“又见新低！代表房企拿地规模创6个月新低，土拍溢价率也革新低，楼市新风向来了？”

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楼市调控多密集收紧后，热点城市楼市成交略有下跌，土地市场热度也明显下降。

多个研究机构的统计数据显示，1-9月房企土地保有规模较去年同期明显上升，但从1月份来看，代表性房企土地保有规模持续下降，9月份土地保有额创6个月新低。 而且，全国300座城的土拍溢价率也创下了4月以来的新低。

业内人士认为，土地市场降温的原因除受热点城市调控政策收紧、供给地结构变更的影响外，还与8月底“三条红线”融资规则试点实施有关，在资金紧缩下，公司土地收购意愿下降，土地拍摄溢价明显。 第四季度，土地成交量也呈现“冲高”趋势，预计将出现流转现象和加剧，房企投资将保持谨慎态度。

代表住宅企业土地保有规模6个月来最低

中指研究院数据显示，1-9月，top100公司土地持有总额为23796亿元，土地持有规模比去年同期增长9.2%。

1-9月土地取得率与去年同期相比有明显上升，但从单月来看，代表性住宅企业的土地取得率持续下降。 中指研究院数据显示，1-3月，受疫情影响，部分城市推进步伐放缓或暂停，50家代表房企拿地规模小4月起，市场对运营商信心逐渐回升，各地高质量土地销量略有改善，资金面有所改善。 50家代表房企持有土地积极性明显提高，5月小幅回调后，6月再次上升至上半年最高点，进入3季度土地持有规模整体持续下降。 50家代表性房企中，32家9月份土地收购额较前8个月平均下跌。

根据克瑞研究中心的数据，9月31家典型房企新建土地储藏总建设面3124万平，环比下降10%；新增土地成交总额1655亿元，环比减少1%。 成交的楼板平均价格为5299元/平方米，与上月相比上涨9%。

针对9月份房企土地持有规模创6个月来最低纪录的原因，克比瑞研究中心认为，8月底3条红线监管政策落地实施，政策效果持续显现，房企投资意愿维持低位，部分资金紧张的房企地力也在收缩。

但是，中指研究院公司副总导演刘水研在与证券公司中国记者的采访中表示，有可能受到三条红线的影响，但由于三条红线的监管政策、公布时间、实施方法尚未正式出台，短期内对公司债务没有硬性约束力。 他认为土地规模下降是公司土地拥有的节奏正常调整。 4-7月大部分房企积极扩大土地储蓄，已经获得了充足的土地储备，且临近年底还债压力增大，为此进入三季度后房企开始放缓拿地步伐。 但是，不排除一些财务状况良好或者几个月前投资不足的公司后期逆势而取土地。

300城土拍溢价率自4月以来再创新低

随着住宅企业对土地拥有的态度普遍趋于谨慎，土拍溢价率也明显下降，流动心率开始上升。

根据克瑞研究中心的数据，9月，全国300个城市经营用地土壤照片溢价率环比下降1个百分点至15.2%，创下今年4月以来的新低。

从能源级城市来看，各能源级城市市场不同，除二线上升外，其余能源级城市热量都在下降。 具体来看，一线城市的溢价率在上海住宅供应明显增加，高溢价成交地块明显减少的影响降至4.4%的低位。 二线城市中，西安、宁波、福州、厦门等多个城市划分出热点地区地块，特别是在成交量较高的西安，高新技术产业开发区中央创新区多块地块成交溢价率超过100%，宁波余姚市、慈溪市多块住宅溢价率也超过50%， 三线城市，成交体积较大的惠州、徐州等城市本月溢价明显减少，9月成交溢价率比上个月下降2.5个百分点，降至16.6%，为今年下半年以来的最低水平。

关于竞拍率下降的原因，克比瑞研究中心认为，除了受到热点城市监管政策收紧、供给地结构变更的影响外，还与8月底“3条红线”融资规则的试点实施有关。 在资金紧缩下，公司土地持有意愿下降，拍卖溢价明显下跌。

溢价率下降，且流动摄影现象明显加剧。 根据克瑞研究中心的数据，9月，要点监测城市土地流失率上升至9.3%，比上个月增加3.2个百分点。 流量地块主要集中在三、四线城市，其中三成为商业区，涉宅用地位于地区偏远、周边配套缺失的偏远区域，房企拿地态度更加谨慎。

但是，条件优越的住宅区仍是各大房企的必争对象，如厦门岛内湖泊蔡塘地块，众多实力房企争夺，最终以最高价格成交，成交楼板价为50536元/平方米，实际可售楼板价为58553元/平方。 如宁波镇海宅基地，21家房企争夺，最终成交溢价率达到34%。 克瑞研究中心认为，今后随着高质量土地供应占有率进一步下降，这些地块的竞争将更加激烈。

第4季度土地成交或“留存”趋势

9月，土地市场热度明显下降，出现了地方调控效应。

针对四季度土地市场走势，克比瑞研究中心认为，为了遏制过度的土地热潮，确保房地产市场稳定快速发展，近期地方供给力明显增强，9月土地成交规模相同，环比均由负转为正。 从月内各地政策走势来看，各地调控力度仍有增无减，不少城市强调增加热点城市高质量土地供应，9月土地供应量也创年内新高。 据此，预计第四季度土地成交量也将和以前一样呈现“屁股瘪”的趋势。

但是，克比瑞研究中心指出，虽然与这几个月的热点城市取得了联系，为地动所见，但今后高质量土地的占有率将继续下降。 并且，近期《三根红线》融资规则正式在12家房企试点实施，对多家公司的拍摄资金设置了限制。 在“钱紧”的背景下，房企更关注少数高质量地块，条件普通地块的流拍概率进一步上升，有可能加剧四季度的流拍现象。

对房企来说，克比瑞研究中心认为，短期内，由于高压政策调控将持续，房企投资将保持谨慎态度，但债务水平健康的房企有望保持积极的投资力度，但与部分资金水平压力较大的房企相比，将吸引投资力度

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