“央视曝长租公寓高收低租卷款跑路：小白怎么不使踩雷？”

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最近，长屋公寓再现了“奔跑的浪潮”、“爆仓的浪潮”。 据广州市房地产租赁协会统计，进入今年以来，“爆雷”的长屋公寓达到26家，恰好在过去8月，全国有15家公寓倒闭。

从目前的形势来看，2019年开业的长屋公寓“爆雷”的至暗时刻，暂时还不会结束。 迄今为止，画得很好的“租赁升级”在新冠灾祸后恢复了原形。 据贝壳研究院统计，今年下半年新就业的大学生中，40%以上的人月租金在2000元以下，近70%的人接受联合租房。 在广州，新冠灾祸后，很多租客拆迁了租金较高的出租房，选择了“合租”，退居城中村。

今年上半年，前十大企业品牌的长租公寓只开了93家，开店率为8.2%，但这个数字去年超过了70%。 规模下降后，长屋公寓向投资者讲述的故事，即“大规模获胜组”，可信度将下降。 此外，杭州、西安等城市相继出台租赁新政，要求将所有租金和押金纳入监管专家范围。 这不过是长屋公寓生存模式的7英寸“高收入低借款()支付承租人租金，比收取承租人租金还贵)、“长收入短付款”)收取承租人租金的周期比支付房东住房价款的周期长)

一位“80后”创业者说:“疫情最严重的时候没有倒下，但现在倒下了。” 他的困惑和他的脸一样稚嫩，背后反映了长屋公寓最致命的缺陷。 租用长屋公寓的创业者们有青年才俊、创业行业的触摸、多年的淫乱、对资本懂得“讲故事”的方法等共性。 问题是，他们根本不擅长房屋租赁法则，连租赁该如何经营，心底也不知道，只知道这是资本和政策的风口。

确实，房屋租赁是有风吹草动的。 否则，也不会写在国家文件里。 问题是，这个风不是其他风。 从衣食住、四个行业的嫁接网络中诞生“独角兽”。 例如，穿衣有淘宝、唯美会、吃饭有美团、饿了么、移动有滴滴等。 这样看来，似乎只有所居住的行业没有想到独角兽。 前景如何诱人，促使人们到资本面前后来注入巨额资金，但现实却比资本想象的要吃力得多。

租金强调刚性，客单价(月租金)很高，但长期租赁市场的容量不能这样计算。 因为，租金与收入高度相关，租金大多是收入较低的新市民。 在租用公寓雨后春笋之前，多途径的供应已经形成。 例如城中村、公司宿舍是珠三角最主要的租赁房源，“房东-业主”之间的租赁也由来已久，灵活方便。 “90后”等对租赁质量有要求，但市场规模不大，长屋公寓只是“小产品”。

目前，热点城市的“散租”收益率只有2%至3%，长租公寓必须纳入装修、管理等价格，自然很难赚钱。 笔者知道一家多次辛苦的租赁公司。 他们通过寻找废弃酒店和商业裙子，降低价值成本，搭配不同价格的产品，提高出租率、人房比例(一个员工管理的房间数量)来赚钱。 此外，他们还可能通过逃税来恢复利润。 这可以说是资本市场的做法是风马牛。

近年来，很多城市有数百名父母开始租用公司，将来很多都快要倒下了。 辛苦并不是没有机会，而是放弃资本赚钱的梦想，放弃“只快不坏”的做法，弯下腰，研究租客需要什么样的服务，然后滴水石，工作很久

当然，各地管理部门在计划调整(工改、商改)、消防验收、融资方面，要落实国家扶持政策，不得转嫁责任。 长租公寓的难度也与高价格和融资的难度有关。 最后，最近爆发的“退路”者，甚至不是创业者，而是赤裸裸的诈骗行为。 总的来看，虽然是典型的民生领域，但底线不断“被践踏”，长屋公寓的消失，反映出全领域远离租房本源，亟待全面改革创新。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)