“厦门地王浮沉记”

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本报记者郭阳琛童海华厦门报道

稀少的土地资源使厦门的土地如云涌动，频繁拍摄地王项目。

随着高价项目陆续进入市场，厦门的房价也坐拥非省会城市的“大头椅子”，仅次于深圳、上海、北京三个一线城市。 根据70个大中城市二手房销售价格指数，8月，厦门新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.4%，比去年同期上涨1.9%。

但是，这些昂贵的项目有完全不同的“人生轨迹”。 日前，《中国经营报》记者采访得知，厦门岛内的中骏天禧、中骏天盈等新旧“地王”将在拿地半年内进入市场，取得良好的去化成绩。 海投白鹭湾作为岛外的“隐形地王”项目“覆盖地”，近四年来一直在打折销售，陷入“面包比小麦粉价格低”的不自然状况。

对此，许多当地业内人士表示，一般来说，无论在全国范围内，或在年中获得的高价土地都容易跌落至亏损市场，许多房企为了减少亏损，必须“在空之间”进行交换。 但是，由于厦门岛内土地匮乏，市长花了很长时间被切断供给的几乎都是地王，这些地王项目进入市场，可以满足长期积压的市场诉求。

岛内百亿地王火速入市

厦门克瑞数据显示，8月，厦门商品住宅整体供应价格集体下跌。 其中，供给收缩量达到22.59万平方米，环比下跌26.4%成交量连续5个月后回调，成交19.25万平方米，环比下跌30.9%，库存持续小幅扩大，供需比1.17，仍处于需求以上的供给态势。 成交价格在结构上也降至38614元/平方米。

9月前两周，厦门楼市没有新产品，目前中骏天禧、养云二期建设、海投白鹭湾等10多个项目正在集结筹备，月末将迎来开市潮。

其中，最引人注目的是被称为思明区十年来第一个住宅项目的中骏天禧。 今年4月，厦门首次土拍诞生了“百亿级”地王。 上海泰鸣以103.55亿元竞标厦门思明区p01地块。 成交大厦价格50599元/平方米，溢价率达到43.8%，一举成为厦门新的总价和单价地王。

顺便说一下，9月初，厦门市建设局发出通知，决定对年1月1日以来招投标的财政投融资、国有资金控股或占主导地位的住宅建筑、市政基础设施工程项目开展工程建设领域的专项整治工作。 短短半年内，9月5日，命名为中骏天禧的“百亿”地王项目将开放大楼，预计本月末入市。

最近，我访问了厦门市思明区莲前西路附近的中骏天禧项目，发现大部分楼房都已完成地基，建筑主体“开始出头”。 卖场的人气高得几乎没有空闲暇的职业顾问和空座位。 接待记者不到30分钟，职业顾问李明(化名)被约好两次访问的新客户打断，频繁连声对不起记者。

李明告诉记者，这个项目共有135~275平方米的5种户型，全部交付装修。 目前预订已经开始，小户型预订黄金50万元，大户型需要90万元。 “如果需要购买停车位，需要再支付10万元的订金。 ”

入市快的还有中骏天盈项目。 2019年11月，中骏集团以59亿4000万元的总额拿下厦门岛内湖的2019p01地块，成交楼价4万5100元/平方米，溢价率超过30%，当时也刷新了总额记录。 今年5月22日，骏天盈在厦门岛内新盘的“空窗口期”首次开业，从取得土地到进入市场只有6个月。 记者了解到，该项目主力户型180~260平方米，当天进行了约65%的去化。

岛外高价“赔钱赚吆喝”

与岛内王称号不断易主相反，厦门岛外“隐形地王”的诞生更要追溯到四年前。

时间转移到年12月14日，海投房地产以总额19.83亿元获得厦门海沧hp02地块，成交楼价为31476.19元/平方米。 但是地块要求免费提供商品住宅11500平方米。 在这个计算下，实际楼价实际达到38505元/平方米，至今仍是厦门岛外单价的地王。

记者了解到，该地块名为海投白鹭湾，位于厦门市海沧区马銮湾区灌新路与新景西路交叉口东北侧，土地面积25478.663平方米，计容建筑面积63697平方米，容积率2.5。

过去，由于地价过高而利润不足空之间，海投白鹭湾的入市步伐缓慢，营销宣传活动较少。 时隔近4年，该项目首次批准了4幢大楼共计309套住宅的房源，户型79~126平方米。

