“北京危旧楼房改建可适当增加面积”

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根据区域总量平衡，在户数不增加的大致上下，符合相关条件的简易住宅和危险旧楼可以通过拆除重建等方法提高采用功能，符合条件的可以适当增加建筑规模，简易大厦等非成套设备住宅可以适当增加厨房卫生设备的面积

据北京新闻报道，昨天，北京市住建委联合市规划自然资源委员会、市发改委、市财政局发表了《关于开展危险旧楼改建试点工作的意见》，确定北京危险旧楼可以改建、改建或采用适当扩建方法改造。 改建项目纳入老小区综合整治范围，可以享受政府补助。

并确定意见，掌握改建意向，改建方案必须征得总户数三分之二以上的居民同意，改建协议书复印件必须征得90%以上居民同意。 改建后，除居民户数不较现状增加、不减少原住民住房居住面积的政府补贴、产权机构出资等出资方法外，居民应当分配改建项目的部分改造价格。

据介绍，对于可以拆除重建的危险旧楼，存在市区房屋管理部门认定的建筑结构差、老化、基础设施破损缺损、重大安全隐患，以非集体住宅为主的简易住宅和房屋安全专项检查机构认定的加固值不高，加固方法严重影响居住安全和生活质量

北京市住建委相关负责人介绍，对不可移动文物、历史文化街区、要点地区范围内不能改建相关原址的危险旧楼，按相关规定执行。

什么样的大楼可以改造？

●简易住宅的建筑结构很差，被认定为有重大的安全隐患，以不配套公共住宅为主。

●危险的旧楼经过鉴定，不值得加固，或者加固方法严重影响居住安全和生活质量。

改建项目如何进行？

●改建意向的掌握、改建设计及实施方案的咨询必须得到总户数三分之二以上的居民的同意。

●改建协议书的复印件必须得到居民90%以上的同意。

建设规模如何控制？

●居民户数不比现状增加。

●不减少原住民房屋的居住面积，简易大楼可以适当增加居民的厨房、卫浴面积。

●可以适当利用地下空间补充建设区域的经营性和非经营性配套设施。

改建后的大楼怎么管理？

●搬迁地点的产权“按照经济适用房的产权进行管理”。

●居民自愿选择搬迁的，可以参照北京市直管公房申请式租赁政策执行，符合条件的可以购买共有产权住房或者租赁公房。

●项目范围的自建房内的居民，有北京市户口，本人及配偶和未成年子女在北京没有正式住房，可以优先租用公租房或购买有共享产权的房间处理家庭住房难。

协定副本的改建必须得到居民的90%以上的同意

北京市住建委有关负责人表示，此次改建工作由各区政府主导，各项审批权限在所有下放区办理。 区政府以栋为单位明确试验项目，确定改建项目的实施主体，制定本区危旧楼房的改建计划，经审定纳入年度旧小区综合整治计划，并进行动态调整。

意见认为，对单独产权机构改制项目，可以以产权机构为实施主体，也可以以具有群众实务经验、信用等级高、组织实施能力强的公司为实施主体。

对产权单位在两个以上的改建项目，按照协议约定明确实施主体。 对产权单位不确定的改建项目，由区依法明确实施主体。

相关负责人强调，改建项目在明确实施主体、居民改建意愿调查、改建协议复印件等时，应当充分征求居民的意见。

其中，改建意向的调查、改建设计和实施方案的咨询必须得到总户数三分之二以上的居民的同意，改建协议书复印件必须得到居民90%以上的同意才能推进项目。

如果户数不比现状增加的话，可以适当增加厨卫面积

供给地办法中确定，改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地的开采权全部收回，按重新分配的方法供给项目实施主体，办理国有建设土地的开采权初次登记。

意见认为，基本上居民户数没有比现状增加，为了改善居民的生活条件，在条件具备的情况下可以适当增加建筑规模。 此外，改建项目不得减少原住民房屋的居住面积。 简易楼房等非配套住宅按照配套住宅设计，可以适当增加居民的厨房、卫浴面积。

