“地产人2020故事：穿红衣拍地，销售注水”

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作者:罗韬

[海明威说，勇气就是优雅地面对恐惧和压力。 的上半年，这种空前的情况，让所有企业和个人都感到了很大的压力。 有人正在离开这个房地产圈，有人还在异军突起。 ]

年6月18日，一家房企在负责土地投资的荒野(化名)穿着红色衣服出门，但他所在的企业今年上半年一直没有拿到土地。 这一天上午，经历了近30次特朗普，终于拿到了年的第一块地，上半年的土地投资指标也基本完成。

“我们的开发步伐很稳定真是太好了。 荒野告诉第一财经记者:“今年在新冠灾祸上对我们的企业也没有太大影响，偶尔也会彷徨，但我决心在上半年得到所需的土地。”

年上半年，受新冠肺炎疫情的影响，我国房地产领域发生了前所未有的变化。 由于疫情过后的销售下降，各企业对后续市场评价出现了分化。 而且，在偶然和必然的中间，组织结构的调整和裁员，给领域的人带来了不安感。 随着销售的回升，各城市各个项目的分化正在加剧，公司不得不重新审视自己的布局。

在这次“黑天鹅”带来的压力测试之下，几乎所有的房地产商、所有的房地产商都开始重新审视自己。 领域从规模红利时代直接跨越到管理红利时代之后，各组织、人都有不适应和阵痛。 而这一切，都迫使所有人发生了变化，保护了云层。

我看了30张土地，最终拍了一张

6月18日清晨，荒野在微信的朋友圈发了这样的话。 “今天用红色的钱出门，很自然。 ”

房地产行业的朋友纷纷留言，希望他拥有土地一切顺利。 但是，在没有得到之前，他自己也忐忑不安。 由于资金和市场的放松，实际上各大企业在第二季度开始了强力的仓储补货，对于上海这样必争之地，几乎聚集了所有主要开发商的视线。

虽然经历了近30次扑克，他也逐渐感到压力，但幸运的是，他们对这个地区的信心很高，最终得到了这片心仪已久的土地。

“在今年开始之前和之后，我看到了30多个土地，我最希望的是在上海和长江三角洲的配置。 大多数情况下，即使参加拍摄，到最后也无法多次参加。 晚上也需要交往建立关系。 从来不占地的心理压力还是很大的。 ”荒野说。

位于荒野的企业是上海当地的国有住宅企业，今年的土地收购预计为2元，但由于整体风平浪静，大部分参加的土地拍卖，基本上都成为了大众演员。

中指院数据显示，今年前5月300个城市土地出让金16219亿元，比去年同期增长5.54%，但从价格看，前5月平均楼面价5080元/平方米，比去年同期增长18%，楼面价增速为土地出让金整体增速，

6月，全国各地土地市场继续上涨，许多地方出现了高地价项目。

6月11日，温州某商住用地经过16家房企116次竞价，最终以上限价格36亿元、楼价26385元/平方米拍摄。

6月12日，厦门出让的住宅区以50603元/平方米的成交楼价创下厦门新单价。

6月15日，徐州出让的住宅区最终以总额24亿1100万元、138.45%的溢价率成交，以796次的竞价成为今年竞争最激烈的地之一。

据第一财经记者不完全统计，包括北京、深圳、成都、宁波等城市在内的土地市场今年出现了100多次竞拍。

“长江三角洲的土地我们也看过，参加过很多，但是到了后期就不能上牌了。 我们一方面不熟悉市场，另一方面对价格的期望比较保守。 ”荒野说。

实际上，一些开发商的强烈期望也导致了地价的上涨。 “夺取土地是生死线。 企业利用购物中心和长屋公寓的勾号作为土地的持有者，今年计划拿下20个购物中心、30个长屋公寓(包括轻资产)。 》中骏集团( 01966.hk )董事会主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言不讳。

“我们上半年完成了全年的土地保有任务。 下半年有空。 疫情期间，我们看好后市，为我们的投资赢得了空之间。 ”一家上市住房企业的社长向记者透露。 但是，从这家公司的土地拥有战略来看，还是集中在自己熟悉的区域，深耕土地。

根据亿汉智库的数据，跟踪70个城市土摄的数据，覆盖35个典型一线城市和35个热点三四线城市。 截至2月，全国共有28个高地价工程诞生，其中6个地块突破全市楼价，22个地块突破地区楼价。

对土地投资者来说压力很大。 如果不占土地，“饭碗”有可能得不到保证，如果占错了土地，“饭碗”也有可能得不到保证。 以前依靠房价上涨获取土地的时代逐渐过去，但之后，各土地的决定，不仅要符合市场周期，也要符合自己的特色。

“我们在上海这个区域有个项目，对区域很了解。 因为那个最终泄露了。 未来的公司还是要依靠自己核心的资源存量，否则风险会增加。 ”荒野说。

从小房企“跳槽”到top10房企

1月10日，余文婷(化名)想到要和自己所属的公司道别，这一刻，她的心充满了舍不得和泪水。

“公司资金到位，在过去的一年多里都是自助的，但最终找到了大房子的企业，成为了接盘。 那时，当上司宣布并按下按钮时，我感到属于这家公司的时代仿佛暂时告一段落。 ”余文婷说。

