“5月出口增长1.4% 进出口回暖预期升温”

本篇文章3035字，读完约8分钟

本报记者余燕明广州报道

番禺南村镇的市头村，北侧珠江缓缓流淌，隔河对岸是广州大学城。

雅乐集团早年在市头村开发建设剑桥郡小区，毗邻珠江。 珠江和雅居乐剑桥郡之间，有一条长约1公里左右的狭长平坦的地块，长满杂草。

可能只有住在市头村的居民记得模糊，其实直到去年，狭长的地块都是江畔的海滩，然后被陆地掩埋变平。

根据土地出让和最初的计划，在这个狭长的地块上，原计划开发建设别墅、洋房和高层住宅。

至今在地块的西侧还剩下几间临时的活动房屋车，此前曾作为项目部使用。 办公室和宿舍已经废弃(/(/K0 ) )，但根据现场泄露的文件，狭长的地块被规划为“黄金海岸”项目，当时正处于开发的前期阶段。

近年来，中央环境保护监察组向广东反馈的“回顾”意见中，指出了广州番禺金海岸项目填埋开发的问题。 此外，根据广州市对珠江景观带的规划调控政策，珠江江畔的房地产开发已经受到严格限制。

保利快速发展控股有限公司( 600048.sh，以下简称“保利房地产”600048，股吧) )，年由广州三新控股有限公司(以下简称“三新控股”)为番禺黄金海岸项目开发权益的44

但是，保利地产和三新控股未能推进番禺金海岸项目的后续开发，项目土地被搁置多年。 此外，另一个以保利地产名义拥有的位于广州番禺的钟村街汉溪村商业区也因高压棚空线搬迁的影响而闲置。

填江开发豪宅

番禺黄金海岸项目开发主体为广州市番禺惠兴信房地产建设有限企业(以下简称“番禺惠兴信”)，保利地产持股49%，三新控股51%，三新控股的实际控制人为广东富商张明园。

据《中国经营报(博客)》记者调查，该项目总占地面积超过17万平方米，共分为4个地块，计容建筑面积接近11.9万平方米。 根据地块出让时约9.9万平方米的可建设用地面积计算，首批番禺黄金海岸项目整体容积率仅为1.2左右。

番禺海岸项目地块的用地性质为居住用地，主要建设业态为别墅、洋房、高层住宅。 这意味着根据原分区计划，将开发为珠江江畔一线的江景高级豪宅。

现在，在同宗地以南邻接的雅居乐剑桥郡的小区，销售二手房的挂牌单价接近4万元。 据保利地产介绍，番禺黄金海岸项目可销售容积率面积超过10万平方米，如果按原规划方案开发，整体可销售值估计至少将达到40亿元。

据悉，番禺黄金海岸项目属于1.7公里珠江岸线，即广州市稀少的一线临江地块，因此保利地产一年三新控股收购番禺惠兴信49%的股份，收购对价7.35亿元。

但是保利地产和三新控股集团无法推进番禺金海岸项目的后续开发。 保利地产报告番禺惠兴信为联营公司，截至2019年底，番禺惠兴信共有7.35亿元股权投资，番禺惠兴信还借贷保利地产3815万元人民币。

由于生态保护和对广州市珠江景观带范围内房地产开发的规划调控，番禺金海岸项目的后续开发已经不可能。

据《中国经营报》记者介绍，近年来，中央环保评鉴组反馈广东省的“回顾”意见中，点名提到番禺黄金海岸项目的填江开发问题。 广州市政府相关部门正在考虑更换番禺金海岸项目地块。

根据国土资源部(现为“自然资源部”)发布的《闲置土地处置办法》相关规定，因政府原因发生的土地闲置，可以用换土地的方法处置，为开发公司更换其他价值同等、用途相同的土地进行开发建设。

另外还发现，与番禺黄金海岸项目相邻的珠江区间属于广州市划定的珠江景观带范围内。

广州市国土资源规划委员会2019年发布了《广州城市设计指南》，进一步确定要严格控制生态景观区周边的建筑距离。 景观带在3个10公里范围的河边保存100~200米的公共绿地，其他河边地区根据情况参照该条管理。

