“长租公寓的“无尽游戏””

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文|左岸|秦言

来源:谅解备忘录

“我现在就放弃。 以前对接的管家早就退休了，新负责人一直拖着，几乎没有实质性的进展。 ’上海青客公寓的住户杨先生一脸为难地说要理解笔记。

今年3月，杨先生与青客公寓签订了租赁合同，结果刚住到4月底，房东就来告诉他要收回房子。 房东哥哥说自己不收青客的房租，已经单方面和青客解约了。 被迫搬家后，杨先生一直和青客方面沟通信息，但已经每季度支付的房屋租金和押金始终没有回来。 最近，青客公寓不断传来坏消息，杨先生收回自己剩余房费和押金的希望也越来越渺茫……

上周，媒体报道了青客公寓“倒闭”的消息。 此后，青客公寓方面立即否认破产传闻，也承认企业目前面临资金困难，但仍在正常运营。

不普通。 不是一个答复就能说的。 “房东”的生意不好似乎是一个难解的命运问题。

无尽游戏是“黑白天鹅”

其实，这不是青客第一次破产的消息。 就在两个月前，某媒体传出了“人去大楼空”的消息，当时，青客方面也予以了否定。 在再次掀起风波的现在，青客否认了破产的传闻，但承认资金链存在困难。 接二连三的负面消息似乎不断向外界传达，租用这套长屋公寓第一股的日子真的不容易。

或者，遭遇疫情的黑天鹅长屋公寓领域很痛苦。

所有问题的根源都是在这个领域未来很长一段时间内看不到明确的盈利机会。 从长屋公寓诞生的瞬间开始，缺钱似乎成为领域永恒的基调。 但是，因为缺钱，租了长公寓的人们，因为需要规模，所以疯狂地撒钱。 只有拥有更多的房源、更多的住户，维持每季的数据增长，他们才能讲述自己的故事。

为了争夺住宅并持续提高价格，在最初的两年空前盛行。 年一位网友在网上曝光，自己租的房子在两套长屋公寓互相涨价后，一个月就超过了3000元。 另外，当时我爱我家( 000560，股吧)的副总裁胡锦辉也在电话会议上炮轰多家长屋公寓公司，称:“为了扩大规模，以比市场正常价格高出20%-40%的价格争夺房源，人为提高了房价 这些违背市场规则的措施也是长屋公寓市场价格迅速上涨的重要原因。

短期内房租暴涨引起了很大争议，但随后在相关部门直接介入后，一些长屋公寓公司承诺不涨价，而是将越来越多的空投入住宅。 不幸的是，这一承诺没有被多次重申。

针对既提高房价又增加房租的恶性循环，相关房地产领域的拆房师在了解备忘录时表示:“长屋公寓本质上起着两位房东的作用，但它们的规模更大，提供的服务也更细致、更全面。 当然，规模和业务的多样化也是获得融资的基本，结果，前期的长屋公寓们不顾价格，拼命增加自己手中的住宅资源储备。 ”

早期野蛮生长战略与其他有风向标的项目没有不同。 用钱交换规模，打败对方全部，等自己在市场份额上拥有绝对的领导地位后，恢复正常的商业逻辑，通过涨价(割韭菜)等方法寻求利益。

除了长屋公寓，还包括曾经的网约车、共享自行车、二手车电器店等风口进行了说明，这样的用钱换市场的战略并不能降低真正的边际价格。 因为市场上只要有顾客的诉求，资本就会永远被窥探，即使打败老对手，也会出现新的对手，领导者永远陷入无限的“无限游戏”( infinity game )。 如果这个游戏遇到环境的突变，比如这次的新冠灾祸黑天鹅，就会突然“游戏结束”。

关于租赁公寓快速发展模式的困境，上述拆迁师强调了关于理解笔记本的问题。 “对出租公寓来说，规模既是好的也是坏的。 首先，规模增加会受到资本的喜爱，但运营价格和损失幅度也会增加。 盘子越大利润越难赚。 如果你只是区域性小型租赁公寓公司，手上只有几百间套房，在运营合理的情况下容易盈利，但在自由、蛋壳、青客这样大型的全国性租赁公寓公司，管理几十万间租赁公寓公司，会更容易盈利。 ”

租赁市场本来就是一个漫长的周期性投资项目，需要公司足够的耐心和持续的投资。 “但是，在这样长的周期里，很多资本不想等待。 ”这个解体师说。

这几个在现实生活中有很多例子。 坐在前几天走红的互联网广东省400幢大楼里的27岁的“出租屋”，是典型的小规模房东。 她的视频旨在推广自己的生意，但盈利的概率确实自由，远远高于蛋壳们。

那么问题是，已经把自己放在一半空中的大排档公寓平台上了，怎么解决呢？

资本分散为什么持续着？

ipo是大多数企业快速发展中的重要节点。 但是，对长屋公寓来说，ipo似乎成为了一个入口。 。

此次破产传闻的主角青客公寓被誉为国内长屋公寓的第一股。 青客公寓的ipo也经常演示什么是“流血上市”。 去年11月，他登陆纳斯达克，上市之初计划筹资1亿美元，最终降至4590万美元，直接对折。 这样的差距表明，从上市之初就未能获得资本市场的信任。

当时，前任我爱我家的副总裁。 景晖智库首席经济学家胡景晖曾公开表示，青客公寓上市无视上市价格后，到手的钱不到3亿元人民币，按照过去烧钱的速度，只能烧半年。 目前，胡景晖没有评价错误，自去年11月从ipo到今年5月企业承认资金困难以来，正好接近6个月。

