“西安土地市场的“大富翁”游戏”

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经济注意网记者陈月芹9月28日下午说，有近10年房地产投资经验的宋尉在西安高新技术产业开发区的土地拍摄现场，目睹了西安大厦单价地王的诞生过程。

宋尉告诉经济注意网，整个竞争持续了近三个半小时，前三个地块与商用地有关很快就被拍摄下来了。 第一，纯宅基地竞争环节激烈，在编号gx3-18-25的宅基地竞争中一度白热化。

最终，该房屋被碧桂园以11亿7700万元的价格竞争，再加上2亿3500万元的公租房建设资金和10亿6000万元的学校建设资金，综合价格达到24亿7000万元，该地也以15125元/平方米的楼价一举刷新西安楼市单价的地王纪录。

这一年以来西安的土地市场只是热腾腾的冰山一角。 根据克瑞数据，1-9月，西安成交205块经营用地，成交额947亿元，超过2019年全年土地成交额。 其中住宅用地成交73件，13件溢价率超过100%。

在房企争相补充西安、不惜高溢价增加储蓄的背景下，西安房价连续53个月上涨，3年来位居全国第一。 以及三年来户籍新政带来的200多万新西安人，以及2021年全运会在西安举办的契机等。

市面热

早在9月6日，西安就一口气带出7块土地，包括2块商住用地、1块商业用地、4块纯宅基地。 7块土地于9月28日正式开始竞争，共有10多家房企报名参加。

gx3-18-25地块开盘价7.44亿元，据熟悉西安土地市场的投资者张芾介绍，该房子位于高新技术三期(泛高新技术板块)，某高新技术产业开发区所属国企在竞争前曾与高新技术管理委员会表示过信息，高新技术管理委员会也

作为竞争的一环，西安高科集团、招商、碧桂园、华发等竞相举牌。 经过多次厮杀，碧桂园最终以232%的溢价率获得。

“今年以来，一些区政府不再与公司签订核查合同，只口头约定，但不能保证一定能以底价获得。 ”张芾解释说，这意味着如果其他公司夺走的话，就会得到价格高的人。

这次土摄，除了碧桂园获得单价地王外，还有西安高科集团。 招商蛇口( 001979，股吧)、重庆华宇等公司分6块吃，共成交94亿元。

分地区看，西咸新区成交84元，国际港务区成交33元，泛高科技板块成交23元。 9月28日转让的7块地块均在泛高新技术产业开发区。

西安宅基地成交总额前五位中，分别投资37亿元、华宇集团27.9亿元、西安高科集团16.7亿元、碧桂园共投资41.22亿元获得2元。

早在9月11日，西安就发出了《西安市自然资源和规划局关于公布西安市市区基准地价的通知》(以下简称《通知》)，重新修订了2009年11月执行的国有土地等级和基准地价，土地初始价格比以前上涨。

宋尉说，这7个地块不受新基准地价系数的影响，由于起始价格“被低估”，最终溢价率增高。

“西安国资住宅企业的土地尤为凶猛。 ’一位top50央企西安区投拓负责人表示，在土地市场低迷时，地方国企通常扮演兜圈子的角色。 但是与西安不同，国资背景下的房地产平台是广泛参与土地竞争、抢夺土地的主力。

年以来，西安泛高新技术板块共成交23块土地，其中9块被高新技术产业开发区管委会所属的西安高科集团斩杀。 西新市镇分拨的27个地块中，有18个被景地产、西急成长等国资平台企业获得。

据不完全统计，今年以来，泽东新城管委会拥有的西安泽东快速发展集团有限企业等3家平台企业共9家，秦汉新城管委会旗下平台企业6家，泾河新城管委会旗下平台企业7家。

采取土地战略

多家房企西安区投拓负责人表示，其所在企业将西安视为西北、北方地区重要的投资城市。 特别是环京、郑州等地区企业业绩不佳，全年取得的高价滞销，西安地区投资负责人举例说:“可以理解为‘围镐救郑’、‘围镐救津’的战术。”

