“碧桂园创投参与投资革新药公司和铂医药C轮融资”

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作为万科多元化赛道的一部分，《经济提醒报》记者陈月芹瞄准的是“哪些事业没有最终落实、雄心勃勃、理想”的年轻人。 这三个标签也适用于仍在摸索中的万科租赁公寓事业。

万科的商业地图中，万科曾经被寄予厚望，万科不惜在北京、深圳等地包围攻城略地。 但是，和所有运营型房地产一样，投资大、收益周期长、资金滞涨等问题也是长租公寓面临的商业难题。

2019年万科对包括长屋公寓在内的新业务进行了新的“思考”，包括暂停新拓“万村计划”在内，长屋公寓业务也开始“平息”。 万科一直在探索如何平衡投资和收益。

7月，北京成寿寺集体土地建设租赁住房项目“泊寓院儿”正式入市，这也是全国首个集体土地租赁住房项目。 目前，901套房现货面向市场出租，前235套房现货于5月下旬出租。

作为建设方和运营方，万科如何搞好这长达45-50年的生意，平摊账目，实现可持续盈利，不仅是政府、村集体、万科在意的问题，也是投资者在意的问题和其他房企在意的重点

要结账吗？

成寿寺泊公寓项目位于南三环方庄桥西南角，总用地面积1.03万平方米，总建筑面积4.75万平方米。 4栋长屋公寓的计容建筑面积为2.88万平方米，地下建筑面积为1.87万平方米，包括商业空间和车库。

成寿寺泊公寓项目由丰台区南苑乡成寿寺村和万科合作，其中成寿寺村以土地经营权为出资，万科负责项目开发、建设和运营等，项目完成后，万科获得项目45年的经营管理权和收益权，由此

年4月，北京金城源投资管理企业和北京万科公司有限企业共同出资设立北京金城万源置业有限企业，作为成寿寺泊公寓项目企业，前者代表南苑乡成寿寺村持有集团股份51%，北京万科股份49%。

由于无需支付转让价格，成寿寺项目最大的投入来自建安、装修等价格，万科负责投入建设开发价格和后期运营价格。 据统计，成寿寺泊公寓项目建设价约1.2万元/平，项目整体建设投入约5.7亿元。

万科每年需要向村集团支付担保费的收益，收益超过预期的，村集团将分享一定的红利。 一位top5集中型长租公寓高管表示，这类集体土地租赁项目的保底租金较低，约为0.1元/平方米/月。 “集体土地出租房屋的土地价格几乎为0。 ’据成寿寺泊公寓负责人介绍，万科需要支付集体土地的聘用权和经营权费，但放在45年的经营时间上，这笔费用可以忽略不计。

成寿寺泊公寓有约901间公寓、3800坪商业和600坪社区配套面积。 其中，公寓分为20、29平方米的独立房间，29平方米的宽敞房间有36套宠物、健身等5种主题房间，2种房间的实际居住面积为14、19平方米。

预租优惠后租金约2800-3000元，4700-5500元，公司客户可批量减少5%的租金。 主题房的租金比普通大型公寓贵300-500元/间。

从两种面积的房屋比例来看，20、29平方米的户型基本各占一半，根据住宿公寓方公布优惠后的租金上限计算，在所有房屋都满的情况下，成寿寺泊公寓项目的租金收入约为360万元/月。

北京万科方面表示，除应缴纳的水电费用外，住宿公寓租户无需承担服务费等额外费用。

据贝壳找新闻介绍，项目周边方庄和成寿寺40-50平方米的普通居室租金价格在4000-5000元/月左右，份额在2000-3000元/月左右； 可以自由租赁的价格大多在2500-3500元/月左右。

成寿寺泊公寓有300辆停车位，按各停车位月租金500元计算，年停车位收入约180万元。

此外，项目齐全的街道对面的商店和地下一层的文化美食街也能贡献一定的租金。 负责成寿寺泊公寓的工作人员根据经济注意报称，后期北京万科将利用社区提供的公共空间增值服务和面向租户的增值服务等，但公寓租金收入仍然很高。

反省就可以了

“意识到要完成这件事比想象中要难得多。 ”万科副总裁、北京地区首席执行官兼北京万科总裁刘肖坦率地表示，集体土地租赁房屋建设有一定限制，需要抑制开发商的运营能力，持续压低运营价格，运营细节也非常重要。 “资金价格低、运营价格低、建设时间短比其他公司有特点。 ’刘肖的总结。

成寿寺泊公寓项目当初的目标是建造“房租3000元，上下班时间40分钟”的年轻人公寓。 根据价格测算，在3000元租金的概念下，理论上每平方米的建安价格约为1.2万元。

首先，“压低地价，与村子谈谈”，严格控制土地取得和采用的价格是刘肖总结的第一个要素。

其次，建安价格是最大的打击。 刘肖表示，由于建筑规范中没有特殊的租赁公寓标准，毕竟没有标准，所有的严格程度和价格也必须是最高的。 例如，车位的配比、日照、防火，给价格带来很大的增量和不明确性。

例如，防火标准是什么？ 刘肖进一步解释说，住宅防火是分层的，但公寓项目需要按照酒店标准，分户防火，每个家庭都有消防淋浴、弱电系统、强电系统等。

地下室占一个项目不小比例的建设价格，按照住宅标准，北京市车位配合比为1:1，这个项目需要挖4-5层。 万科以非年轻人需要停车位为由，召开丰台区和专家论证会，最后将车库比例降至1:0.36，约有300辆停车位，车月租金500元。

