“融资价钱两极分化加剧 高杠杆房企推高息债“饮鸩止渴”？”

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经记者吴叙颖经魏文艺

尽管债务高峰到来了，大部分房企似乎一点危机感也没有。

据克比瑞统计，年上半年房企海外债务到期约1020亿元，下半年约937亿元。 2021年上半年达到1782亿元，超过2019年全年到期额。 但是，由于大环境宽松，房企融资向积极的方向快速发展，价格似乎没有以前高了，资本依然热门。 然后，后冠状病毒时期，市场的复苏也给住宅企业带来了不小的信心，出现了向上的行情。

从宏观上看，房企融资规模和融资价格无疑经济复苏显著。 根据贝壳研究院公布的数据，今年前五个月，房企国内外债券融资累计约5627亿元，融资规模为2019年全年48%，预计全年房企融资规模将超过2019年。 此外，房企发债利率也进一步降至低位。

《每日经济信息(博客、微博)》记者观察到，尽管许多房企都能盈利，但债务价格两极化的趋势没有改变。 万科、中海、住房大企业可以以2%左右的低息发行债务，但退市危机尚未消除的后发集团计划以22%的票面利率发行美元债务。 对于资金链紧张的中小住宅企业来说，最好的归宿可能是“出清”。 不是用高利率借钱解渴。

住宅企业融资将迎来“红五月”

上个月是住宅企业融资的“红五月”。 国内债券继续火热，但海外债券在3月跳水，沉寂一个多月后也逐渐回暖。 5月以来，陆续有许多房企开始在海外发债。 根据贝壳的数据，5月，国内外债券融资总额约发行617亿元，比去年同期上涨31%。 今年前5个月房企国内外债券融资累计约为5627亿元。

wind数据显示，5月份中资房企共发行57.19亿美元债务。 其中，5月20日碧桂园发行5.44亿美元优先票据，票面利率5.4%； 当天，力高集团就发行2023年到期的1亿5000万美元优先票据达成了购买协议，价格达到13%。 5月15日，正荣地产发行了2亿美元2024年到期的优先票据，票面利率为8.35%。

进入6月，拟发行美元票据的房企也活跃起来，正如佳兆业6月3日公布的，企业提议国际发行优先票据，目前票据定价、本金总额、发行价格及利率等全部厘定。

在最近的情况下，虽然发行规模没有恢复到3月份价格暴跌前的水平，但是时隔50多天重新开始发行，这意味着海外债务的热度明显回升。

中达证券研究部社长申思聪告诉《每日经济信息》记者，二级市场(美元债券)的交易价格已经恢复到以前的水平，无论是风险偏好还是流动性，市场都在逐渐恢复。

海外债务逐渐上升，而国内债券在大环境缓和的背景下持续维持高温态势。 由于对国内发行债务的房地产企业的考核历来非常严格，此前国内可以发行债务的房地产企业大多是杠杆控制较好的房地产企业，但在目前的环境下，一些高杠杆房地产企业的企业债务发行也顺利通过。

融资价格分为两极

即使房企融资热上升，也不是现在资金链紧张的房企能“解渴”的。 由于大环境尚不十分清楚，投资者更加重视房企资质，财务状况优异的房企一直是他们的青睐对象。

王明是top10房企的中层管理者，他所属公司的融资价格位于领域的垫底。 他在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“看评级还是评级？ 因为我们评级很好，所以价格很低，每个(投资者)都看这个。 ”

以万科为例，6月1日，万科公司股份有限公司宣布下调“17万科01”企业债券票面利率，计划在该债券存续期后两年将票面利率从4.5%调整为1.9%。 这样大幅度降低票面价值，万科在债市的议价能力明显。 而且，万科的资金面足够稳健，否则也可以证明没有这样做的基础。

6月3日，珠海华发集团成功发行年度第十三期超短期融资券，实际发行金额10亿元，票面利率仅为1.35%。 另外，苏高新、上海金桥、南京高科( 600064、股吧)等房企5月融资价格均低于2%。

与上述低息融资住房企业相反，徘徊在退市边缘的发明集团也发行了美元票据，但利率非常高。 6月1日，发明集团提议发行1亿7600万美元的债券，按年利率22%计算利息，其美元债务将于年中到期。

22%的票面利率几乎是今年房企发行的所有债券中利率的最高水平。

一位不想出名的债券拆币师告诉记者，海外融资的价格有点分化，所以现在可以发行，但没有很多选择。 利率比以前好一点，但不是下跌的趋势。

然而，对许多资金紧张的房企来说，目前的债务发行价格并不排在首位，债券顺利上市以度过债务期限显然至关重要。

典型的是富裕的土地。 今年以来，富力地产发债渠道火力全开，发行7亿元超短融、4亿美元优先股和10亿元国内企业债，100亿元企业债通过交易所。 此外，富力地产的光证-首-富力万丽酒店资产支持专项计划状态为25.27亿元。

资金紧张的泰富汗也宣布，计划3月发行120亿元的企业债务，最长限制为5年。 募集的资金拟用于偿还企业债务、项目建设、补充流动资金，但至今还没有着落。 如果企业债务发行成功，对泰禾来说无疑是个好消息。

长期以来，在“房地产不炒”的基调下，房地产企业没有比资金链健康、基本面良好更重要的事件了。 毕竟，连恒大都要决心“控制规模、减少债务”，所以其他房企必须以此为信号勇敢地生活。