另外，上市后青客公寓的股价并不理想。 注意股价走势，二级市场股东似乎对蓝筹不感兴趣，一天之内股票也曾零成交。 目前，青客公寓的股票交易停滞，企业市值也只剩下5亿7400万美元。

从资产情况来看，青客公寓一直处于无力偿债的状态。 财报显示，2019年度青客公寓总资产17.997亿元，总负债26.106亿元。 ~2019年3年间，青客公寓的资产负债率分别达到137.17%、143.82%、145.02%。 这样资产负债率高的危险，不仅仅是青客一家。

目前，另一家已经上市的大型租赁公寓蛋壳公寓也面临同样的困境。

上市不到半年，蛋壳公寓的股价从最高点13.9美元下跌到现在的8.6美元(截至6月4日)。 市值也从上市之初的约25亿美元降至现在的15亿7300万美元。 而且，蛋壳的损失继续扩大。 财报显示，2019年全年，蛋壳公寓净亏损34.37亿元，全年净亏损13.69亿元相比，亏损幅度扩大151.06%。

缺钱是常态，想继续经营，自己的利润短期内达不到预期，所以融资是最直接的方法。 但是，几年来，长屋公寓不仅把自己的高杠杆、长周期特征表现得淋漓尽致，而且在资本市场上也很难看到盈利的希望。 风切变的时候，投资者的热情早就消失了。

现在，没有资金输血，很难实现自我造血。 长屋公寓的租金价格一般比以前流传的租赁市场高，但是作为房东光靠赚取房租差价的模式是很长一段时间内不可能盈利的。 金融业务可以支撑一时的门户，但是在租赁市场低迷的今天，要发挥奇效并不容易。

北京某长屋公寓的一线管家说要懂笔记。 “我们从去年下半年开始，感觉市场变差了。 今年在新冠灾祸上只能说是雪上加霜。 这几个月，很多小区被封闭管理，无法进入。 即使有想租房的人也不能在现场看房间。 虽然可以在线看房间和签约，但是真正能不看房间直接签约的人很少。 因为名单很少，前几天我有两个同事辞职回家了。 ”

市场的供求决定了价格，这位管家说:“市场的活用部分从租金的价格就可以看出。 今年上半年北京租金价格基本下降。 我负责的，熟悉的这些小区，以前好的时候可以租4000元以上的房间，但是正规的居室最低5000元左右。 现在4500左右可以租到不错的正规房子。 6、7月本来是租房旺季，最近租客也确实比前三个月多了不少，但租金比往年要低一些。 ”。

贝壳研究院最新公布的数据显示，5月份北京租赁市场成交量与去年同期相比，均大幅上涨25%以上。 但在价格方面，5月份北京租赁住房挂牌价格为80.35元/平方米/月，比上个月下跌0.8%，比去年同期下跌2%。

另外，诸葛搜房数据研究中心发布的最新报告显示，5月全国大中城市租金平均价格为43.57元/平方米/月，比去年同期下降1.56%，环比跌幅进一步扩大。 全国大中城市租金平均价格连续2月下跌，租赁市场活跃度依然疲软。

商业模式有那些机会吗？

就像二手车电商不卖车，而是通过金融分割业务赚钱一样，长屋公寓的收益点也是租赁贷款等金融业务。

蛋壳公寓上市前的招股书显示，全年蛋壳公寓91.3%的顾客采用“租赁贷款”模式，全年为75.8%，2019年9个月前为67.9%。 虽然数字在不断下降，但仍占非常高的比例。 在青客公寓，截至2019年6月，企业也有65.2%的租赁房屋租金来自房租分期贷款。

为了这么高的租赁住房贷款的占有率，“你支付的不是租赁住房，而是贷款。 ”有这样的话。

但是，长租公寓本来就脆弱的资金链也加深了租赁贷款的风险。 在过去的一年多里，我们可以看到许多长屋公寓“暴雷”后，客户被房东赶出家门的新闻。 但是，租赁贷款仍然必须归还。 资金链岌岌可危的青客公寓也面临着同样的问题吗？ 住户杨说，她以前加入过维权集团，其中很多住户被租出后仍留有租赁贷款，每月需要继续缴纳贷款。

面对领域混乱，有关部门于去年底出台了相关管理措施，规定住房租赁平台不得以分租、优惠租金等名义强制承租人采用租金贷款。 另外，住房租赁平台的租赁收入中，来自租赁贷款的金额不得超过30%，超过比例的，应当在2022年底前调整。

目前，该规定还有2年半左右的宽限期，但从各大长租公寓平台租金份额数据来看，目前仍居高不下，不清楚在规定时间内是否能达到30%的比例。

面对目前租赁公寓领域的困境，还有更为严峻的问题。 在严格控制租赁贷款后，租赁公寓平台如何保证资金链的健康并最终盈利？ 这个问题几乎解不出来。

对此，相关房地产领域的拆房师在了解笔记本时表示:“本质上，长屋公寓的模式是很久以前就流传下来的，单间的利润和空安装率是一家公司能否实现利润的重要指标。 但是，目前长屋公寓领域的平均水平只有2%-4%，很多公司的空安装率位居前列。 理论上，空只有将置放率控制在10%以内，才能盈利，但现在很少有公司符合这个标准。 ”

该拆解负责人在谈到拆解时表示:“长屋公寓与wework这样的共享办公室租赁非常相似，单间的利润和空安装率水平都受到了很大的考验，但这两家公司目前都做得不好。 ”。

结束语】

规模对租赁公寓来说既是机会也是陷阱。 在租赁贷款注定成为历史的时候，如何摆脱这个规模越大损失越大的死亡循环，找到真正可持续快速发展的盈利之路，是疫情后长期租赁公寓领域“自救”的关键。

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