“首开股份北京东二环核心项目的隐秘交易：土地闲置逾十年 自然人股东分食24%股权”

本篇文章3172字，读完约8分钟

本报记者余燕明北京报道

北京市朝阳区建国门东南角，这里是北京的东二环地区，是整个北京最贵的住宅区之一，北京首都开发股份有限企业( 600376.sh，以下简称“第一股”600376，股份吧) )在这里拥有近14年的空置土地。

由于前期拆迁进度缓慢和计划调整，华侨村二期5号地项目长期闲置。 第一只股票在年签署最后的拆迁协议后，现在这个项目全面开工建设。

股份计划在这块2万平方米的土地上投入约70亿元，开发销售建筑面积3.8万平方米的住宅。 华侨村二期5号项目的计容建筑面积为5.5万平方米，据此计算，每平方米的开发价格将接近13万元。

与该地块相邻的有少量出售的二手房单价已经突破11万元，这些二手房一套的总额，很快就达到了数千万元。 目前，华侨村二期5号地项目周边已经没有销售的新建住宅项目。 届时，华侨村二期5号项目入市时，光住宅部分的总商品值就预计至少将达到数十亿元。

但《中国经营报》(博客) )记者表示，华侨村二期5号地项目于2019年全面开工建设时，项目企业发生了股权变更。 一个叫“曹威”的自然人，悄悄地获得了项目企业24%的股份。

不知道这个自然人的身份背景，也不知道用什么方法介入了华侨村的第二期五号项目。 但是，记者表示，曹威与最初开设股票的早年关系户和潜在关系户有联系。 首次开设股票的一方表示对此并不了解。

自然股东入局

华侨村二期五号地项目的开发主体是北京东银燕华置业有限企业(以下简称“东银燕华”。 目前，一期股份间接持有东银燕华51%的股权，作为附属子公司纳入合并报告范围。

除首次开设股票外，中诚信还持有东银燕华25%的股份，其他24%的股份由自然人股东曹威持有。 曹威2019年从中诚信托手中转让了东银燕华24%的股份，迄今为止首次开设股份，中诚信托分别持有东银燕华51%、49%的股份。

值得注意的是，也就是从2019年开始华侨村二期5号地项目在处理拆迁问题后，进入了实质性开发阶段。 这意味着曹威有机会分得这个地块项目的下一次开发收益。

曹威能够介入潜在开发价值数十亿元的华侨村二期5号项目，但实际上以曹威的名义参与投资的公司屈指可数。 这是因为不清楚这个自然人股东是如何在股权比例下承担巨额出资和担保义务的。

除了东银燕华24%的股权外，根据第三方商业工具天眼调查发掘的相关工商新闻，曹威名下持有灵璧县光明农机专业合作社13.33%的股权。 这家公司的注册资本只有60万元，曹威认为出资额为8万元。

曹威参股投资的灵璧县光明农机专业合作社股东名单又指向另一自然人宋振海。 和曹威一样，宋振海也认缴灵璧县光明农机专业合作社出资8万元，持股比例为13.33%。

早期，东银燕华董事会有同名的“宋振海”出任项目企业董事，并于当年与其他许多董事集体退出。

当时，东银燕华的两位法人股东分别为北京东银联华投资有限企业(以下简称“东银联华”(、北京燕华置业有限企业)以下简称“燕华置业”)，首次开设股份持有东银联华、燕华置业的股权。

其中，第一只股份于年间接参加股东银联华时，宋振海担任东银联华监事； 股权及控股股东北京首都开发控股(集团)有限企业(以下简称“集团”) )出资设立燕华置业时，宋振海一直担任燕华置业董事。

这意味着宋振海实际上是第一批开设股票的相关人员，与同名“宋振海”一起参加灵璧县光明农机专业合作社投资的自然人曹威，或者宋振海有交集。

首次开设股票的匿名人士向记者确认宋振海的身份与上市公司有关，但表示不知道曹威和宋振海的具体关系。 记者也试图联系灵璧县光明农机专业合作社的某个人，但没有透露曹威和宋振海是否认识。

因此，曹威2019年向东银燕华受让24%股份的背景、曹威、宋振海这两个自然人是否为上市公司相关人员，以及彼此是否有其他形式的好处，在最初的持股方面得到了确认，该企业通过某律师表示:“曹威， 回答说“这笔交易与上市公司没有关系。”

