“二手房市场走出疫情影响 累计成交反超去年同期”

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9月28日，贝壳研究院“5号院live”沙龙在线举办，本期沙龙主题为“新结构下的新考验”，年楼市第三季度系列报告同时出炉。 经过疫情的洗礼，房地产市场的“韧性”得到了深入挖掘。 报告显示，二手房市场不仅摆脱了疫情的“阴霾”，累计成交量也在第三季度出现逆转。

虽然市场水平不错，但在双重循环的新格局下，房地产领域仍面临着新的考验。 贝壳研究院表示，第四季度二手房市场的政策环境和进一步收紧，将推出第三季度大热的城市和调控来抑制市场。 此外，年末市场季节性反弹力度不强，预计第四季度成交将继续下跌，主要城市价格普遍拉平，调控或走低。

市场受到疫情的影响

上半年疫情逐渐控制，二手房市场累计成交量第三季度实现反超。 根据贝壳研究院的数据，年前三季度，18个百分点的二手房累计成交量比去年同期增长4%，高于去年同期，疫情对重点城市二手房市场的影响已经被填补。

今年年初疫情基本结束后，诉求强烈反弹至二季度，三季度诉求稍弱，市场降温。 根据贝壳研究院的数据，年第三季度18个百分点的二手房实际交易量环比减少9%。 但是，三季度成交水平仍处于2019年以来的高位，第一是年初疫情和全年局部疫情复发，在较晚的疫情支撑下，三季度市场较去年三季度大幅增长34%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，疫情后市场修复适应城市快速发展的基本面，一线城市修复强于二线。 根据贝壳研究院的数据，从年前三季度市场整体恢复情况来看，一线广州、上海、北京二手房累计成交比去年同期位居18个城市前列，特别是广州，增速位居榜首。 三城市场的成交比去年同期回升。 深圳上半年二手房成交较去年同期好，但由于7月中旬调控，市场降温，13季度链家成交累计较去年同期出现小幅减少。

除此之外，随着疫情投诉的转变，市场继续趋于改善。 贝壳研究院数据显示，三季度在18个城市成交的二手房中，90平方米以下刚需住房比例为64%，环比下降2个百分点，90-140平方米中端改善比例上升2个百分点，市场进一步趋于改善。 三季度18个城市整体成交套餐面积86平方米，环比扩大1平方米，比一季度扩大近4平方米。 18个城市的12个城市套间平均面积比上个月扩大，16个城市套间平均面积比第一季度扩大。

年末反弹力很弱

市场水平好，购房诉求提前释放，从而也造成了年末季节性反弹力度不足。 贝壳研究院认为，与往年第三季度主要城市二手房市场量贩价格持续下跌不同，购房诉求在这一阶段积累，价格下跌推动年底上市，支撑年底市场反弹。 今年第三季度市场成交保持较高水平，要点城市二手房价格普遍持续上涨，投诉储蓄不足，弱于年末季节性反弹和往年。

贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14个城市环比上涨，但随着成交的下降，主要城市均价上涨的动力逐渐丧失，7成以上主要城市房价涨幅收窄或下跌。 深圳三季度二手房价格涨幅比上个月收窄近3个百分点，月度二手房价格停止上涨，出现调控效应，等待进一步发酵。 上涨的14个城市中11个的价格涨幅在3%以下，房价涨幅温和，逐渐趋于平稳。

回到城市群的大致想法，环渤海市的价格目前缺乏上涨动力。 根据贝壳研究院的数据，环渤海城市群中城市二手房价格涨幅位于18个城市后面，其中大连、烟台等三季度环比涨幅约1%，涨幅温和。 青岛、北京和天津房价环比持平廊坊、济南房价跌幅较大，连续两个季度下跌。 从去年同期来看，环渤海市价格涨幅同样垫底，其中济南、廊坊价格分别较去年同期下跌5.3%和2.7%。

在政策层面上，为了在上半年保证经济增长，我国货币和财政政策持续发力。 宽松政策下，国内经济一方面继续走向良好修复，另一方面房贷利率下降，房企土地保有热情高涨，一级市场热传至二、三级市场，二季度局部市场过热，房价、地价不稳定。

下半年以来，为实现房地产市场“稳定”的目标，中央多次召开会议，敦促地方特别是土地市场过热、房价上涨迅速、市场预期不稳定的城市，尽快采取比较措施稳定市场。 地方层面的限制很严格，“一城一策”持续发挥着力量。

据贝壳研究院统计，7月以来，深圳、东莞、杭州、成都等12个城市共发布了约20次抑制和防止市场过热的收紧政策。 从供求两端发挥力量，诉求方的政策重点阻止投资性诉求，一些自身主张也被政策滞后。

许乐说，从房地产市场快速发展的本质来看，其快速发展模式也经历了巨大的转变。 “我们知道过去房地产最重要的因素或推动力都是因素。 例如，土地和资金。 如果得到越来越多的土地和资金，当然会得到更高的增长。 这是过去的快速发展模式，是高杠杆、高转速的模式。 那么，今天，我们发现逻辑发生了变化，政府开始对供给方、开发方施加一些限制。 ”

“一城一策”将延续第四季

随着经济持续复苏，货币宽松极限收紧，mlf利率连续5月保持不变。 7-8月的m2与去年同期相比增长率持续下降，第三季度房地产信贷环境放缓。 房贷利率下跌速度放缓，9月见底，房贷借贷周期缩短趋势同时见底，9月出现“上涨”迹象。 9月监测的36个城市住房贷款平均贷款期限为39天，比上个月延长1天。

贝壳研究院认为，目前货币政策继续宽松的必要性不大，很稳定。 后续政策注重更精准的滴灌，重点支持制造业和微型公司的快速发展。 并且指出，在三季度的集中管理中，12个城市的7个城市对购房首付的资金来源进行了严格调查，防止了经营贷款、费用贷款等违规流入楼市。 另外，8月20日，住建部、央行召开要点房地产公司座谈会，形成要点房地产公司资金监测和融资管理规则，防范房地产金融风险化解。 也就是说，第三季度的调控进一步加强了宏观经济和房地产之间的货币关口。

基于目前的内外因素，贝壳研究院也展望了第四季度的市场。 在“三稳”目标下，“一城一策”将延续四季度，推出三季度市场火热的城市和进一步收紧政策，加速市场下跌。

四季度房地产行政调控和信贷环境进一步收紧，二三季度诉求点居高不下，四季度难以维持这一整体量，预计主要城市二手房成交量将比上个月进一步下跌。 虽然成交会比去年好，但比去年幅度狭窄，约为15%左右。 城市住房价格受到抑制，受预期下跌的影响，价格持平，局部抑制力较大的城市住房价格从上涨转为下跌。

从诉求类型来看，年内诉求有季节性的轮动规律。 年初刚撬动市场，之后走向改善圈，到年底寻求改善诉求释放疲软，占有率刚刚回升。 从二手房带的分布可以看出，8月以后，带90坪以下刚需用户的客户占比停止回升，第四季度诉求向刚需倾斜。