“深圳旧改洗牌”

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经济提醒网记者陈博深一体化城市更新集团(以下简称“一体化集团”)董事罗宇注意到一个现象，今年以来，许多房企退出或出售旗下部分劳动改革、劳动改革项目，回收现金投入商住系旧改革项目。

典型如碧桂园，2019年底，将60%的股权出售给京基后，碧桂园退出了位于深圳南山区南山街荔枝公园附近的旧翻新项目。

这个项目已经得到了特别企划的批准，将来计划成为一个商业项目，但是居住功能不是一套。

4个月后，碧桂园确认将成为东莞市原诺基亚旧厂房的改造开发主体，计划投入35亿元的改造资金，未来项目将成为集办公、独栋房屋研发、高层公寓、商业于一体的综合体。

与此同时，碧桂园正式进军已经成立的深圳龙华大浪下早旧村改造项目，将项目办公室命名为“碧桂园下早项目部”，该项目主要为居住用途。

后退一步，碧桂园完成了一次旧的更新换代，退出了自己不懂的、改造周期长的工程改革项目，向擅长的商住行业集中了火力。 在深圳市更新市场上，不少房企选择像碧桂园那样换仓库。

深圳旧市场改革的背后有政策导向的结果。 《深圳市工业大厦及配套用房转让管理办法》(以下简称《办法》。 ()、《关于停止商务公寓的批准通知》等文件公布后，工改工、工改商项目房地产开发的高溢价“捷径”被关闭。

此外，历时6年探讨的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》尘埃落定，给许多停滞不前、改建旧住宅的房企带来了希望。 新条例将原本拆除必须得到拆除住宅100%同意的比例降至95%，重新唤起了开发商参与旧住宅社区改造的热情。

“改变旧仓库并不意味着开发商的能力不行，而只是改变投资战略。 ’这几天，罗宇不断向业界人士强调自己的意见。 一些房企以前扩大了很多核心区域、核心区域的工程改革项目，现在调整甩卖，回收资金再配置一些高质量的项目，不是更好的战略吗？

瞄准旧改革

拉动多个城市更新项目的并购交易而完成的整合集团，最近频繁受到开发商和金融机构的咨询。

这些不同属性的公司关注的问题很相似，哪些旧变更项目的所有权在哪些金融机构，那些企业参与了哪些旧改革项目的前融，成为股东之一。 咨询的目的是找出相应旧改革项目的“金主”，就项目的投资、收购、合作进行协商。

由于城市更新周期长，如何筹集资金是住宅企业在城市更新实际工作过程中的最大挑战。 进入今年以来，整合集团采访了约120家住房企业，着重于两点。 第一个是项目是否做前融，第二个是前融是否由那些机构提供。

结果，65%的开发者在旧改革中采用了前融工具。 从工具种类来看，49%使用银行，15%使用资金管理计划，18%使用私募基金，18%使用信托。

早在去年，随着房地产领域融资受到“紧箍咒”，银行非标融资全面缩水，旧贷考核更加谨慎，信托银行通道基本关闭，基金缩水，危险资金、外资“门外”，深圳市更新进入清算阶段。

从那时开始，城市更新前就处于严峻的局面。 但是，疫情之下，货币政策松动刺激了房地产领域的复苏。 在流动性比较充裕的背景下，就像上述蜂拥而至的开发商和金融机构一样，深圳市更新迎来了上市活跃、资金进入意愿强的转变。

集团在调查了50家金融机构的城市更新投资后，得出了“旧改革将成为投资热点，市场资金充裕”的结论。

调查显示，三分之一的金融机构表示，今年城市更新投资规模在5-20亿元左右。 “大多数受访者和机构表示，疫情不会影响投资信心。 ”罗宇在调查中发现，金融机构投资偏向债务和股+债； 特别认可后的项目是投资优先，特别喜欢劳动改革项目。 “深圳住宅刚性诉求强，劳动改革不明确性小，但目前市场上供资者选择的目标也非常少。 ”