从2月开始，她开始心跳加速。 另一方面，大企业的人进入后，必须重新调整组织架构。 也就是说，很多以前的同事不得不面临裁员。 另一方面，疫情突然开始爆发，事业也不容易正常推进和开展。

经历了迷茫和迷茫之后，她才留下来，很多朋友都说她的运气也很好。 从一家top50住宅企业直接进入top10住宅企业，通过了这种不同的“跳槽”方法。

“我是去年10月来到这家被收购的公司的。 当时是我职业生涯最累的时候。 哪家公司都没让自己那么累过。 上市准备的过程大部分需要我完成我的生产线工作。 这里面的一切都不系统，都是自己做。 ”余文婷说。

当时，她工作累得出荨麻疹，每天都在加班。 之后，她终于组成了自己的队伍，慢慢地带着新人。 但是，企业被收购后，她也不得不和很多前同事说再见。

她其实也很幸运，过去半年，大部分房地产企业都在背后进行组织调整，逐渐被很多人“优化”。

例如，在top5企业进行市场营销的管理层在辞职后，本来收到了top50住宅企业的报价，但在进入公司前，这家住宅企业进行了地区合并，这位管理层不可思议地等待就业。

在第一财经记者微信的力矩中，希望就业的人很多。

今年以来，碧桂园( 02007.hk )、中国恒大( 03333.hk )、中梁控股) 02772.hk )等企业相继通过一定的调整，进一步优化人才结构。 “我们集团总部以前有200多人，最后以各种形式留下了不到100人。 我们的一个负责人先完成了我们组织最初的调整和裁员计划，之后自己也被裁了。 ”总部设在上海虹桥的住宅企业的人向记者透露。

“我们集团的所有员工要进入公司，流程需要去总经理那里。 我们有必要说明这个岗位的合理性。 否则，我们不能提出这个报价。 ’一家top20企业的高管告诉记者。

事实上，领域洗牌的过程，无论是公司还是房地产商都面临洗牌，所有身体的工作压力都在增加，加班常态化之后也没有人会抱怨。 人人都担心在这个时代的浪潮中被打乱出局。

五月完成销售任务

今年5月，完成上半年销售任务的赵晨(化名)相当放松，从事市场营销工作的赵晨在top30的住宅企业工作。 他负责的华东地区，市场面比较好，得到越来越多的市场红利。

“3、4月环沪畅销，早先打压的指控被释放，一些客户持资产保值立场，给我们带来了较好的市场红利。 ”赵晨说。

但是赵晨也比较幸运，他所在的企业在其他地区也几乎没有完成销售任务，压力很大。

“我们从5月开始提前冲刺半年的指标。 企业项目的几百个棋盘都是自己进行过的。 每天醒来都有销售压力，每天加班已成为常态。 ’一个top20市场营销总是坦白。

根据某上市房企内部数据，年5月，海外环内带动7个项目，整体拆迁率44%，海外环外带动13个项目，整体拆迁率33%； 苏州开场22个项目，整体除化率59%； 开盘34个项目，整体去化率55%； 杭州开场120个项目，整体除化率72%； 武汉开场28个项目，整体除化率47%； 合肥开盘的47个项目，整体除化率为48%。

从数据可以看出，华东各重要城市实际分化明显，销售压力悄然上升。

“在我完成任务后，企业也增加了任务。 这也是常态。 因为要填补企业其他地方的空缺。 ”赵晨说。 蓝光高速增长( 600466，股吧) 600466.sh )、禹洲地产) 01628.hk )、泰禾集团( 000732，股吧) 000732.sz )、中国奥园) 03883.hk )等企业市场

“从去年开始，大部分企业的内部业绩指标都没有完成，任何企业的所有者都很慌张。 你能试着寻找新人，把企业推向新的规模吗？ ’一家房地产企业的人事部长对记者说。

面对最后的冲刺，每个企业都拿出了全身的解决方案。

例如，一点地产商为了保护销售和现金，通过内部一点资金优惠来延迟员工的退房时间。 例如，许多企业内部规定，“6·30”之前不对员工进行退房，但“6·30”之后，每延期一个月，员工以前的购房款就会获得8%~10%的利息，并进一步延期。 这也相当于变相融资。

另外，进行销售注水，很多地产商变成了“皇帝的新衣服”。

“在我所在的企业中，最初5月公布的全口径数据和我们内部的数据实际上也有差异。 我们内部的全口径销售只有发布的83%，但我们的企业注水不是特别严重。 许多企业至少有20%~30%的虚高。 ”一家房企的管理层向记者透露。

在变局之下，无论是公司还是房地产商，所有人都开始岌岌可危。 “去年，我们企业的营销进行了调整。 业绩是尊严的。 如果没有业绩随时会被取代。 ’赵晨坦白了。

海明威说，勇气就是优雅地面对恐惧和压力。 的上半年，这种空前的情况，让所有企业和个人都感到了很大的压力。 有人正在离开这个房地产圈，有人还在异军突起。

任何情况下，或者任何一个身体，都不过是这个时代快速发展的缩影。 这些故事背后的意思是中国的房地产正在逐渐成熟。