某top60住宅企业西安区投拓总教练胡佑解释说，宅基地的冷热与供应量有关。 那家企业需要在西安库存见底，拥有土地来维持团队的运营。 否则，地区企业将面临合并或解散撤资的困境。

目前，胡佑的企业在西安有近10个项目，2-3个并购项目正在等待切实的权利。 虽然一时没有紧迫感了，但胡佑依然绷着弦。

“地价越高，一些房企拿到高价土地后，转战土拍市场提价。 ”胡佑说，在今年下半年他参加的某块土地的竞争中，最后被广州的中小民营企业夺走了，“很苦涩”。

9月24日，西安市多部门联合出台了在商品房建设公租房的新规定。 开发商可以选择按地块住宅建筑面积的15%比例实物建设，或者在住宅区出让初期价格的10%缴纳异地建设费集中建设。

“以前是用地块住宅建筑面积的5%乘以建设费6500元/平方米，计算出异地建设费。 ’张芾算了账，新规要求住宅区出让开盘价的10%，这笔钱还不能抵扣税款。 如果一个项目在20%以下缴纳增值税，可以免除土税增税，但如果超过几个百分点，则需要按增值税的30%缴纳，整个税会增加很多。 以张芾操盘手项目为例，新规的异地建设费需多支付1000万元以上。

“地价在增加，异地建设费也在上升。 在哪里盈利来弥补这些价格呢？ ”张芾认为，开发商支付的每平方米6500元的配置价格过高，“政府通常交给陕西建工这样的国有企业集中建设。 不用花钱，公租房型的设计也比较简单，商品房营销、设计、融资等林林总总的价格变少了，每平方米6500元的配置价格不太合理。

“不参加竞争拿不到土地，就拿不到土地。 整个项目企业都必须工作吗？ ”张芾的情绪高涨，在公开市场上竞争钱袋，落到谁家的胜负结果，在房企的体量和资金实力的起跑线上几乎是不一致的。 等到举牌阶段，投拓怎么能努力呢？

“要把你拥有的资源提高到极限，去前期调研，探讨企业的价格如何管理，在内部溢价的能力更高。 否则，突击开拓拿到土地，价格摇头，如果营销部门不敢高价出售，这块土地就不是企业适合开发的土地。 ”张芾想。

9月中旬，总部设在上海的top20房企投资者来到西安，对浐瀹区的一个地块进行了前期调查。 9月23日，该地块正式出让，碧桂园、保利、龙湖、新城等30家房企争夺，经过52次竞价，最终被招商水龙头包围，以9.28亿元、地价1.25万元/平方米收入麾客。

这家top20房企的投资者对于没有拿到土地的结果并不意外，但自2010年通过收购“曲线”首次进入西安以来，其所属企业从未在公开市场成功拿到土地，有近10个项目通过收购拿到，“我

联合控盘是房企拿到高价土地后的破局方法之一。 8月底，中交地产( 000736股吧)、港中旅前后获得泽西新城2处宅基地，折合每平方米楼价为8642元、10127元。 香港中旅获得的地块成为西咸新区单价“新地王”。

一位参加分区拍卖的人士表示，这么贵的土地一定要属于top高端产品系，但拿地后交给房地产内部时，他觉得香港中旅的报价很疯狂。 之后，管理这片昂贵的土地就不容易了。 然而，两天后，香港中旅联合泽西管委会以低价获得新地王周边三块土地。 通过集中四块土地融资开发，价值成本、开发价格可以对中交地产造成低维度的打击，“中交地产出乎意料，毕竟自己没有看到局面”。 那个人说。

检查失效

多家房企西安区投拓负责人表示，其所在企业将西安视为西北、北方地区重要的投资城市。 特别是环京、郑州等地区企业业绩不佳，全年取得的高价滞销，西安地区投资负责人举例说:“可以理解为‘围镐救郑’、‘围镐救津’的战术。”

