毕竟，总的来说，新建公寓的产品力代表了楼市的快速发展方向。 特别是在购买高质量的新建房屋时，当你决定未来出售时，你购买的这套新建房屋可以在未来的5到10年中继续领跑板块的房价。

比如大宁金茂府。

第二，不得不说，目前的新建市场仍然有限价的特点，我们到了今年很多地区还会看到二手转卖。

现在的房子在不被炒鱿鱼的时代，怎么才能买房子稳定赚钱？

新建房屋的市场以二手房限制价格幅度为特点； 二手房呢？ 如果作为买方的你赚钱了，卖方就得赔钱。

如果你要买高级房客的话，在喧闹的楼市环境中，二手房市场上可以买到性价比更高、投资性更高的二手房，但对大部分普通购房者来说，这种概率非常低。

相比之下，新房出错的概率远远低于二手房。

因此，上海的新房进入了没有我的结构。

正如上周楼市注意类文案所述，上海楼市呈现出一连串罕见的迹象。

由于需求和供给的平衡被打破，有坚强意志的买家积极进入市场，停不下来。 市场改变了购买者的习性。

每次成为每月、季度、甚至每半年的主要楼宇节点时，都会整理各总价区段的热门成交楼盘和地段。

对比我整理的1-7月的排名和第三季度的排名，发现按总额分列的变化非常大。

出现在两个方面

1、大部分供应的楼盘急速消失，在没有后续新供应的情况下，似乎鲜花盛开。

2、三季度整体识别率非常高，三季度新楼盘完全可以直接“夺权”。

我们来看看这座上海新建公寓的500-600万美元和中间节点的人气排行榜。

从这张图表中，我们可以读到以下楼市的隐语。

1、从楼市数量来说，在500-600万这个价位，上海楼市并不是供应不足，即使错过了上半年，下半年依然有很多选择。

2、上半年的供应，第三季度没有供应，没有接班人。 在这个价格范围内供应的前五个都完成了更换。

3、共有10个楼盘，华漕占两席。 也就是说，这意味着华漕在这个价位在去年的第一个9月就很受欢迎了。 我们知道的是，第四季度的第一期禧瑞荟第二期会有加分。

因此，华漕可以说是全年500-600万总价的优选板块。

从总额类别的热门楼盘表也可以看出，各总额类别只值得看前五位的现象。

我们来看看这个上海新建住宅的400-500万不到，以及间节点的人气排行榜。 我能读一点楼市的秘诀。

从楼盘的数量来说，400-500万这个价位上，与上述500-600万的结构有很大不同。

在10大热门排行榜“穴位”上，仅出现7块不同的楼盘，同济晶萃、虹桥金茂悦、中集金地美兰城反复出现。

这三个重复的楼盘也有各自不同的情况。

同济晶萃是首批8月成交数前三的项目，但主力成交总额在400-500万之间，同时其成交并非一蹴而就。

距离泗泾地铁站1.5公里，锁定率一般，所以晒不到太阳以后，每个月只能慢慢去了。

但幸运的是上半年泗泾没有主力竞品。 所以，第三季度，还能有122套网签。

2、虹桥金茂悦是19年的老棋盘，位于青浦华新板块，但由于距离轨道交通较远，移动主要靠自行。 去年整体表现不佳，今年也逆袭青浦500万以内的热门项目。

仔细调查后发现，在青浦，500万以内有点火，而且“同父异母”的两兄弟虹桥金茂悦和海玥金茂悦有售。

在单价可以匹敌的前提下，海玥金茂悦卖得更好。 因为，有总额管理更好的85平米户型，甚至75平米型。

虹桥金茂悦也毫不逊色。 另一个数据显示，上海新建市场600万以内的楼盘，都是100平方米左右的面积最受欢迎。

所以，500万以内青浦选房，你的最佳答案是虹桥金茂悦。 因为虹桥金茂悦99平的供给量最充足。

3、三季度热卖图top5中集金地美兰城已经显示出这部分总价段供给的疲软，成交套数仅为100套上半场。

以上购房成交数据也足以告诉你该如何购房。

新建住宅识别计划组的数量提前超过了2019年，从二手房成交量的上升，到最后二手房成交周期的缩短。

这其实是上海楼市这几年横盘后的“回归”。

转眼，上海楼市即将进入第四季度，目前我们眼前发生的一切似乎都在循序渐进，一步一步地突显出楼市的真相。

第四季度是否有高质量的新供应是楼市的核心关键。

去年量贩价格稳定的时候说是购房的绝佳时机，但现在楼市有稳定的量和价格，强烈希望改善疫情后的居住条件。

特别是第二、三季度给我们的感觉，以及各种各样的榜样，让我们很快找到了现在楼市最好的机会，选择最适合自己的楼盘。

第一时间努力探索了上海楼市所蕴含的深刻变化。

下一期，我们将以“魔都跑盘侠”的账号，和大家谈谈今年跑盘过程中发现的楼盘新名词。 请在感兴趣的微信上搜索“魔都跑盘侠”关注我们。

以上就是正文，来自上海的小阿飞