投资机构面临的第二个难点是对旧改革投资逻辑和项目不明确性的把握。 罗宇上半年与多家投资机构进行了交谈，他了解到，受疫情影响，旧改革项目阻碍度较大，资方只能适时出台一系列优惠、援助政策，推进被困城市的更新项目。

赔钱换仓库

虽然投资机构的流入强烈要求争夺高质量的旧式资源，但资金诉求量大仍然是城市更新的最大痛点，承压能力的不同，导致不同阵营房企的应对措施出现分化。 top30房企融资能力强，继续大鱼吃小鱼，追求商品价值累计； top31-100房企终止了部分项目的现金流，选择低价进入市场。

深圳南山区南山街道荔枝林公园附近，紧邻前海中心区，拆除占地约6818平方米的更新单元项目，于今年3月底进入实施主体确认阶段。

开发用地面积6527平方米，计容建筑面积5.14万平方米，土地属性为商业用地。 更新的业态计划将商务、办公室、酒店一体化。 其中，商业、办公和酒店业建筑面积50300平方米，公共配套设施面积1100平方米。

从计划来看，这个人数不多的商业项目没有设定住房指标。

年，该项目被列入《年南山区城市更新单元规划第一批计划》，申报主体为深圳市荣基德投资有限企业(以下简称“深圳荣基德”)。 年，深圳荣基德股东对深圳市碧桂园房地产投资有限企业持股比例变更为60%，深圳市京基房地产股份有限企业持股比例占40%。 按照计划，项目将由碧桂园和京基共同开发。

2019年12月，在获得专项规划批准一个月后，深圳荣基德再次转型为有限责任企业(法人独资)。 今年3月，在试图确认实施主体为深圳荣基德时，成为深圳市京基房地产股份有限公司的全资子公司。

今年3月，东莞市南城街道诺基亚工厂的城市更新项目被列入东莞市年重大备用项目，文件名为“南城碧桂园科技产业中心”。

2月底发布的《南城周溪社区诺基亚现场城市更新“1+n”总体实施方案》中，明确东莞市分割和实业投资有限企业(以下简称“分割和实业”)为改造开发主体，计划投入25亿元改造资金。 从股权结构看，分拆和实业持股东莞市碧桂园房地产开发有限企业51%，东莞市世同实业投资有限企业49%。

该项目原用途为工业用地m1，原建筑面积约6.4万平方米，容积率0.77，地上建筑物已安置空。 改造后，该项目将用于新型产业用地m0的建设，建筑面积增加到29.58万平方米，容积率将上升到5.02，规划建设科技研发楼和产业独栋、配套高层公寓、基础商业配套及基础商业空之间。

“仓储更换调整是今年深圳市更新行业的新常态。 ”罗宇注意到，今年上半年，许多房企退出或抛售深圳旧改革项目，回收现金流并投入其他高质量项目。

出售项目所有权是开发商最典型的仓储更换方法。 大股东向小股东转让股份，还是小股东向大股东出售股份或向第三方机构出售。

桂园是深圳偌大城市更本潮中的侧影。 年，碧桂园通过股权收购的方法获得了位于坂田的工改保项目的72%的股份，正式进入深圳，此后在深圳和临深区获得了许多旧改项目。 据碧桂园附近的一位人士经济注意报报道，近两年来，碧桂园相继退出或出售深圳和东莞的部分旧改造项目，以工改项目为主，也有少数旧村改造项目。

不仅碧桂园，大部分开发商销售的项目也聚焦于工改工和工改商进行两类旧改项目。 世联行( 002285，股吧)集团首席工改顾问董极表示，深圳本土房企操作能力强，现金流稳定，换仓概率低。 外来住宅企业的盘子扩大了，现在拿到了一些棘手的项目，筹集了资金做其他项目。

据罗宇所知，目前大开发商推出的置换项目至少有几十个，但置换成功率不高。 “你不想要的是，只要不打折销售，其他公司也不一定需要。 ”

