“寂静中报会 阳光城继续降负债与2000亿+目标的距离”

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房地产网时间已经到了8月底，各房企纷纷公布中期业绩，但相对于去年，形势相当冷淡，开业绩会的公司减少了几家。 阳光城( 000671股吧)是其中之一。

三个月前，阳光城审议并通过了第十届董事局管理层组合方案，但没有太大变化。 林腾蛟仍然是阳光城董事局主席，朱荣斌仍然是执行会长兼企业总裁，吴建斌、院乃桂担任企业执行副总裁。

对朱荣斌来说，又是新的三年。

阳光城总裁从最初的陈凯到张海民再到现在的朱荣斌，管理层也逐渐走向稳定。 企业组织变革落地，形成集团-区域-基层三层结构，更加强调精细化管理。

8月19日晚，阳光城集团股份有限企业发布上半年报告，在国内遭遇疫情和经济下滑的背景下，营收、净利润同比增长，实属不易。

据中国新闻报道，阳光城营收241.2亿元，比去年同期增长7.15%的归属于上市公司的股东净利润17.03亿元，比去年同期增长17.53%的合并报表净利润17.71亿元，比去年同期增长14.98%，基本每股利润0.37元。

另外，阳光城通过几年前规模的高速增长和连续几年减少债务取得了一定的效果，财务报表也显得越来越“漂亮”。

在“双斌”的带领下，阳光城跃上房企销售前15名，跨越了2000亿的门槛，但增速放缓、毛利率下降、净利润率仍处于较低水平，在负债等方面，需要做出越来越多的努力。

2000亿+距离

前几天，吴建斌在博鳌房地产论坛发表演讲时说，房企有天平，左边是负债，右边是规模，中间是利润。 公司的目的是为了这些指标而奋斗，债务和规模之间的支撑点是利润。

目前利润仍然是阳光城的短板之一。 据中国新闻报道，阳光城时期合并报表的净利润率比上年末上升0.26个百分点至7.34%，合并报表妈妈的净利润率比期末上升0.47个百分点至7.06%。

另外，阳光城上半年房地产主业营收为231.72亿元，但毛利率比去年同期减少1.27%至25.67%。 分地区看，华东、西北和华南地区毛利率分别为-2.75%、1.43%和-5.47%。

除去追赶规模的几年，下半年开始阳光城也开始重视产品。

朱荣斌表示，将在内部制定目标，在三年内真正实现全面质量的提高。 “这两年非常重视质量，产品是实现溢价的根本途径。 只有提高质量，才能提高效益。 ”

在今年年初的业绩会议上，吴建斌也表示，提高利润是重要目标，未来也将继续保持这一毛利率水平，尽量实现改善。 例如，作为土地购买、设计、大规模运营等的一环，以及在降低财务价格方面，还有很多工作要做。

另外，阳光城提出了全年的“六大目标”，围绕引进战术投资者、提高股债资本市场认同度、销售、投资、质量工程以及10万+交付等方面展开。

的报纸中，阳光城再次强调年初定下的目标不变。 只是今年的销售目标已经不是具体的数值，而是未知数，朱荣斌也没有为阳光城设定上限。

上半年，阳光城全口径销售金额900.09亿元，而去年同期累计销售金额900.73亿元。 权益销售额579.74亿元，比去年同期权益销售额577.12亿元略有增加。

前7月公布的销售数据显示，阳光城累计销售额1080亿元，比去年同期增长1.84%，后5个月对阳光城仍然非常重要。

在投资土地方面，上半年阳光城以对价327.95亿元补充土地面积约827.53万平方米，综合楼价6637元/平方米，其中权益土地面积404.63万平方米，预计权益物品值850.24亿元。

在超过800万平方米的新增储量中，阳光城公开征集面积492.87万平方米，收购新建334.66万平方米，公开征集和收购比例维持6:4。

阳光城称，将反复实施“三全”投资战术，适时通过拍摄、收购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇建设、外部战术合作资源寻找等多种玩法进行投资布局。

除土地外，阳光城在城市更新方面也有了新的进展。

一年前，阳光城被广州荔湾区茶滘的旧改革项目打动了。 今年5月6日，阳光城全资控股的广州利碧旗胜持有香港力诚集团旗下广东富坚房地产投资集团有限企业63.5%的股份。

据悉，广东省富坚子企业与广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合公司分别持有“广州市茶滘置业快速发展有限企业”的25%和75%的股份，阳光城也执行了茶滘旧改革项目的主体。

截至今年6月底，阳光城累计土地储备共计4993.77万平方米，预计商品价值6844.8亿元，权益比例为65%。 其中，一二线城市未来可销售价格预计占73.71%，累计价格为地价4430.79元/平方米。

减少债务的天平

除了规模、利润外，负债也构成房企天平的重要一部分。 上半年，融资环境的松动为房企提供了较大的空区间，但下半年仍充满不确定性。

擅长财务管理的吴建斌有着执着于优化和提高阳光城资产负债表的研究和动力。

在博鳌房地产论坛演讲时，吴建斌指出，相当长一段时间内房地产市场的高财务杠杆不会下降。

“一是没有这个条件，二是没有这个理由，三是可以促进企业高速增长，心理上也不需要，最核心的是要把经营现金流作为第一要务来抓。 ”这几篇也印证了这次阳光城发表的中报。

今年上半年，阳光城的有息资产负债率为33.06%，比2019年末减少3.46个百分点。 负债率为114.98%，比2019年末下降23.22个百分点，平均融资价格为7.5%，比2019年末优化了20个基点。

截至今年6月底，阳光城账面合同负债850亿1700万元，有息债务规模1126亿6100万元，近三年一期均保持规模，到2019年有息债务分别为1134亿元、1126亿元、1126亿2100万元。 非银融资占去年年末的24.94%，持续下降到22.19%。

另外，今年由于受到新冠灾祸“黑天鹅”的影响，报告期间阳光城大力加强现金流管理，经营性净现金流入比去年同期增加76.9%至153.85亿元，主要是由于联营、合营企业的销售款回流增加。

数据显示，阳光城期间全口径退款金额为683亿元(合并+联营)，平均退款率为80.12%，退款金额维持在以前的水平。

但是，在投资和筹资活动带来的净现金流方面，阳光城双双创下了负增长率。 其中，投资性纯现金流入为-89.18亿元，筹资性纯现金流入为-43.48亿元，比去年同期减少153.36%和840.12%。

另外，阳光城期末账面货币资金为483亿5000万元，比2019年末增长15.18%，占总资产的14%，实现了全额覆盖376亿5200万元的短期有息债务，但短期有息债务规模占总有息债务的比重比2019年末提高了3.7个百分点至33 %。

在吴建斌看来，继续扩大房地产规模，有这个机会，是确实的。 但是，对于不可能三角(规模、利润、债务)的考验，各公司有必要在竞争中学习自我平衡。