某top60住宅企业西安区投拓总教练胡佑解释说，宅基地的冷热与供应量有关。 那家企业需要在西安库存见底，拥有土地来维持团队的运营。 否则，地区企业将面临合并或解散撤资的困境。

目前，胡佑的企业在西安有近10个项目，2-3个并购项目正在等待切实的权利。 虽然一时没有紧迫感了，但胡佑依然绷着弦。

“地价越高，一些房企拿到高价土地后，转战土拍市场提价。 ”胡佑说，在今年下半年他参加的某块土地的竞争中，最后被广州的中小民营企业夺走了，“很苦涩”。

除了竞争激烈外，张芾说今年很难核查。 以全运会为契机，华润、招商等6家房企将总部落在国际港务区。 港务区管委会提供的唯一利益是上传公司可以在港务区廉价核查。

年，华润地进入绿城和港务区，当时的核查价格为500万元-550万元/亩； 这两年，亩产价格上涨到600万元-650万元，而且必须达到20%的装配率，土地和建设价格越来越高。

进入今年以来，港务区取得用地的难度也逐渐加大，“港务区每年土地指标有限，必须先将前期向中央企业约定的土地兑现。” 上述top50中央企业西安区投拓负责人做了如下陈述。

“从2019年下半年开始，如果开发商认为可以满足挂牌条件，即使同行知道已经核查，大家也会去抢，而且受让方、政府也不会阻止。 ”张芾说，政府以商人的想法经营土地，涨价高的人卖给任何人。

城市改革是许多中小型住宅企业进入西安房地产市场的另一种形式。

张劲表示，在西安土地公开市场上很少见到华润的身影，其一在检查和城市改革方面独树一帜。 年3月，华润与西安市政府签署“1+2”项目合作框架协议，以“场馆建设+区域开发+产业引进”模式代运营西安奥体中心、西安丝绸之路国际会展中心，共同开发建设西安华润国际文化商业中心，在香港务区建设大土地。

9月下旬，西安公布年曲江新区要点建设项目，其中西安文化cbd国际商业中心明确规划建设华润万象城、万象天地和280米超高层。

“这个城市改革项目地理位置优越，华润只需要将旧曲江会展中心全部拆毁，不像旧城区的小区那样改造，产权单一，搬迁安装价格低，难度低。 ”张芾介绍，西安市政府将曲江会展中心的城市改革项目交给了华润。 土地的性质是商住用地，之后华润被开发成高级酒店式公寓，周围高级白领的购买力很强，心里明白“其他房企非常想要，但是这个土地的获取方式别人家学不到。”

据前述总部设在上海的top20房企投资者介绍，许多区管委会使用平台企业参与土地市场并列品牌，这在许多城市并不少见，但政府为了担心地块的走向，会事先传达信息进行公司的“兜底”。

今年，这家top20房企的投资者参加了西安某地块的拍卖，但同行的竞争对手只有区管委会的平台企业，认为该企业的作用是兜底，结果多次追加挂牌，在超过企业授权价格后，失去了与该地块的交易。 “他们非常切实地去提高地价，如果最终其他意向公司降低价格，他们会自己开发或者委托公司共同开发。”

宋尉告诉记者，9月28日的土拍获得了自己投拓10多年来最贵的土地，其个人、地区企业、集团都很兴奋，第四季度也关注高科技三期供应的地块，有合适的机会“看到好的地方就出手”

与此相反，胡佑对着记者用西安的话表达了自己的心情。 “让yani死去的人陷入混乱”。 他说，不仅为二三梯队房企看到了西安这样好的市场，地价基数与成都、重庆等新一线城市相比还处于洼地，但自己拿不到土地。

另一方面，他说:“西安日新月异，刚刚需要年轻人看到两年内一成不变的工资和翻倍的房价。 虽然房价上涨，换房首付才100万元起步，压力也不少，但如果不集资换房，今后可能不容易赶上房价的涨幅。 ”