另据记者了解，中诚信托、曹威共获得东银燕华49%的股份，但首次开设股份承担第一出资。

东银燕华计划向银行申请贷款为华侨村二期五号地项目筹措开发资金。 今年3月，首次开设股票发布了对外担保公告。 东银燕华计划向兴业银行( 601166、股吧) )申请20亿元房地产开发贷款，由上市公司提供全额全程担保。

截至2019年第三季度末，东银燕华资产总额为14.24亿元，负债总额为21.33亿元，净资产为-7.09亿元。 其中，东银燕华债务总额中，第一是其他应付款，但截至2019年底，第一股对东银燕华形成的其他应收款余额达到22.28亿元。

另外，东银燕华的股东权益只有3000万元的实收资本，由于过去累计的约7亿3000万元巨额亏损，净资产为负。

首次开设股票的一方也向记者确认，华侨村二期5号项目的主要投资价格由上市公司承担。 但是，该企业没有进一步解释中诚信托、曹威不以持股比例为限，向东银燕华提供资金或担保的理由。

闲置14年的地块项目

据悉，记者首次挂牌，华侨村二期5号地项目已全面开工建设，目前正在土方作业。

记者了解到，华侨村二期5号项目于2004年完成土地出让，原计划于2005年开工建设，并承诺于2007年竣工。 但是，由于前期拆迁进展缓慢和计划调整，该宗土地被搁置了14年。

这是这几年来首次开设股票的唯一闲置土地。 但对于一期股份，他表示，华侨村二期五号地项目长时间搁置，并非公司自身原因，上市公司也因同宗地被搁置，未受到监管部门的行政处罚和立案调查。

国土资源部(现称“自然资源部”)发布的《闲置土地处置办法》相关规定，因属于政府或者有关部门行为而开工开发滞后的土地，不征收土地闲置费，不无偿收回土地等办法处置。

事实上，记者公开检索的华侨村二期五号地项目可行性报告显示，由于初期项目企业原股东资金压力较大，引进合作者共同进行项目开发，但由于后续资金压力依然较大，拆迁停滞。

据悉，当时需要拆除华侨村二期五号地项目的居民共计377户，到2009年项目拆除面积已接近73%。 但是，直到去年3月，项目地块的最后一座大楼才签署了拆迁协议。

年末，东银燕华终于获得华侨村二期5号地项目所有工程规模的施工许可。 根据该项目建设方案，总建筑面积9.4万平方米，其中地上建筑面积(计容建筑面积) 5.5万平方米，地下建筑面积3.9万平方米。

5.5万平方米的计容建筑面积中，住宅建筑面积约3.84万平方米，商业建筑面积9259平方米，办公建筑面积9857平方米，开发周期从年末持续到2022年中期。

目前，北京东二环建国门外是寸土寸金的住宅区，附近有几乎没有销售的新房项目。 紧邻华侨村二期五号地项目南侧的中海枫丹公馆，年建成交付，该小区挂牌出售的二手房单价超过11万元，房源总额高达数千万元。

根据首次开设股票的投资计划，华侨村二期5号地项目总投资规模将达到70亿元左右。 按该项目约5.5万平方米的计容建筑面积计算，每平方米投资价格将近13万元。

这意味着华侨村二期5号项目进入市场的售价将远远高于投资价格，仅3.84万平方米建筑面积的住宅部分，预计可售价格将达到数十亿元。

根据华侨村二期五号地项目2019年最新备案消息，该项目土地面积1.39万平方米，土地成交价1.53亿元。

以5.5万平方米的计容建筑面积计算，成交大厦的地价只有2786元/平方米。

但由于拆迁和征地补偿价格居高不下，截至2019年底，华侨村二期5号项目累计开发价格超过18亿元。 结果，东银燕华占有上市公司大量资金，期末东银燕华首次开设股票的其他应付款达到22.28亿元。

首次开设股票的一方暂时没有明确华侨村二期五号地项目的具体上市时间。

但是，围绕项目企业东银燕华的第一只股份——中诚信托、自然人股东曹威，自然有机会分得北京最核心地区商业项目的丰厚利润。