据上述租赁公寓的高管介绍，挖掘两层地下室预计可以节约3000万元以上。 负责的集中式长租项目也面临着车库比的问题，需要与区政府共事，但通常车位配比只降至1:0.5-0.6。

建设过程也将考验开发者如何有效利用时间和空之间。 成寿寺泊公寓项目于年3月15日获得设立批准，8月23日获得《工程施工许可证》，总使用时间5个月，比计划提前2个月开工。

为了节约施工时间，万科采用全干式施工法消除了现场浸湿工作，雨季施工方便插入，无需立面封闭，装修工期从30天缩短为10天； 项目单层极限施工时间使用货架空体系+机电标准管井、标准路线，因此实现主体结构施工不需要等待关闭，工期缩短到15天。

项目运营价也是一笔不小的支出，据在北京造长屋公寓的人介绍，900房间的集中型公寓项目，按照包括人工成本在内的各种价格计算，每年的运营价至少在2000万元左右，其中人工价格比较大。 “实际上，在北京市场上，有实力进行集体土地租赁项目的主体数不胜数。 ”万科泊公寓的负责人坦言，项目建设有较大投资，集体土地不是拍摄获得的，不能用作抵押。 因为这个开发商在资金、贷款方面要有很多突破。

据其公布，北京万科以信用为担保，通过国开行获得25年期国开行专项信用贷，利率低，融资价格低。

万科负责人指出，成寿寺项目仍需缴纳12%的房地产税，目前可实现约6%的资产收益率，微利可持续发展。 如果政府能给予税收减免，建议将降至4%，集体土地租赁项目将更加可持续。

吃螃蟹的人

万科是年以来这个集体土地建设租赁住宅的风口，是第一家吃螃蟹的公司。

年，北京对楼市打出了一系列“组合拳”。 冰与火的分水岭起源于“317”新政，北京出台限购新政，要求购房认贷，提高购房门槛，从而抑制投机，房价开始下跌。

除了着手交易外，北京还将通过“多代理供给、多渠道保障”增加住房供给，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央定位。

集体住房建设租赁住房正是三年前住建部、国土资源部共同构建超大城市、核心城市完整租赁住房体系，缓解住房供需矛盾而编制的问卷，有北京、上海、广州等13个城市约需答复。

年8月，原国土资源部、住建部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。 3个月后，北京市计国土委、住建委发布《关于进一步加强利用集体土地租赁房屋建设事业的意见》，确定集体租赁房屋为农民集体持有的租赁房产，可以依法租赁收益。 不得对外销售，也不得出租销售。

并且，根据《北京市总体规划(-2035 )》的要求，-2021年北京将供应1000公顷集体土地用于集体租赁住房的建设，其中租赁住房50万套。

随后，年初集体土地租赁住房项目签约，开工建设。 目前，首批项目已逐步竣工并投入市场。

万科是其中首批被抢入局者，目前北京万科获得6个集体土地租赁项目，总投资额约90亿元，建筑面积75万平方米，拟供应约2万套/房租赁房源。 年-2022年3年间，北京万科计划每年新增约7000个租赁房源。

在住宅企业的自营长租公寓中，长租公寓行业最先试水的开发商也属于万科。 早在年初，单身公寓的企业品牌“万科站”上市，之后更名为“泊寓”，加速了年规模的扩大，在全国开发了8.4万套公寓，成功开业了2.4万多套公寓。

同年，万科出台“万村计划”，通过租赁后改造的方法综合整治、租赁运营城中村，植入商业、产业、文化等文案，用相对低廉的钱挖掘存量房地产改造，推动居住升级。

作为全国试点城市，年北京已明确集体土地租赁住房项目39个，涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区。

前面提到的长屋公寓高管坦白说，北京集体用地租赁项目整体价格投入非常大，不是每个开发商都玩的起。

集体租赁用地和集体用地有本质的区别。 该干部表示，北京集体租赁用地上市流程必须在区级提出立项指标，由各乡自愿上报，并请地区规划部门改变土地性质，通过一系列手续将集体用地转为集体租赁用地，才能按照正常的土地开发建设，最终实现住宅租赁

“它在某种程度上类似于上海的库存用地‘二次开发’，但上海是工改租赁、商改租赁，还是履行了正常的招商手续”

北京集体租赁项目的常规开发模式是，村集体经济组织和社会公司设立合资企业，村集体部分占51%，公司占49%。 但是，上述高级管理层指出，最近在制度上进行了调整，村集体占股的比例可以更低。

上述北京万科负责人表示，北京万科没有直接逐村集体对接，而是在各区设立企业平台，在区领导下协商合作模式、商业条款。

那时区里也认为，土地开发住宅后，村民得到了拆迁款。 透支了4、5十年的收益，一代人可能全部花光了。 因为，在这个区，村集体有获得长期担保收益和红利的倾向。 村民每个月都有基本保障。

尽管不需要土地价格，但许多区政府鼓励公司采取集体土地租赁项目，这位干部对集体用地租赁项目保持谨慎态度。 “年、年发售的土地有一部分位于偏远地区，租金价值不高。 例如顺义地用于租赁并不容易。 ”

因此，集体土地租赁项目对交通、区位要求较高，在建安价格差不多的情况下，三四环内项目的租金可以到3000元-5000元，租金率很高，但到了五六环外就很难平帐了。

该干部和团队估算，在某5-6环间长屋公寓项目中，土地不花钱，土地不租金，但即便如此，建设价格投入也难以收回，商业逻辑不成立。