“中信信诚“踩雷”桂林地产项目 市场调整期机构综合把控能力迎考”

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中信企业品牌在身边，投资于人们普遍认为稳健的房地产开发领域，但富甲桂林系列计划最终为何陷入困境？

过去，在整个房地产市场迅速发展的时候，很多房地产开发项目都可以按照趋势赚钱。 但是，这几年房地产领域的快速发展迎来了调整期，市场竞争激烈，开始出现楼盘老化、开发商资金链断裂等诸多混乱。 在这个过程中，机构对房地产开发项目的综合管理能力受到了考验。

近日，不少投资者向21世纪经济新闻记者透露，中信集团旗下中信信诚理财有限企业(简称“中信信诚”)于2009年8月作为管理人实施了“中信信诚富甲桂林系列专项理财计划”( 1号、2号、5号和8号计划)

根据约定，该系列将通过购买鹰潭市锦城投资有限公司(简称“合作公司”)有限合作份额的方法，最终通过委托贷款投向广西和房地产开发有限企业)简称“项目企业”，用于桂林当地的“兴宸山水中央”项目建设

其中，中级(富甲桂林5号)投资者1.4亿元的投资，自去年8月18日到期后，只回收了本金的20%和收益的22%。 在长达近三年的延期后，目前项目企业进入破产重整状态，对投资者来说将面临亏损风险。

记者访问中信信诚官网时，近两年来，关于富甲桂林项目的公告寥寥无几。 记者登录中基协的官网发现，中信信诚近两年来产品备案也很少。

中信企业品牌在身边，投资于人们普遍认为稳健的房地产开发领域，但富甲桂林系列计划最终为何陷入困境？

从命中项目到陷入僵局

据悉，中信信诚成立于年4月，注册资本为5000万元人民币。 企业股东为中信保诚基金管理有限企业和中信信托有限责任企业，分别持有企业的55%和45%的股权。

年，中信信诚启动了富甲桂林系列计划，迅速得到投资者的青睐。 该系列预计于每年8月4日至9月3日初期发售。 但根据实际销售情况，该系列将于年8月18日提前结束募集，8月19日完成备案后正式生效。

富甲桂林系列计划不愁募捐:一方面是因为管理者对中信信诚的信任； 另一方面，房地产开发项目本身充满了诱惑。 毕竟从以往的经验来说，房地产项目有房子、土地等实体，是带来稳健好回报的投资。

记者拿到的富甲桂林资源管理规划宣传资料复印件显示，年我国各城市房地产市场出现较大分化，大部分一二线城市供需相对平衡，但部分三四线城市去化速度减缓，销售额下降。 有“山水甲天下”之称的桂林是广西第三大城市，由于国际景区的战术定位和铁路、机场等基础设施建设的加快等因素，桂林的房地产市场成交尤为突出。

年前，桂林房地产市场以当地开发商为主。 年后，万达、恒大等企业品牌开发商开始进入桂林市场。 此次“兴宸山水中央”开发项目位于桂林市象山区北部，位于桂林市老城区核心地带，将成为具有商业、住宅、酒店式公寓业态的高端城市综合体。

在交易结构中，富甲桂林系列计划投资者分为优先级、中间级、二级三大类。 优先度(富甲桂林1号、2号(期间为2年，募捐规模达到2.05亿元，预期收益在10(/年-11 ) /年之间。 中间级(富甲桂林5号)为期3年，募捐规模1.4亿元，预期收益11%/年，每年分配。 变动收益部分在到期时或所有还款时不一次性重新分配。

优先级、中级资金全部募集到社会投资者手中，二级(富甲桂林8号)作为资源管理计划的风控措施之一，由融资方高管和信诚管理团队认购，规模3000万元。

募捐完成后，富甲桂林系列计划预约合作份额，向项目企业提供委托贷款。 两年后的一年9月10日，优先产品投资到期，顺利到期清算。 对中级投资者来说，也已经收到了两年的收益。 他们以为一年后可以收回本金和剩余利润，没想到变量突然产生了。

年8月18日富甲桂林5号计划到期日，中信信诚向投资者发布了《中信信诚富甲桂林5号专项理财计划进入处置期延期公告》。

公告称，项目实际控制人邹文彬因年7月失联，因刑事案件被公安机关拘留，导致项目企业经营管理、工程建设恢复、资金筹措及再融资方案等停滞，本计划按期安排所有委托贷款本金和收益 根据《理财合同》的约定，本理财计划进入处置期，本理财计划期相应自动延期至本理财计划项目下的财产全部变现时。

