“上半年楼市基本复苏 局部波动不改全年平稳趋势”

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证券时报记者张达

今年突然的新冠肺炎疫情，冲击了原本增速放缓的房地产领域，前两个月房地产市场断崖式下跌，但随着各地房地产政策的见效，企业活动重启的稳步推进，前期积压的购房诉求逐渐释放，疫情冲击逐渐加剧。

为什么房地产市场在经历疫情冲击后仍能摆脱v型反弹的势头？ 下半年的市场走势怎么样？ 业内人士表示，上半年市场基本回升，首要原因与当前宽松货币政策有很大关系。 但是，少数城市市场是局部的、阶段性的，大部分城市只是恢复到常态。 下半年市场将要求释放补偿性，二手市场改善型诉求预计将成为新的动力( 310328 )。

上半年楼市基本复苏

受疫情防控影响，今年2月，全国各地建筑工地暂停开工，多城市卖场暂停开放，中介店暂停营业，房地产市场被按下“暂停按钮”。 国家统计局数据显示，2月，70个大中城市房地产市场价格涨幅稳定，其中二手房价格指数环比涨幅58个月首次转为负增长，24个城市未成交。 其次，房地产开发投资、销售、房企筹资等指标累计增长率均出现断崖式下跌。 1~2月累计，房地产开发投资增长率比去年同期下降16.3%，商品房销售面积同比下降39.9%，销售额同比下降35.9%。

随着全国许多密集地产政策的出台，土地出让金延期、分期缴纳、预售条件放宽等，缓解了受疫情影响的房企流动性困难，春节后土地市场率先上涨。 从2月中旬开始，北京、杭州、宁波、温州等热点城市，多块土地高溢价成交，其中北京一块土地溢价率达到49.8%，为两年来最高。 值得观察的是，不怕这些疫情，积极抢夺土地的是资金雄厚的国企和央企。

为了影响冲刺下的卖场关闭，各房企加大了网上销售力度。 从3月开始，部分实体销售逐渐恢复，加大了房企推盘力度，前期积压的购房诉求开始释放，市场复苏。 贝壳研究院数据显示，二季度，66个大中城市新房市场成交量总体接近去年同期，二线城市成交量回升速度相对较快。 其中，长江三角洲地区市场回暖意愿明显，南京半年累计成交面积比去年同期上涨24%。 3月，点位18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%，4、5两个月环比增速分别达到39%和19%。 6月份的成交比5月份下跌，但比去年同期增加了21%。 “半年过去了，新建住宅、二手房市场基本复苏。 ”。 贝壳研究院首席分解师许小乐说。

从价格来看，上半年房价较去年年末有所上涨，改变了过去房价低迷的状况。 “新冠灾祸之下，一季度主要城市二手房均价较去年四季度普遍下跌，二季度均价随着市场修复普遍反弹。 一线城市和基本面较好的地方城市的房价最先开始上涨。 ”许小乐表示，但是，与同期相比，也有很多城市在下跌，例如北京与去年同期相比有所下跌，核心城市的价格上涨幅度很大。

不仅房价反弹，上半年地价也明显上涨。 二季度，土地供应步伐加快，规模增加，特别是一二线城市高质量地块频繁出现，加上二月份以来各地供应端扶持政策，房企土地保有热情高涨，推动了价格结构性上涨。 根据中指研究院的数据，上半年，全国300个城市住宅用地成交楼宇平均价格为5154元/平方米，为近年来同期最高水平，比去年同期上涨16.5%。 平均溢价率也超过了15%。

住宅企业正在积极获取土地，在销售窗口也在销售住宅。 截至6月底，公布今年预期业绩的30多家房企平均销售目标完成率为41%。 “根据领域上半年“四六开”的常规规律，这个目标的实现仍如预期。 ”贝壳研究院高级分解师潘浩说。

局部上升

不改变全年的平静倾向

尽管上半年面临疫情冲击，但房地产市场走出了v型回升的势头，在所有领域都处于领先地位，部分城市市场呈“躁狂状态”。 据贝壳研究院统计，6月，上海、南京、杭州、大连、长沙、广州、合肥等地二手房业主涨价率超过20%。

关于上半年市场韧性回升的原因，中国人民大学国家快速发展和战术研究院城市更新研究中心高级研究员秦虹认为，尽管受到疫情影响，但全国房地产市场回升相当大，首要原因与目前宽松的货币政策有关。

许乐也认为，金融政策溢出效应带来复苏是首要原因之一。 尽管没有直接刺激房地产，但货币政策的放松对市场预期产生了巨大的溢出效应。 而且，在通货膨胀的预期之下，重要的城市不动产的喜好将会加强。 二是在人才引进政策下加快上市。 进入今年以来，重点1、2线城市继续加大人才引进政策力度，提供购房安全保障金等，使部分顾客可以避开管制进入市场。 三是改善型住宅连锁的启动将成为新的动力。

但是，对于少数城市价格快速上涨的二手房，许小乐认为，这只是局部的、阶段性的，大部分城市只是恢复常态，难以出现房价大局持续上涨的浪潮。 由于目前市场库存居高不下，供需矛盾比较缓和； 成交周期长，市场交易效率依然偏低； 在业主的价格调整中，降价行为仍然占主导地位。 另外，新建累计半年的成交量仍有一成的不足，市场仍在回升过程中。

关于下半年的市场走势，许小乐认为，虽然以城市二手房市场分化为要点，但潜在诉求依然强烈，下半年市场并不悲观。 贝壳研究院数据显示，链家点18个城市带的观望量仍居高不下，代表下半年整体成交平稳或小幅利好，前期隐含诉求下半年可能得到补偿释放，下半年点城市二手房市场整体成交环比持平。 并且，新建住宅市场修复过程基本完成，一季度积压的诉求逐渐释放，预计下半年市场不会持续大幅上涨，但在经济下滑压力下，房地产市场作为重要的支出市场，其总量也不会大幅下降，全年将稳定在近年来的水平。

中指研究院指数事业部的曹晶晶研究总监也认为，这是因为今年上半年，特别是近几个月市场复苏速度非常快，前期抑制性的诉求逐渐释放，导致市场回暖。 上半年的这一指控可能已经得到一定程度的释放，但下半年的整体销售将恢复正常节奏。 预计今年全国商品房销售面积整体将减少5~6.5个百分点，整体销售规模仍维持16亿平方米的鳟鱼。 今年价格总体稳定，小幅上涨有越来越多的因素来自整体，1、2线比3、4线稍好，结构性变化较好支撑整个房价。

关于下半年的土地市场，潘浩预计还将保持稳定。 “上半年通过土地市场拉动新建市场迅速恢复的城市，下半年调整供应战略，以防止或抑制土地市场价格上涨和过热。 ”他说。