番禺金海岸项目的规划与开发一直以来都受到雅居乐剑桥郡小区业主们的强烈反对。

其实，现在雅居乐剑桥郡毗邻珠江，拥有一线珠江景观。 如果番禺金海岸项目按原计划建设，将形成隔断雅居乐剑桥郡滨江景观的“屏风楼”。

因此，从番禺金海岸项目划界案公示之初，雅居乐剑桥郡的业主们就对该项目提出了许多投诉。 据悉，番禺金海岸项目的开发建设不符合珠江岸线的建筑距离、限制高等相关规定，填埋场的开发也存在珠江河道防汛和生态环境保护等问题。

因涉嫌闲置而被调查

早在1996年，番禺惠兴信就通过协商受让的方式获得了番禺金海岸项目地块的开发权益。 当时的土地成交单价(按用地面积计算)为10元/平方米。

据悉，番禺黄金海岸项目包括的4个地块中，此前地块1、2被限制开发，建筑规模相应增加到地块3、4。

为了缓解资金压力，三新控股在持有番禺金海岸项目期间，以关联交易的形式，张明园以其名义管理的上市公司广东万家乐股份有限公司( 000533.sz，现为“广东顺钠电器股份有限公司”，以下简称“万家乐”。

当巴拉拉以1亿元现金的代价获得项目企业37.9%的股权时，当时项目企业的总资产也只有2483万元，净资产也只有220万元。 巴拉相当于对番禺黄金海岸项目进行了大幅溢价投资。

万家乐年退出项目企业，转让对价1.27亿元，项目企业所有权也回到了三新控股等原股东的名下。 随后，三新控股以7亿3500万元现金对价出让番禺惠兴信49%的股份，试图引进保利地产推进番禺金海岸项目开发。

除番禺金海岸项目外，以保利地产的名义位于广州番禺的商业区也有闲置嫌疑。

该地块位于广州市番禺区钟村街汉溪村，保利地产在地块旁开发建设了大部分汇款项目。 年末，中国奥园集团股份有限企业( 03883.hk，以下简称“奥园集团”)在公开土地市场上以34亿1000万元以上的代价摘录了汉溪村地块，共包括9个地块。

汉溪村地块的土地用途为商业金融用地，项目总用地面积超过12万平方米，计划容积率面积超过50万平方米。 根据汉溪村地块的成交价格计算，当时的成交大厦地价为6800元/平方米。

此后，保利地产与奥园集团合作，获得了汉溪村地块50%的开发权益。 具体合作方案由保利地产、奥园集团分别独立开发4个地块，剩下的1个地块由双方设立项目企业共同开发。

目前，被搁置在汉溪村地块内的有土地之一——汉溪村地块四，以保利地产和奥园集团设立的合营广州保奥房地产开发有限企业(以下简称“广州保奥”)为开发主体，其中保利地产拥有广州保奥50%的股权

截至2019年底，广州保奥在保利地产的交易金额为1.67亿元。

据悉，汉溪村地块4块占地1.08万平方米，可销售容积率面积4.34万平方米。 保利大部汇到二手房挂牌价格按3万元/平方米计算，汉溪村地块四的可售值预计也将达到13亿元左右。

记者现场采访显示，目前，韩溪村4个地块仍处于闲置状态，未真正着手开发。 广州市国土部门对韩溪村地块4块土地闲置的嫌疑进行了调查。

另外，记者表示，韩溪村地块四游停运的首要原因是与项目地块所涉区域内的高压架空线有关。 一般认为高压线是房地产开发的不利因素之一。

2019年，根据广州市政府新闻公示，为最大限度释放区域建设用地开发价值，广州市番禺区招商办公室向广州供电局有限企业提出搬迁方案，搬迁汉溪村地块四方高压棚空线，搬迁总额超过5000万元，广州

虽然汉溪村地块四涉嫌受到闲置或高压线搬迁的影响，但保利地产方面并未确定是公司自身的原因还是政府的原因。 根据《闲置土地处置办法》的有关规定，因公司自身原因土地闲置，两年以上未着手开发的，国土部门有权无偿收回土地。

《中国经营报》记者向保利地产方面确认了番禺金海岸项目、汉溪村地块四的闲置原因和后续开发计划，但在发布消息之前，没有得到该企业的回应。