另外，在地下空之间、腾退空之间、闲置空之间可以适当利用地域经营性和非经营性的配套设施。 其中，经营性配套设施用地通过协商以出让方式供应，增加的配套设施由区统一安排采用，不得改变采用用途。

相关负责人强调，这并不意味着建筑面积可以无限增加，不能增加总居民户数，需要维持地区总量平衡。

采取异地安置或货币补偿相关政策安置原住户后，剩余的成套住房由区回购，可以作为公租房或定向安居房使用。

■解读

改建资金来自哪里？

居民分摊改建项目的部分改造价格

意见认为，由政府、产权机构、居民、社会机构等多主体筹集，可以通过政府专项资金补助、产权机构出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施租赁出售等多种玩法处理。

北京市住建委有关负责人表示，由于改建项目属于旧小区综合整治范围，按照旧小区综合整治市区财政支持政策和基础设施改造配套政策，可以享受政府补助。 需要注意的是，城六区、通州区的财政不超过市级补助单价的1.2倍，远郊区的财政不超过市级补助单价。

另外，居民必须分配改建项目改造价格的一部分。 据介绍，改造价格的具体金额和居民需要分配多少，也将在前期征求居民意见的实施方案中确定。

其中，对出租公寓的居民，有取得改造后住宅产权的意愿的，应当承担住宅改造的部分价格。 具体来说，原面积部分，居民负担价格在综合改建价格中除政府和产权机构补助以外的不足部分以下的改建后增加面积部分，负担大于综合改建价格，可以是该地区、同质量普通商品住宅价格的70%左右的负担。

居民因经济困难负担不起的，可以继续出租改建的房屋。 原房屋面积的部分，继续按照公共房屋租赁标准征收租金； 改建后增加面积部分，按照公租房的租金标准征收租金。

对原住宅已经购买公邸或商品房的居民，应当承担原住宅面积综合改建价格中除政府和产权机构补助外的不足部分。 改建后的住宅新面积的价格可以在综合改建价格以上承担，也可以在该地区、同质量普通商品住宅价格的70%左右承担。

住宅产权如何明确？

当地改建项目的居民可以在原址回迁或搬迁

意见称，项目改建完成后，实施主体可以申请国有建设土地使用权和住房所有权初次登记，一套住房包括新建面积在内，住房性质统一登记为“根据经济适用房产权管理”。

其中，原住房已转为商品房，购买公邸的部分，在办理不动产物权登记时予以注释，上市转让时商品房部分无需缴纳地租，新增的面积部分应予缴纳。 公共服务配套住房由政府投资，产权归区政府所有，首次登记后，实施主体应当无偿移交区政府指定部门。

对居民来说，一旦进入当地改建的项目，居民可以选择取回或搬迁原有用地。

居民自愿选择原址取现的，房屋所有权“根据经济适用房的产权管理”。 搬迁居民参照北京直管公房申请式租赁政策执行，符合条件的，可以租赁公房或购买共享产权住房。

对长期居住在项目范围的自住房，有北京户口，且本人、配偶和未成年子女在北京没有正式住房的居民，可以优先租赁公租房或购买有共享产权的房间，处理家庭住房难的问题。

危险的旧大楼主要位于城市6区，居民搬迁意愿不强。 如何在不增加建筑总量的情况下满足居民的需求，平衡资金是很难的。 另外，在危险的旧建筑物改建的过程中，它们可以保存。 它们需要完全重建。 是把旧建筑修成旧建筑，还是采取全新的建筑形式，需要站在北京市整体更新和旧城风貌保护的立场上统一考虑。

改建中的居民必须分配部分改造价格，通常居民负担的部分越少，90%以上的居民意愿就越容易达到。 为此，相关部门应建立物业管理机制，结合停车场、养老所等公共设施，从可持续运营的角度，尽量减少居民负担，设计旧楼改建方案。 ——北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池

北京新闻记者吴娇颖