目前，放在待售“货架”上的旧翻新项目，大部分在-年高价时拿到，加上几年的沉淀价格和资金利息，售价更高。

“基本上是亏本销售。 只能赔钱，不能溢价。 》董极例表示，每年花10亿元拿下旧改革项目，在通胀和土地增值的背景下，目前只花11亿元出手，溢价部分价格不足以覆盖5年的资金价格。

爱惜商业住宅

“这两年大部分开发商的现金流压力很大，抛售的主要目标是回收现金。 ”董极说。

即使资金宽松，城市更新前融也越来越活跃。 但是，相比之下，金融机构更倾向于网络。 在旧改革水平上，资金方优先考虑体量大的旧村改造项目。 周期时间长，不明确的因素很多，但可以分割推进。

但是，工程改革项目即使资金到位，由于项目销售难度大、运营不善、开发商操作压力大，金融机构一般将这类项目放在投资的垫底。

融资不顺畅，资金压力大是许多开发商采取仓储更换手段的第一要务。 但更重要的是，监管部门要求工改项目回归产业服务属性后，开发商对工改项目和工改项目的市场潜力不太看好。

“价钱贵、业态差、周期长、碧桂园自己也消化不了。 》一位上市房企深圳地区投资负责人在经济提醒报告中表示，项目始终没有进展，在旧改革政策收紧的前提下，整体推进难度不断加大，这成为碧桂园部分劳改项目改仓的原因之一。

董极先生在与住宅企业的交易过程中发现，评价开发商是否维持持仓时，首要需要考虑两个因素。 一个是项目能否落地实施，另一个是实施周期和收益如何。

“前几天，房企扩大工改工或工改商项目取决于当时的政策和市场环境，但目前工改市场和政策相对悲观，最终导致项目开发周期延长，市场化难以实施。 此时，住宅企业的项目投资收益和开发周期的重估结果与上一年不太一致。 ”他说。

远洋集团总裁助理、华南地区总经理赵建军在经济注意报采访中表示，远洋在深圳选择旧改革项目的首要因素是可操作性，其次是安全性和效益。 “可操作性”包括计划是否能够通过批准、拆迁是否能够推进、账面是否能够计算、周期是否能够控制。

“深圳有一个辛苦了20年的老项目。 我会果断放弃这样的项目。 ”赵建军表示，远洋期待深圳旧改建项目的平均开发周期“最早3年左右，最晚6-7年”。

远洋标准代表了深圳许多房企的想法。 深圳公开挂牌土地价格高，旧改革拆迁困难周期长——年，大量外来房企、资本通过现场收购跃入深圳工改工业。 那时房企想为这样的项目买东西，看中后期的提容特点。

擅自将工改项目改为居住功能，或者拿着工业住宅的指标建造loft公寓分期销售，是早期工改项目的普遍开发模式。 此外，深圳原特区的内部分工改革项目不需要缴纳商业地价，而是从土地价差中受益。

过去，一个工程改革项目从立项到审批的时间大致为1.5-2年，3年即可实现收益。

现在形势急转直下。 今年1月公布的《办法》要求，工改工辅宿舍的销售必须捆绑研发用房或厂房，且宿舍配比面积不得超过总建筑面积的30%。 “这项规定非常致命，减少了客户，难以销售，项目的现金流也几乎中断。 ”董极说。

《办法》严格限制厂房和研发用房的最小分割面积、购买对象。 购买资格和准入门槛提高后，工改项目市场去化的压力较大。

“政府希望工改项目产业化运营，开发类公司持续经营持有型项目并不容易。 而且，如果政府加强产业审查和监管，整体周期肯定会变长。 ’董极运营的旧改革项目在年立项后，至今年6月成立了特别规则，但尚未批准。

开发商倾向于向改变商住的项目投入资金。 但是，符合目前市场标准的商住旧改造项目非常稀少。

罗宇表示，一个工程改革项目资金量大，现金需要长期沉淀。 如果改变仓库，向资金量少的旧村项目投入资金，辅助融资，开发商的现金流就可以几乎连续滚动。