“长三角楼市魔幻与现实：“万人摇”频现 地王入市承压”

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本报记者刘颍辉郭阳琛上海、杭州的报道

959套房景点，约60000人申请摇号，冻结资金至少240亿元……近日，长江三角洲楼市又火了，领头的是浙江杭州市。

由于杭州市余杭区远洋西溪公馆开业，报名人数过多，开发商不得不包租网吧，使用多台电脑不断考核购房资格。 根据这个比例，这个项目的当选概率只有1.6%，平均每62人买一套房。

远洋西溪公馆的火爆只是长江三角洲城市不断升温的镜像之一。 不仅是杭州，最近上海的住宅成交量也有明显增长，很多楼盘看住宅需要百万验资，均价10万元/平方米以上的项目成交量也很活跃。

但是，现实中的长江三角洲城市真的很热吗？ 《中国经营报》记者实地访问上海、杭州、南京、南通调查发现，市场冷热不均现象仍很明显，热门楼宇大多因二手房价格大幅下跌而数量稀少。 在维持成交量高位不透明的背景下，房企高溢价土地仍存在较大的资金压力。

现在“有6万人在摇晃”

“买的话至少赚一百万元。 这就是杭州市全民的狂欢。 ’6月1日下午，在杭州工作三年的张峰(化名)带着她的“慕名”来到余杭区未来科技城商圈的远洋西溪公馆看家。

据楼盘现场观察，尽管一期报名结束，男女老少，色情匆匆，房客络绎不绝，与楼盘寥寥的置业顾问鲜明对立。 事实上，卖场有点旧，沙盘早在年中就完成了。 由于项目“不愁卖”，所以开发者连模型室都没有做。

“先喝口水，然后总结介绍给大家。 ’这位职业顾问用沙哑的声音喊道。 户型面积基本上有86~192平方米的各面积段，100平方米以下的小户型需要40万元，大户型需要80万元。 预计下一期还有1000套以上，但时期还未确定。 目前项目已经关闭，外立面基本完成，主要进行绿化和地面施工，预计明年3月交房。

张峰拿着116平方米的户型图，向职业顾问咨询了户型图，没想到马上被泼了冷水。 “现在即使不研究户型，如果不编号的话，也会变成空。 要拿到“房间票”，还需要三天研究选择。 ’这位职业顾问说。

6月2日，远洋西溪公馆在微信公众平台公示意向登记名单。 经审查，此次在“注册渠道1”注册的客户总户数为46317户，“注册渠道2”有13323户成功注册，公示期为3天。 也就是说，共计近59640人参加了摇滚，中签名率只不过约1.6%。

实际上，远洋西溪公馆在成为杭州买家眼中的“黄金屋”之前，只不过是谁都不想要的“烫手山芋”。

早在2009年7月，浙江国恒就宣布以26亿元的总额获得未来科技城板块13和14两块地块，在上面建设高级高档精品住宅“西溪公馆”，定价为3.5万元/平方米。

当时，随着杭州楼市陷入低谷，远洋西溪公馆的建设也停滞了，成为杭州有名的烂尾楼项目。 2019年，远洋地产公司合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权，限价2.8万元/平方米，房源也以准现房的形式入市。

因此，远洋西溪公馆和周边二手房价格明显下跌，这也是造成“六万人震荡”的现世最重要原因。 根据天下数据，周边销售二手房的项目价格一般在4万元/平方米左右。

针对此次开盘活动，第一太平戴维斯分析远洋西溪公馆均价比周边二手房低1万元左右，投资者们认定存在相当多的套期保值空之间，竞相推出自家所有房票参与摇号。 但是，此次事件的最大赢家是银行，锁定需要冻结资金，因此，以人均80万元的冻结资金计算，冻结资金总额可能达到480亿元，10天利息可能在6000万元以上。

据记者观察，长江三角洲杭州以后，二手房房价下跌，南京迎来年初的“万人震荡”项目。 位于江北中心区的江畔都上城新发售了223套房，共计10898对普通买家购买。 开盘后马上卖完，中签率只有1.43%。