厦门克比瑞数据显示，海投白鹭湾的平层预售单价区间为32658~37488元/平方米，整体均价约为34800元/平方米——复式预售单价区间为36888~39798元/平方米，整体均价约为38000元。

不仅如此，海投白鹭湾没有独立的卖场。 运营商顾问表示，项目卖场目前位于海投地产的另一个项目湖海庄园，将于10、11月开业，具体时间尚未确定。 “只要筹集2万元，就会有9、20%的折扣。 预计折扣价平均价格约为每平方米3.2万元，复式平均价格约为每平方米3.6万元。 ”

顾问要点向记者推荐复式“楼中楼”户型。 “这些户型捐赠面积大，几乎有一个房间，保证能通过政府的检查。 ’职业顾问是这样说的。

“这个项目由于赤字几乎不能使用。 ”一位长期关注厦门楼市的业内人士表示，今年前后厦门分拆的地块基本上市销售，为了降低这种情况下的运营损失，类似的地块项目需要平衡多个项目。

据采访，以“赠送面积”、“折扣优惠”为卖点的项目在马銮湾地区屡见不鲜。 例如，位于海沧区新阳大道旁的建设和玺，被誉为“小高层住宅住宅取得率超过80%，洋房住宅取得率超过90%”。

这样的超高收入率是怎么产生的呢？ 16平方米的高层样板房，记者观察到5块隐藏的“捐赠面积”，在地板上贴上少许黄线，用小字表示“需要按照交货来改造区域”，在精巧的装修中很难被注意到。 “赠送部分也全部整理好装修后交货。 不需要业主自己改造。 ’职业顾问答应了。

据运营商顾问介绍，建设和玺现在最多可以享受九六折的优惠。 “买车的位置可以优惠2个百分点，预约和7天内付首付可以分别享受1个百分点的折扣。”

对此，建设国际( 1908.hk )资本市场中心相关负责人对记者表示，上述情况尚不清楚，将向项目企业了解具体情况。 但是，在发送消息之前，还没有收到新的回复。

地王频繁出现

与不温暖的楼市不同，进入今年以来厦门的心跳持续爆发，两度刷新了总额之王。

厦门克比瑞数据显示，上半年，厦门共成交8块住宅用地，总建设额约73.50万平方米，吸金255.40亿元，平均溢价率约26.9%，成交房价上涨至34750元/平方米。 其中，6个岛外宅基地被本土国企包围，2个岛内住宅地分别被中骏和旭辉竞拍获得。

事实上，随着一次次高价拍摄，厦门房价一次次上涨，周边二手房价格也由此上涨。 “一片土地、一个项目，都会影响一个板块的房价。 》据某厦门当地居民介绍，中骏天禧附近东方山庄的几个老项目，由于百亿地王拍摄，仅上半年房价就上涨到6.5万元/平方米。

据记者整理，厦门岛内高价土地的获奖者通常集中在中骏和建设者两个“老脸”。

年，建设集团以楼价29935元/平方米获得目前的建设中央玺项目地块，刷新了当时岛内单价纪录。 时隔多年，年9月，岛内再供应地以总额57亿元、楼价38102元/平方米、溢价率27%刷新纪录。 截至年12月，中骏接棒建设，以38.05亿元、楼价39090元/平方米、溢价率18.4%获得厦门柑湖p03地块。 此后不到半年，中骏在2019年11月、年4年间刷新了两次总纪录。

“由于岛内土地的稀少性，现在只要拍土地就会出现新的地王，所以住宅企业也不是有意寻求地王。 渐渐地我们对地王项目也不那么敏感，也不特意在意它们的进展。 ”。厦门一岛内高端项目的项目营销负责人在接受记者采访时直言不讳。

持续“更新”高价，反而让中骏集团和建发集团尝到了甜头。 在2009年上半年厦门房企销售排行榜中，建发和中骏分别以45.99亿元和34.44亿元的权益销售金额排名前两位。 2019年，建设和中骏也在厦门房企销售金额排行榜上排名第一、第二。 厦门的土拍热度和地王频繁的易主也认为，为此前高价项目的上市、去化增加了动力和芯片。

“地王项目之所以迅速进入市场，并取得了良好的蜕变，是因为厦门岛内的土地市场长期被切断供应，长期以来积压的市场诉求得以释放。 ’据这些行业人士介绍，这些项目的价格与周边二手房的价格差距不大，较为合理，顾客接受度较高。 另外，岛内也有很多诉求于高级改善项目的旧改易拆迁顾客。