站在28楼的投拓总导演办公室，胡佑望着窗外繁忙的塔反问了半天。 “西安不就像一个巨大的工地吗？ 西安将来会怎么样呢？ ”

由楼市带动

的温度上升导致西安楼市价格一起上涨，统计局数据显示，西安新房均价连续53周上涨。

根据克比瑞西安8月份房地产市场月报数据显示，截至8月底，西安商品房去化周期仅为6.3个月。 根据贝壳研究院发布的报告，自去年升级管制以来，西安二手房平均价格累计涨幅在要点城市中排名第一。

“项目于9月16日开始，但是由于登记人数超过了住宅数量，所以需要拨号码选择房间。 当天，300多个套房现货清除98%，销售4亿多个。 ’9月26日，位于国际港务区的泛悦城项目运营商顾问向经济提醒报表示，最初开业的1、3、4层楼只剩下1层的房源。

泛悦城卖场前面有很多实际的楼盘流通客。 绿地新里程项目的职业顾问肖蘂告诉记者，8月份她通过砍客成功购房的订单有20多件。

诗蕊向记者展示了新里程项目开始的盛况。 柜台的沙盘周边、接待区、茶水区等挤满了近200人，合同区的顾客支付预付款的队伍延长到了谈判区。

“一天带15组顾客来，不出声了。 一位顾客晚上11点多来到柜台，最后在凌晨1点30分刷了pos机付了钱。 ”诗蕊表示，目前剩下的两栋可选楼层不多，首付必须在3天内提交，最长可延长至7天。

那时正好是星期六，晚上7点的柜台还有50多位客人。 工作人员还搬到食堂，有三菜一汁、饮料水果，边吃边买了房子。

位于东新城的海逸长洲、华焕城等项目运营商顾问告诉记者，东新城(西咸能源黄金贸易区除外)本来属于限购区域，非西安户籍的顾客必须提供两年以上的个人所得税和社会保障说明才能买房。 从3月开始，职业顾问接到通知说项目无限制购买，所有顾客都可以购买。

据海逸长洲置业顾问介绍，8月卖出10套房，既有西安本地人，也有深圳投资客。 “如果是中国户口，带钱来就可以买。 按照正常的购买流程，付钱，查征信，查水，完全没问题！ ”

据该运营商顾问介绍，2019年12月项目首次开通备案价为2.1万元/平方米，随后推出部分特价房源优惠促销，实际成交单价为1.8万元/平方米左右。 8月22日开始扩建b区4、8号楼时，每平方米单价上升到2.3万元/平方米-2.5万元/平方米。

“不到一年，套房就涨了近百万元。 》海逸长洲置业顾问进一步补充说，9月27日新批单价上涨至2.5万元/平方米-2.8万元/平方米，同为166平方米户型的房子，总额上涨80万元以上。

许多项目在卖场展示“土拍市场地价不断创新高”等标语，以今年以来各地区土拍大厦的价格和周边新建住宅的售价为对象。

8月25日，中交地产、香港中旅(深圳)投资快速发展有限企业分别以91.9%、103%的溢价，获得泽西新城两处宅基地，折合每平方米楼价为8642元、10127元。 香港中旅获得的地块成为西咸新区单价“新地王”。

“新地王”带动了地块周边大都会、西派时代的去化，“原来西派时代一周卖5套，拍摄完那片土地后，一周卖50套。 ”。 上述top50中央企业西安区域投拓负责人明确了这一点。

据该投拓负责人介绍，西安并非突然“上升”，而是这座城市的潜力几年前被低估，以及自年3月户籍新政实现以来，户籍人口从年末的883万增加到了2019年末的1020万人。

“只要西安对西北五省有很强的吸纳力，有产业，挽留年轻人，他们迟早会在西安买房。 ”该投拓负责人的拆解显示，100多万新西安人给楼市带来的效果明显，单价1万元-1.3万元的刚需盘全部锁定。

应回答者要求，宋尉、张芾、胡佑是化名)