此后，房地产项目预售后，长期未能完成交付，造成大量执行案件，但企业业务运营已经停滞，未能偿还到期债务，项目企业于2019年1月11日开始办理破产手续。 然后，项目企业的行刑者邹文彬因涉嫌刑事案件进入刑事审判程序。

投资者质疑机构的夸大推进和风控机制

“原来在产品销售时，信诚的员工介绍说，桂林房价下跌40%，也能保证中间级投资者的权益。 但是，现在桂林的房价比当时上涨了约50%，不料却到了破产重整的地步。 ”。 富甲桂林5号计划的投资者李明(化名)对记者感慨道。

目前，中级投资者只收到22%的利润和20%的本金。 他们的疑问主要在于两个方面，首先是中信信诚是否有夸张推进的行为。 二是中信信诚是否进行详细调整，建立较为有效的风控机制，履行监管职责。

综上所述，在定位资料中，我们对市场状况和预期收益表示乐观。 而且，在可能发生的信用风险方面，据材料介绍，交易对方与其他金融机构合作经验过多，房地产开发经验丰富，且实际控制人邹文彬个人资产约25亿元，交易能力较强。

但是，在现实情况下，邹文彬25亿个人资产的背后，存在着错综复杂的债务问题，其个人净资产与预期相差甚远。 邹文彬自身也因刑事案件被公安机关拘留，项目企业经营管理停滞，最终走向破产，投资者目前连本金都无法完全收回。

对此，21世纪经济报道记者致电中信信诚相关人士。 负责人表示，介绍材料的预期收益为测算值，不代表实际收益，仍存在风险。 整个提案资料有很好的预期表现，同样也有充分明确项目可能的风险。

“在初期的调整过程中，我们对项目企业的实际管理者有了深入的了解。 客观上，无论哪个金融机构如何调整，都无法预料合伙人是否有可能犯刑事犯罪。 ”他说。

对于25亿个人资产的疑问，当中信诚有关人士表示，当时邹文彬的25亿个人资产算法有书面依据，但该资产并不等同于净资产。 邹文彬当时到底欠了多少债，隐瞒了多少，对中信信诚队来说，当时不容易查。

“现在讨论这个问题的意义不大。 投资者并不是看到实际管理者拥有25亿个人资产而进行投资的，因为桂林项目的地理位置、商业规划、房价趋势等是投资者进行投资评估的首要因素。 ”他说。

领域调整期机构的价值评估和风控能力受到了试验

2019年4月，桂林中院组织了项目企业破产案第一次债权人会议。 之后，由于疫情的原因，整个过程出现了错误。 李明告诉记者，今年6月中上旬，桂林中院将恢复破产清算程序。 但投资者担心的是，房地产项目低价抛售，最终无法收回投资金。

对此，中信信诚相关人士解释说，破产并不意味着不还债。 参与桂林项目的人员很多，有很多融资机构，也有项目产生的施工人员、债务人等。 如果没有司法力量的介入，光靠商业行为很难明确整个事情。

另外，桂林项目发生风险后，中信信诚也积极履行管理者的责任，要求违约方诉讼、仲裁，申请资产保全。 项目企业进入破产重整手续后，中信诚代表资源管理计划申报债权，积极寻找目标项目收购方。

这些人员表示，根据目前破产管理人反馈的资产判断结果和确认的债权金额，投资者有可能收回剩余的本金和利润。 但风险在于，判断价格不等于最终交易价格，可能有所不同。 目前还不能明确交易价格、交易对方、交易时间。

据悉，桂林项目破产重整已有多家机构参与，部分已在进行谈判。 但是，由于桂林项目本身的繁多和庞杂，最终收购方还无法确认。 “首先，项目涉及刑事案件问题。 第二，项目没有完成，托盘方面需要持续投资才能竣工。 第三，项目所有债务尚未确认。 对于接受盘的投资者来说，需要综合考虑各方面的因素。 ”

另据记者了解，富甲桂林系列计划并不是中信信诚“踩雷”的第一个房地产开发项目。 此前，中信信诚的房地产开发项目也已逾期，但已顺利解决。

“中信信诚的例子不是案例，而是领域目前存在系统性问题，但一些机构尚未明确或以其他方式循环。 ”一位房地产基金行业人士对21世纪的经济报道说。

在他看来，到目前为止房地产市场整体发展很快，很多房地产开发项目都可以按照趋势赚钱。 但是，从2005年开始，房地产领域的增长开始放缓，领域竞争加剧。 一些开发商资金链的压力增大，其中开始出现一些混乱。 对组织来说，考验的是综合控制能力，具体来说，交易对方、城市线、项目选择能力、投资价值评估能力和风险识别能力等很重要。

(作者(申俊涵)林坤) )。