住宅企业互相残杀土地

土地是住宅企业的生命线，资金是住宅企业的血液。 进入5月，全国土拍溢价率上升至今年最高峰，房企在长江三角洲地区成绩尤为突出。

5月20日，南京“红5月”第一次土拍再次引爆市场，诞生了许多高价地块。 据记者整理，此次共发售6个地块，开工总额58.1亿元，最终全部转让成功，成交总额达到69.04亿元，溢价率为18.9%。 其中仙林湖g16地块，前两分钟多达到30轮，最终楼价27142元/平方米，总额17.5亿元，成为地区新单价地王。

杭州4月份已经发生“土地挤潮”，相关数据显示，成功转让土地43块，总转让面积比去年同期增长29.3%，比上个月增长90.6%，为136.1万平方米。 成交额比去年同期减少0.7%，为385亿3000万元，比上个月增长195.8%。 其中23块涉宅土地中，9块被拍卖为自有，“封闭”、“自持竞争”等现象再次回归市场，整体溢价率上升至24.4%，创去年7月“双重限制”政策实施以来的新高。

杭州市坐在全国的土拍头上递了椅子。 5月19日，杭州成功出让4块涉宅用地，均位于余杭区，共计42.07亿元。 至此，杭州市土地成交金额突破千亿大关。

在北翼城市南通长江三角洲，近两年房地产市场也崛起成为长江三角洲地区的黑马。 在持续过热的房地产市场面前，南通市作为土地转让的一环，打算实施“地价限制+房价限制”的“双重限制”政策，但地王依然频繁出现。

5月12日，南通启东2001地块以10331元/平方米的楼价、总额13亿元拍摄，启东市首个“万元地”也诞生。 5月20日，海门cr20014地块共有卓越、龙信、雅居乐等12家房企参加，最终成交板坯价格为11623元/平方米，溢价率达到70.69%； 5月27日，镐战228轮后，南通市碧桂园房地产开发有限企业以板坯价格10285元/平方米、溢价率51.93%、总额6.59亿元拿下通州南山湖区，刷新地区板坯价格新高。

地王承压

无论杭州、南京、苏州、宁波、上海，历来都是全国房企的必争之地。 冷静地看，销售方爆炸并不能掩盖房企资金方的困难。

今年2月，香港土地共同体以310亿5000万元获得上海徐汇滨江“巨无霸”地块，超过中国人民投资248亿5000万元获得的上海董家渡地块，也超过了与中国华侨城共同以310亿元拍摄的深圳新会展中心地块，内陆土地总额，

但截至6月2日，徐汇区黄浦江南延伸区ws3单元xh130c、xh130d、xh130e、xh130f、xh130g街坊内xh130c-02等28个地块大多数仍处于“晒地皮”状态，其中， 沿着只剩下两个保安人员的瑞宁路向东走，剩下的大面积地块也被高墙包围，杂草树木茂密，没有开工的痕迹。 据现场一名保安人员称，开发商近两个月只来了两次测量数据，没有进行任何工程。

尽管背靠着实力雄厚的母公司，但香港开发类业务的规模并不大。 年报数据显示，年，香港土地收入26.65亿美元(约187亿元)，净利润24.57亿美元，仅为上年的41%。 年，企业合同销售总额15.78亿美元(约人民币111亿元)。 年销售额只占上海国王花掉的地租的约三分之一。 不仅如此，据介绍，上海西岸金融城项目计划投资额将达到600亿元，财务压力明显。

占领内地有总额的王后香港，不仅加速了内地的布局，在项目上似乎也在加紧建设。

5月26日，根据南京市城乡建设委员会发布的行政处罚决定书文件号《宁建处罚决字[2019]第74号》，香港地旗下的南京新怡置房地产开发有限企业，未经施工许可证擅自施工，或者不按规定办理工程质量监督手续

香港上海企业一位负责人向记者表示，上海西岸金融城项目目前正在前期计划中，具体细节还没有敲定。 项目体积很大，需要出具规划图后再开工。 关于城市企业的违规，没有得到肯定的回答。